Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
- Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
- То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.
- Грамотно составленная дефектная ведомость – залог успешного получения компенсации и исправления всех недочетов застройщиком. Обязательно составьте ее в двух экземплярах, сфотографировав все дефекты и задокументировав их.
- Не стесняйтесь требовать от застройщика исправления крупных недочетов. Закон на вашей стороне. В случае мелких доделок есть резон прислушаться к здравому смыслу – что будет дешевле и проще: ждать исправления от застройщика или сделать самим.
Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.
Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.
Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?
На приемку квартиры после получения уведомления есть два месяца. Если за это время дольщик не выделит день и не придет, представители компании вправе подписать акт в одностороннем порядке.
Важно! Нечистые на руку строители пытаются сдвинуть срок приемки квартиры, лишь бы не избавляться от недочетов, допущенных при строительстве. Вам могут предлагать варианты записаться через 2,5-3 месяца, объясняя это большой очередью.
Не поддавайтесь на уловки. Чтобы подстраховаться, составьте в адрес застройщика претензию, где подчеркните, что вы готовы прибыть на объект и принять квартиру в установленный законом срок. От застройщика нужно потребовать копию расписки о получении претензии сотрудником, который уполномочен это сделать. Либо отправить претензию письмом с уведомлением и описью вложения.
Все эти процедуры важны, чтобы вы могли доказать, что не избегали приемки квартиры в новостройке.
Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?
Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:
- Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
- Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
- После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
- Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.
Как составить акт о недостатках
После осмотра квартиры, подъезда и придомовой территории составьте смотровой лист — документ, где будут зафиксированы все недочеты. В верхней части бумаги поставьте дату, укажите адрес объекта. Подробно опишите то, что, по вашему мнению, застройщик должен исправить своими силами. Подпись представителя компании означает его согласие с замечаниями. Сделайте ксерокопию, оригинал оставьте себе, а второй экземпляр передайте застройщику.
СПРАВКА:
| Если дефекты не устранят, вы сможете подать иск в суд и приложить документ. |
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Самый важный документ: акт приема-передачи
После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.
Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.
Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.
Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.
Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.
Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
На приемке не нужно спешить и нервничать, даже если сторона застройщика вас торопит. Необходимо последовательно, сверяясь с документами, планом и чек-листом пройти все этапы. За пределами квартиры нужно осмотреть придомовую территорию, начиная от ограждения, а также фасады, подъезд, тамбур на этаже. Далее приступайте к исследованию самого жилья.
Входная дверь и оконные пакеты
Должна легко, но плотно зарываться и открываться, не царапая пол. Нужно проверить исправность петель, ручек, звонка, уплотнительных резинок, надежность прилегания дверной коробки, качество замков и задвижек.
На рамах, стеклопакетах не должно быть царапин — если вы их обнаружили, отметьте маркером (желательно и сфотографировать). Изучите, не заедают ли механизмы, не задевают ли створки подоконник и раму, есть ли наружный отлив и насколько плотно нанесена монтажная пена. Чтобы проверить, не дует ли из окна, вдоль стыка можно провести зажигалкой, свечой, зажать в нем лист бумаги и посмотреть, можно ли его вытащить. Если да — то в этом месте будет сквозить.
Инженерные системы
Чтобы проверить работу вентиляции и тягу, тоже можно воспользоваться горящей свечой. При закрытой входной двери откройте оконную створку и встаньте у выхода. Если тяга хорошая, пламя отклонится к вентиляционной шахте. Если вы проверяете систему летом, учтите — на последних этажах она может не работать, это не противоречит правилам. Застройщик в этом случае устанавливает дополнительные вытяжные вентиляторы.
Для проверки электрики нужно отключить электричество в общем щитке и протестировать временный, нажав кнопку на его корпусе. При рабочем напряжении автоматы отключаются. Вообще же, для качественной проверки электрики нужны приборы — как минимум, тестеры для розеток и осветительных выводов.
Проверяя сети водоснабжения, водоотведения и отопления, нужно:
- проверить, как течет из кранов вода;
- записать показания счетчиков, сверив их серийный номер с документацией;
- проверить запорную арматуру — клапаны, фильтры, краны;
- изучить канализационные выходы — на них должны быть заглушки;
- проверить радиаторы: зимой их работу можно оценить, даже просто прижав руку, а летом — только по косвенным признакам (наличию подтеков и т. д.).
Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире
Недобросовестные застройщики часто затягивают исправление недостатков или полностью пренебрегают обязанностями. В этом случае владельцам жилья необходимо писать претензии, проводить для их обоснования независимые экспертизы, а иногда и обращаться в суд.
Если вы не знаете, как заставить застройщика устранить недоделки в квартире, обратитесь к профессионалам. «Уральская палата судебной экспертизы» оказывает услуги по оценке качества жилья и защите потребительских прав его владельцев. Эксперты с многолетним практическим опытом найдут все недочеты застройщика и в законном порядке добьются от него выполнения всех обещаний. Если нужно, мы проведем экспертизу для всей жилплощади или отдельных элементов (коммуникаций, отделки). С нами вы получите квартиру, полностью соответствующую характеристикам в документации и своевременную, результативную помощь, в случае если застройщик отказывается устранять недочеты.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Как проверить электрику в квартире от застройщика
- Вкрутите лампочки (если их нет) и убедитесь, что свет горит в каждом помещении. Сами выключатели должны быть новыми, чистыми, легко включаться и выключаться.
- Проверьте работу каждой розетки тестером. Он покажет, правильно ли работает розетка.
- Осмотрите квартирный щиток. Если у приборов УЗО есть кнопка «тест», нажмите на нее. Электричество в квартире должно отключиться.
- Особое внимание уделите электросчетчику. С 1 июля 2020 года должно быть установлено устройство нового образца: самостоятельно отправляющее показания расхода электроэнергии. Проверьте, опломбирован ли счетчик и соответствует ли серийный номер тому, что указан в паспорте. Его должен вам передать представитель застройщика вместе с ключами от квартиры.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.
Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.
Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.
Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».
Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.
Когда может потребоваться признание права через суд
В ряде ситуаций покупатель жилья в новостройке вынужден через суд доказывать свое право на проживание в приобретенной квартире. Так происходит, если застройщик:
- Самостоятельно не занимается решением организационных вопросов и не выдает дольщикам необходимые документы, уклоняется от подписания акта приема-передачи.
- Объявлен банкротом. Его имущество арестовано и подлежит продаже с электронных торгов.
- Не выполняет обязательства перед местной администрацией, например, по выделению жилплощади под расселение аварийных домов. В большинстве случаев в качестве средства оплаты по обязательствам предлагаются именно квадратные метры. Своевременная подача иска — возможность остаться жить в своей квартире. Если же по разным причинам жилплощадь все же будет передана администрации или другому кредитору застройщика, на основании судебного решения можно требовать компенсацию.
Главное при обращении в судебные инстанции — грамотное составление искового заявления, указание и аргументация своих требований, предоставление подтверждающих документов.