Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда передавать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.
Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками
В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.
Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему. Допускается оформление одной (единой) расписки, но при этом каждый из продавцов пишет собственноручно, что он получил определенную сумму денежных средств и ставит подпись и ФИО полностью с расшифровкой.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
Когда покупатель передает деньги продавцу?
Для тех, кто впервые столкнулся с необходимость осуществления сделки купли-продажи жилого объекта, не всегда понятны основные этапы данного процесса, и когда отдавать деньги при покупке квартиры. На первом этапе может быть передан задаток или аванс. Только после оформления всех необходимых документов, передается основная денежная сумма, независимо от способа расчета. Если заплатить раньше, чем внесены изменения в ЕГРН, продавец может изменить решение и сорвать сделку.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Безналичный расчет при покупке квартиры
Нотариальная заверка сделки при покупке квартиры на сумму более 150 тыс. грн происходит после документального подтверждения проведения расчетов в безналичной форме в национальной валюте. Необходимые документы получают в банке после осуществления таких операций:
- перевод необходимой суммы на счет продавца (деньги вносятся через кассу);
- перевод суммы со счета на счет. Деньги вносятся на счет покупателя, а затем переводятся на счет продавца, при этом большинство банков берут за эту операцию комиссионные до 1% от суммы перевода;
- депозит у нотариуса. Покупатель любым из доступных способов перечисляет на счет нотариуса необходимую для покупки сумму, а после отчуждения права собственности деньги переводятся на счет покупателя.
Передача денег через банковскую ячейку
Одним из самых лучших вариантов получения денег при продаже квартиры является наличный расчет с использованием банковской ячейки. Финансовые средства передаются продавцу строго после оформления и подписания всех документов путем перевода на банковский счет или ячейку продавца.
Если сделка купли-продажи не состоялась, покупатель имеет полное право забрать свои денежные средства из ячейки без дополнительных процедур.
Следует учитывать, что у данного метода есть свои недостатки. Во-первых, сотрудник банка на момент передачи денег при покупке квартиры не пересчитывает их, а это значит, что при обнаружении недостачи найти причину будет сложно. Во-вторых, все расходы, связанные с оформлением и арендой ячейки, несет покупатель.
Расчет с помощью аккредитива
Аккредитив предполагает покупку квартиры через банк, который выступает посредником при передаче денежных средств с материальной ответственностью.
Порядок расчета при покупке квартиры:
- Покупатель передает банковскому учреждению денежную сумму по договору.
- Формируется аккредитив.
- При заключении договора аккредитив передается продавцу.
- Продавец получает деньги при продаже квартиры в банке.
Денежные средства находятся на счету до тех пор, пока не будет выполнено основное условие договора.
Данный метод имеет недостатки, основные из них:
- отсутствие возможности расплатиться наличными;
- не все финансовые учреждения предоставляют услуги аккредитива;
- при отмене сделки возврат средств может привести к привлечению судебного процесса;
- высокая стоимость услуги.
Передача денег через ячейку
Одним из самых приемлемых методов оплаты при покупке жилья можно назвать оплату за наличность через банковскую ячейку. Она производится после заполнения и заверения требуемых бумаг посредством перевода на счет в банковской организации либо через ячейки продавца.
Когда договоренность о продаже по определенным причинам не достигнута, приобретатель сможет вернуть оплату из ячейки без лишних манипуляций.
Необходимо только помнить, что у этого способа имеются определенные минусы. В частности, служащий банка на момент передачи денег при покупке жилплощади не производит их перерасчет, это предполагает, что при выявлении недостаточной суммы выявить причину будет затруднительно. Кроме того, затраты, которые вызваны использованием ячейки, возьмет на себя приобретатель.
Продажа жилого помещения посредством аккредитива
Данная процедура напоминает ту, что осуществляется через ячейку, но тогда затраты отображаются лишь перед контрагентами. Иначе говоря, приобретатель зачисляет деньги продавцу, после чего осуществляется заверение договоренности. Если договор откладывается, то продавец не способен обналичить средства, они хранятся на блокировке по счету до того времени, пока не закончится действие сделки.
Если продавец не обладает возможностью произвести перерасчет суммы выплаты, а приобретатель настроен, подождать, денежные средства держатся на счету приобретателя в блокировке. После того, приобретатель начинает владеть жилым помещением, продавцу передается вся денежная сумма. Документ о владении квартирой нужно предъявить в организацию для « активации » счета и зачисления всей цены.
К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?
Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.
Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.
Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.
Какой способ передачи денег при покупке наличными используют чаще всего
При покупке недвижимости наличными на вторичном рынке чаще всего пользуются банковской ячейкой. Такой процесс может разбить на два этапа. В первую очередь закладываются наличные на задаток. А уже по окончании регистрации – остаток денег. Это достаточно безопасный вариант покупки квартиры, который не предусматривает больших трат. Он подойдет, даже если вы решили не прибегать к помощи нотариуса и составили купчую в обычной письменной форме. Для надежности советуем попросить продавца предоставить расписку о получении наличных.
Помимо этой схемы, часто прибегают к передаче денег через безналичный расчет или через депозит у нотариуса. Учтите, что на первичном рынке затраты на составление ДДУ или инвестиционного соглашения берет на себя застройщик. Если предусмотрен вариант передачи наличных с рассрочкой, то оплата разбита на этапы согласно графику, указанному в договоре. Деньги могут вноситься и наличными в кассу, но покупатель в таком случае обязательно получает квитанцию.