Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Составление новых и коррекцию старых документов данной категории в обязательном порядке дополняют регистрацией действий у нотариуса по стандартной схеме. Аналогичным образом поступают для аннулирования выданной генеральной доверенности с правом продажи и другими видами обращения с недвижимым имуществом.
Пошаговая инструкция:
- Обратиться в нотариальную контору с устным заявлением. С собой взять паспорт доверителя и паспортные данные поверенного (можно копию). Присутствие поверенного не обязательно, достаточно только участия доверителя.
- Нотариус составит проект доверенности, который нужно прочитать.
- Если все в порядке, документ распечатывают на специальном бланке. Доверитель подписывает доверенность и получает на руки подлинный экземпляр. Дубликат хранится в делах нотариуса.
Документы на объект недвижимости не нужны. Заранее надо подготовить перечень прав и других действий. При необходимости – предварительно консультируются с опытным юристом.
Что дает генеральная доверенность на квартиру, дом или земельный участок?
Генеральная доверенность предоставляет представителю владельца весьма обширные полномочия:
- осуществлять действия по оформлению всех необходимых документов, касающихся объекта недвижимости;
- участвовать в организации проведения сделок;
- подписывать документацию от имени собственника;
- участвовать в финансовых операциях;
- распоряжаться юридической судьбой вверенного имущества;
- другие полномочия, предусмотренные в рамках документации.
Доверенное лицо вправе продавать вверенное имущество, сдавать в аренду, обменивать, передавать в залог и совершать иные действия, если они предусмотрены в рамках документа.
Кроме генеральной существует еще два вида доверенностей:
- разовая – предназначена для совершения конкретного действия один раз;
- специальная – оформляется на определенный срок для конкретных действий.
Как правило, оба вида документов используются для подготовки бумаг к совершению сделок. К примеру, собственник может доверить это действие риелтору или нанятому для этих целей юристу.
Провести сделку и передать имущественные права другому человеку по разовой или специальной доверенности нельзя. Это можно сделать только по генеральной, заверенной нотариально. Причем в тексте документа должен быть оговорен конкретный объект недвижимости и вид планируемой сделки.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Риски продажи квартиры по доверенности
При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:
- Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
- Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
- Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.
В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Виды доверенностей на сделки с недвижимостью
Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.
- Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
- Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
- Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
На листе формата А-4 вносится наименование документа: «Доверенность». Если используется фирменный бланк, при оформлении в нотариате, то над наименованием указываются серия и номер – реквизиты доверенности. В иных условиях составления, эти реквизиты будут внесены при удостоверении.
Ниже вносятся дата составления и место составления – населённый пункт, в котором проходит процедура оформления доверия.
Совет! Оформление представительства близкому родственнику в нотариальной конторе имеет льготу в виде скидки 30-50% за уплату госпошлины. В этом случае нужно предъявить документы, подтверждающие родство.
Ниже, с «Я» начинается основной текст, в котором вначале даются сведения о доверителе. Они должны полностью соответствовать паспортным данным и содержать:
- фамилию, имя и отчество лица;
- дату и место рождения;
- пол;
- номер и серию паспорта, кем и когда выдан;
- место прописки.
Далее пишется «настоящей доверенностью уполномочиваю», после чего в родительном падеже вносятся данные поверенного, состоящие из идентичных сведений, соответствующих паспорту. Сразу же после этого, без знаков препинания указывается базовая формулировка действия, которое вверяется представителю.
Например: «представлять мои интересы», за чем следует исчерпывающий перечень государственных и муниципальных организаций, а так же – отделений инстанций, расположенных в указанном населённом пункте. В него должны войти все учреждения, которые потребуется посетить в интересах собственника участка, где будут проведены определённые виды работ.
После этого даётся перечень действий, которые будет проводить представитель. Особенностью генеральной формы передачи полномочий является то, что данные действия даются обобщённо. Например: «связанные с куплей продажи принадлежащей мне на правах собственности недвижимости». После этого ставится двоеточие и отдельными абзацами перечисляются все объекты земельной недвижимости, которые передаются для сбыта.
Каждый земельный участок должен быть представлен следующими сведениями:
- категория земель;
- кадастровый номер;
- общая площадь;
- адрес или наименование садового общества;
- наличие коммуникаций.
После перечисления объектов даётся полный перечень действий, которые в принципе используются для оформления имущественных сделок с землёй. Здесь вносится право:
- делать заявления от имени собственника ЗУ;
- ставить вместо него подписи;
- получать денежные средства, положенные по сделке;
- приостанавливать регистрационную процедуру;
- рассматривать вопросы в суде.
По усмотрению вносятся любые положения.
В завершение указывается срок действия, не превышающий трёх лет. Указывается право передоверия (по усмотрению доверителя).
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса (цена)?
Что такое ПиТХ — правововой и технический характер, рекомендованный городской Нотариальной Палатой.
Он включает оформление документа нотариусом, его сканирование и передачу в органы ФНС в электронной форме.
Размеры госпошлин для разных видов доверенностей от физического лица установлены ст. 333.24 НК и в 2019 году составляют следующие суммы:
| Вид полномочий | Наличие степени родства с доверенным лицом | Размер госпошлины, руб. |
|---|---|---|
| Распоряжение имуществом, за исключением транспортного средства | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 100 |
| Иные лица | 500 | |
| Распоряжение транспортным средством | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 250 |
| Иные лица | 400 | |
| Представление интересов физического лица | Не зависит от степени родства | 200 |
Согласно ПиТХ цена услуг нотариуса при оформлении доверенности для физических лиц оцениваются в 1000-1200 рублей.
Виды нотариальных доверенностей на недвижимость
-
Разовая — как правило, выдается для однократного совершения сделки с определенным недвижимым объектом (квартира, дом, земельный участок). Продавец уполномочивает представителя на совершение всех действий по ее продаже, покупатель, соответственно, доверяет покупку объекта. После завершения всех предусмотренных документом действий, он теряет юридическую силу.
-
Генеральная — отличается от разовой только большим объемом полномочий. Если доверитель не предусмотрел определенных ограничений, то такая доверенность на сделки с недвижимостью, удостоверенная нотариусом, дает возможность представителю сдавать недвижимость в аренду, в залог, продавать ее, принимать деньги и распоряжаться ими.
-
Специальная — обычно предусматривает разрешение на определенные типовые действия с недвижимостью. Например, дает право представителю сдавать квартиру по договорам найма без участия собственника, заключать и продлевать договоры.
Виды доверенностей по сделкам с собственностью: стоимость, особенности.
Документ имеет ряд классификаций и категорий. С ними следует ознакомиться заранее, учитывая, что последствия оформления некоторых из них могут быть самыми плачевными.
Основная классификация.
- Безотзывные доверенности. Как правило, применяются в рамках деятельности ИП. По нормам ст. 188.1 ГК РФ, выдаются для обеспечения исполнения обязательств. Отмена документа невозможна, пока не закончится срок ее действия. Иногда в тексте прописываются специальные условия отмены.
- Обычные доверенности. Они предоставляются на определенный срок, могут отменяться по заявлению доверителя. Заключаются юридическими или физическими лицами. Существуют разные виды: специальная, разовая или генеральная.
Может заключаться у любого нотариуса, если она предполагает свободу действий в РФ, предоставляться под разные цели:
- управление имуществом с или без права продажи;
- отчуждение имущества;
- получение средств на имя доверителя;
- сбор документов;
- представление интересов в разных организациях;
- получение кредитов на имя доверителя;
- проведение банковских операций;
- представление интересов в суде.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Законодательное регулирование составления доверенности
Нормы, затрагивающие куплю-продажу недвижимости, отражены в целом перечне нормативно-правовых актов. Основным выступает Гражданский кодекс РФ. В нём определяется сущность процедуры, условия для проведения подобных сделок и фиксируется информация о доверенности. Ознакомившись с нормативно-правовым актом, доверитель узнает о сроке действия, перечень полномочий, которые удастся передать, а также иных особенностях.
Обычно требуется нотариальное заверение документа. В иной ситуации доверенность не будет признана действительной. Процедуру регламентирует законодательство о нотариате. Оно определяет полномочия и ответственность лица, позволяющего оформить и заверить доверенность.
Здесь же отражен порядок ее составления. Необходимо помнить и о нормах, зафиксированных в Семейном и Жилищном кодексах РФ. Первый вступает в действие, если в качестве продавца или покупателя квартиры выступает семейная пара или несовершеннолетний ребенок.