Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:
- Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
- По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
- Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
- Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
- Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
- Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.
Пакет документов на продажу доли в квартире
Для регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении в Росреестр представляется комплект документов в соответствии со ст. 18 закона о госрегистрации:
- заявление о госрегистрации прав (заполняется непосредственно в МФЦ или Росреестре);
- документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя либо их представителей (доверенность, удостоверяющая полномочия представителя, должна быть заверена нотариально);
- договор купли-продажи доли в квартире, удостоверенный нотариусом;
- акт приема-передачи;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на реализуемую долю (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, если имеется);
- технический план на квартиру, составленный кадастровым инженером, если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет;
- квитанция об уплате госпошлины (представлять необязательно, т. к. данные о произведенных платежах регистратор получает из информационной системы в силу п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации);
- доказательства уведомления других собственников квартиры о продаже доли (отказы сособственников прикладываются, если с момента их извещения прошло менее 30 дней).
Дополнительно прикладываются:
- согласия супругов покупателя и продавца на покупку/продажу доли в квартире, заверенные у нотариуса (при наличии супругов);
- разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников не достиг 18 лет, является ограниченно дееспособным или недееспособным;
- согласие залогодателя, если доля находится в залоге (например, при покупке доли были использованы кредитные средства).
Особенности продажи доли
Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.
Главная сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения. Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли. А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.
СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.
На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.
Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.
Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.
Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.
Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире
Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.
Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.
Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
| № п/п | Название этапа |
| Шаг 1. | Определение размера доли |
| Шаг 2. | Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами |
| Шаг 3. | Поиск покупателя |
| Шаг 4. | Подготовка документов для оформления договора купли-продажи |
| Шаг 5. | Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением |
| Шаг 6. | Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника |
| Шаг 7. | Уплата налога с продажи доли квартиры |
Договор купли продажи квартиры два покупателя: образец составления
Договор купли продажи квартиры два покупателя, образец которого есть на нашем сайте, может быть составлен без каких-либо сложностей. Единственное, что отличает этот тип соглашения от классического – указание двух (и более человек) в разделе «покупатель».
Также нужно будет зафиксировать, кто и какую сумму вносит, а также – кому и какая часть квартиры будет принадлежать (если стороны хотят владеть недвижимостью на правах долевой собственности). Такое соглашение составляется в трех экземплярах, два из которых остаются у покупателей. Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному акту к договору купли квартиры.
Как определить долю в квартире, если собственность совместная
Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):
- Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
- Общая совместная – такие доли не выделяются.
Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.
Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира.
Если собственность совместная, размер доли, принадлежащей каждому из собственников, не определен. Чтобы выделить долю каждому из них, необходимо определить, на какую часть жилплощади каждый из собственников может претендовать. Для этого важно определить, как у собственников появилась квартира:
- Если жилье было куплено в браке, а собственниками являются муж и жена, доли в квартире у них должны быть равными – 1/2 и 1/2.
- Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, нельзя забывать про детей – им также придется выделить доли в размере не меньшем, чем часть квартиры, оплаченной государственными деньгами.
- Если же один из супругов вложил в жилье свое добрачное имущество, он может претендовать на выделение большей доли по сравнению с другим супругом.
Доли могут быть выделены в любом соотношении, даже если квартира куплена в браке, например, один супруг может получить 7/10 от квартиры, а второй – 3/10. Важно закрепить факт такого разделения документально – для этого составляется брачный договор, в котором фиксируются все имущественные права каждого из супругов.
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).
Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:
- Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
- Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
- Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:
- личные данные всех собственников квартиры;
- дата и место составления соглашения;
- точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
- описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
- размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- подписи всех сторон соглашения.
- Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).
Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена долевая собственность. Основанием для этого также является соглашение сторон, а при невозможности его достижения – решение суда.
Порядок составления соглашения, а также порядок обращения в суд описаны выше – никаких отличий они не имеют, поэтому для выделения долей из общей совместной собственности можете смело руководствоваться инструкцией по выделению долей из долевой собственности.
Доля в квартире может быть выделена двумя способами:
- в натуре – собственник получает право на определенную часть квартиры, которая по метражу соответствует принадлежащей ему доле;
- в денежном эквиваленте – собственник получает денежную компенсацию стоимости своей доли (такое бывает, если собственник хочет избавиться от части недвижимости, или если выделить долю в натуре невозможно).
Чтобы выделить долю в натуре, необходимо:
- Обратиться в БТИ, чтобы определить, возможно ли выделить долю в натуре в определенных условиях. Для этого потребуется провести техническую экспертизу, в ходе которой специалист найдет ответы на следующие вопросы:
- возможно ли выделить часть квартиры таким образом, чтобы проживающий в ней человек не затрагивал остальных жильцов;
- влечет ли за собой такое выделение необходимость переоборудования остальной части жилой площади;
- какую часть квартиры занимают нежилые помещения (ванная, туалет, кухня).
- Заключить соглашение о выделении долей (о нем мы писали выше) или обратиться в суд с иском о выделении доли.
- Зарегистрировать соглашение или решение суда в Росреестре.
Как продать свою долю
Важно! С 2020 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения
Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.
Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.
Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.
Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки. Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний. Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Как написать расписку о задатке при покупке квартиры?
На сегодняшний день большинство квартир имеют сразу по несколько владельцев, то есть находятся в долевой собственности.
Иногда возникают ситуации, когда один из хозяев жилья хочет продать свою часть стороннему лицу или, наоборот, приобрести долю соседа. Но, несмотря на четко прописанные правила данной сделки, их не всегда удается реализовать на практике.
Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик-продавец, – нежелание собственников продавать долю другим лицам.
Продажа доли, как и многие другие сделки с недвижимостью, оформляется договором купли-продажи.
Этот документ позволяет узаконить процедуру, чтобы в будущем избежать между ее участниками спорных ситуаций.
В этой статье мы подробно расскажем, как правильно заключить соглашение, какие документы должны к нему прилагаться, а также наглядно разберем образец договора.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
- совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
- долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.
При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.
Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ
Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.
Для регистрации потребуются:
- Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
- Договор купли-продажи в двух экземплярах.
- Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:
- Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
- Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
- Закладная и приложенные к ней документы.
- Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
- Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
- Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
- Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
- Нотариально заверенная доверенность.
- Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.