Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки по ДДУ в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.
На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.
Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.
Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.
Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».
А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?
Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.
Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.
Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.
Требования, предъявляемые к застройщику
На строительном рынке работают сотни застройщиков, но далеко не каждый может организовать долевое строительство многоквартирных домов. Закон предъявляет очень жесткие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан.
- На счету организации должно находиться минимум 2.5 млн. рублей, при условии, что общий объем возводимых площадей не превышает 1.5 тыс. кв. м. (сумма возрастает пропорционально увеличению объема площадей);
- У компании отсутствует задолженность по налоговым платежам;
- Застройщик не числится в реестрах недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников земельных аукционов;
- Компания не находится в стадии ликвидации, и в ее отношении не проводится процедура банкротства.
Застройщик, соответствующий перечисленным выше требованиям, может начинать строительство после получения разрешения на возведение объекта. Оно выдается после проверки строительной и проектной документации компании. В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Подмосковье – МСК. Только проведя все обязательные организационные процедуры и закончив юридическое оформление документов, застройщик может приступать к привлечению инвестиций в долевое строительство.
Основным документом строительной компании является проектная декларация, которая содержит сведения о самой фирме, возводимом объекте, этапах строительства. Каждый квартал застройщик обязан вносить в нее изменения, связанные с ведением финансовой деятельности за отчетный период.
Государственные меры поддержки и законодательство
Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения. В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.
Риски долевого строительства – на что обратить внимание
До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи. Как правило, до этого этапа дело не доходило, компания или становилась банкротом, или полностью ликвидировалась, а руководство исчезало вместе со всеми вложенными средствами.
Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.
- Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
- Влияние экономических и политических изменений в стране.
- Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.
Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости. Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.
Новостройки по ФЗ-214 в Москве и Мособласти
Действующее законодательство позволяет исключить риски, связанные с покупкой жилья в новом или строящемся доме. Хороший вариант — купить квартиру в новостройке по 214 ФЗ.
Данный закон регулирует вопросы долевого строительства и четко прописывает обязанности застройщика перед клиентами, меры ответственности и способы решения нестандартных ситуаций. Начинать возведение жилого дома разрешается только при наличии соответствующей документации, подтверждающей права строительной компании на освоение соответствующего земельного участка, а также на соблюдение всех технических условий на подвод коммуникаций, в частности:
- канализации,
- водоснабжения,
- электричества,
- газоснабжения,
- отопления.
Риски при покупке квартиры по ДДУ
При вложении средств в долевое строительство, покупка квартиры может быть сопряжена со следующими рисками:
- Нарушение застройщиком сроков сдачи дома, что приведет к более высоким издержкам у покупателя (необходимо арендовать квартиру, а при использовании ипотеки будет продолжать действовать повышенная процентная ставка, что также требует дополнительных расходов).
- Строительство объекта без соответствующих разрешений и проектной документации. В такой ситуации могут возникнуть проблемы с качеством передаваемых помещений, а также при оформлении собственности на квартиру. Кроме того, по решению контролирующих органов возведение дома без соответствующих документов может быть приостановлено, что приведет к затягиванию сроков строительства.
- Некорректное оформление договоров. Недобросовестные компании могут предлагать оформить вместо ДДУ договор займа. В таком случае необходимо помнить, что защищает права дольщиков только ДДУ, его положения прописаны в законодательства, и он подлежит государственной регистрации.
Таким образом, основным моментом при принятии решения, как купить квартиру – по ДДУ или договору купли-продажи, является соотношение рисков и выгод. В первом случае риски выше, но зато стоимость ниже. Во втором случае придется заплатить более высокую цену, но зато получить квартиру с уже оформленными документами на собственность.
Договором долевого участия называют способ приобретения недвижимости в доме, построенном на вложения будущих хозяев квартир. Договор заключается между застройщиком и дольщиками. Согласно ему, застройщик берёт на себя обязанность на протяжении установленных сроков возвести, привести в жилое состояние и сдать в эксплуатацию многоквартирный дом. А дольщики обязаны оплатить стоимость строительства, прописанную договором.
ДДУ не похож на обычную куплю-продажу недвижимости, поскольку во втором случае, покупатель становится владельцем купленного жилья сразу же после заключения сделки и оплаты её стоимости. А при ДДУ, даже если дольщик внёс все требуемые договором деньги, он не сможет стать собственником квартиры до тех пор, пока:
- строительство всего дома не будет окончено;
- здание не будет сдано к эксплуатации;
- не будет подписан официальный акт передачи жилья от застройщика к дольщикам.
До окончания этих этапов может что-то случится (заморозка стройки, банкротство застройщика, смещённые сроки окончания строительства), поэтому дольщик не всегда сразу становится владельцем своего жилья.
Чтобы договор считался действительным, его нужно сначала зарегистрировать в Росреестре.
Договор долевого участия в строительстве
Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.
Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.
Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.
Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:
- цена договора (стоимость объекта недвижимости);
- описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
- сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).
Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.
Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
В случае недобросовестности застройщика
Согласно действующим законодательным актам, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, у дольщика появляется право:
| Требования устранения недостатков в процессе приемки объекта капитального строительства | в разумный срок. Дольщик может пригласить независимого специалиста-приемщика для контроля качества жилых помещений и ориентироваться на его установки |
| Требовать снижения стоимости объекта недвижимости | при несоответствии площади той, прописана в договоре долевого участия |
| Требования уменьшения цены приобретенного недвижимого объекта | При несоответствии качества выполненных работ существующим строительным стандартам и правилам |
| Компенсации убытков | в претензионном порядке или через суд |
Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Договор долевого строительства — юридический документ, и он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без весомых на то причин. Обязательно нужно указывать основания для этого действия.
Согласно практике, в 90% случаев подобные договоры расторгаются в случае невыполнения условий долевого участия.
Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, (дольщика, покупателя) и компании застройщика. Бывают случаи, когда договор расторгается по согласию дольщика и строительной компании.
Дольщик может подать заявление о расторжение договора по таким причинам:
- Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
- Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
- Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
- Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.
Договор расторгается и по инициативе застройщика – строительной компании. Это предусмотрено законодательно.
Вот причины для расторжения:
- Если просрочка по платежам превышает более 3 месяцев;
- Регулярное нарушение сроков по платежам.