Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности
Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):
- Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
- Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
- Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
- «Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.
Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя
Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.
И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?
Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.
Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.
Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.
Правильных вам решений и удачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Оформление доверенности
К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).
Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.
Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Возможные мошеннические схемы
К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.
Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.
Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).
Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.
Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.
То есть:
- квартира перейдёт к прежнему хозяину;
- деньги должны быть возвращены.
Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.
Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.
Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки. Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.
Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.
Случай из практики агентства
К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад.
В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности.
“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.
Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании:
- Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
- Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
- Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
- В добром ли они здравии?
Мы попросили связать нас с титульными собственниками квартиры, чтобы организовать с ними встречу, и получить ответы на наши вопросы. В этой встрече нам было отказано, представитель ссылался на то, что собственники в курсе и это “не наше дело”. Телефонные номера владельцев также предоставлены не были.
Мы прекратили сотрудничество с этим “родственником”, пояснив, что готовы помочь с продажей при условии личного обращения доверителей. Ситуация выглядела так, что престарелые собственники не знают не только о планируемой продаже, но и о том, что на их имя уже оформлена недвижимость, представленная вместо снесенного дома.
Сделка по недействительной доверенности
Самой распространенной является генеральная доверенность. Ее обладатель имеет широкие полномочия. В частности, доверенное лицо может собирать и подписывать документы, показывать жилье потенциальным покупателям, проводить переговоры и договариваться о цене. Более того, обладатель доверенности может также распоряжаться финансовыми средствами и подписывать договор купли-продажи.
Большой риск таких сделок заключается в совершении покупки по недействительной доверенности. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, можно проверить срок действия документа на специализированных сайтах. Однако даже там информация не всегда оперативно обновляется. Поэтому следует внимательно проверять все документы самостоятельно, а также знать, почему доверенность является недействительной.
Зачастую это происходит из-за:
- Не указанной даты оформления документа. Всегда должна стоять дата начала действия документа. Срок окончания может и не указываться.
- Завершения срока действия. Нужно обратить внимание на начало действия документа и сравнить с текущей датой. С момента начала действия допускается срок не более одного года, если не указана конечная дата.
- Ошибок в паспортных данных. Недействительной также будет доверенность, содержащая ошибки или недостоверную информацию в паспортных данных.
- Смерти или недееспособности доверителя. Документ прекращает свое действие, если доверитель умер, признан безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно недееспособным.
Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:
- отзывать соглашение при окончании срока действия;
- выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
- ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
- воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.
Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:
- проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
- убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
- проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
- удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).
Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб
Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс
руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Риски продавца и покупателя
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.
Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.
Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.
После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.
Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.
Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.
Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.
Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.