Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Можно ли сразу продать подаренную квартиру?
Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.
После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.
С продажи подаренной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею: меньше 3 лет при получении в дар от близких родственников и членов семьи; меньше 3 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, не имея при этом другого жилья; меньше 5 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, имея в собственности другое жилье.
Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи квартиры.
Если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи, налог можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычета НДФЛ, который был оплачен при получении квартиры в дар + с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье.
До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.
Как выполнить расчет налогового платежа
Для квартир, подаренных до 2016 г., сумма налога определялась по следующей формуле:
НДФЛ = (Д – НВ) × 0,13
- НДФЛ – итоговая величина налогового платежа с дохода на продажу подаренного объекта недвижимости;
- Д – доход, полученный владельцем квартиры после ее реализации (в соответствии с договором купли-продажи);
- НВ – величина налогового вычета (он составляет 1 млн руб);
- 0,13 – размер налога на доход (13%).
В 2016 г. Алексеев Н. принял решение продать квартиру за 3,8 млн руб, год назад подаренную ему дальним родственником. Поскольку 3 года с момента принятия дара еще не истекло, он обязан после совершения сделки заплатить налог. По российскому законодательству он может получить вычет на 1 млн руб, т.е. налог при продаже составит:
Начиная с января 2016 г. налогооблагаемая база исчисляется из величины кадастровой стоимости жилья (ее можно посмотреть на сайте Росреестра), умноженной на коэффициент 0.7. Таким образом, следует руководствоваться формулой
НДФЛ = (КС – НВ) × 0,7 × 0,13
- КС – кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Право на налоговый вычет
У лиц, которые занимаются отчуждением подаренной квартиры до того, как она пробыла у них в собственности положенное время, тоже существует возможность уменьшить сумму сбора.
Граждане, которые исправно платят налоги на доходы, могут претендовать на уменьшение облагаемой налогом базы на один миллион рублей.
Кто обладает таким правом?
- официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
- пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
- субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
- лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита в два миллиона рублей.
Кроме того, значительно уменьшить налоговую базу можно путём покупки нового жилья на полученные доходы. Налог уплачивается с разницы между полученной суммой и потраченной на новое жильё.
- покупка квартиры, земли или иной недвижимости;
- траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
- расходы, связанные с приватизацией.
Уменьшение размера выплат
Как можно уменьшить налог при продаже, если квартира получена по договору дарения?
При уплате НДФЛ продавец квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Т.е. он будет выплачиваться не с полной стоимости, а на 1 млн. рублей меньше.
Если вернуться к описанному выше примеру, то при использовании вычета НДФЛ необходимо заплатить:
- Если квартира в собственности до 2016 года – с 5 000 000 рублей (6 000 000 – 1 000 000) и составит 650 000 рублей.
- Если её подарили в 2016 году – с 6 000 000 рублей (7 000 000 – 1 000 000) и уплатить нужно 780 000 рублей.
Существует ещё одна ситуация, в которой уменьшается выплачиваемый налог: если в том же году, когда продано жилище, приобретается новая недвижимость.
В этом случае НДФЛ уплачивается с разницы между доходами от продажи прежней квартиры и расходами на приобретение новой. Причём под расходами на приобретение жилья понимается:
- стоимость квартиры, жилого дома, или земельного участка;
- затраты на строительство или ремонт;
- расходы на приватизацию.
Если в расходы на приобретение недвижимости включаются затраты на ремонт или строительство, они должны быть обязательно документально подтверждены.
Право на налоговый вычет при этом сохраняется.
Если приобретаемое жильё дешевле проданного, доход, облагаемый налогом, рассчитывается так: от стоимости старой недвижимости отнимается миллион рублей и стоимость новой.
Особенности оформления и сроки подачи декларации
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Что означает понятие «дарение недвижимости»?
Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.
Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется в следующем порядке:
- Подготовка пакета документов;
- Обращение в Росреестр с дарственной;
- Получение справки из реестра.
Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Свидетельство о регистрации собственности;
- Банковская квитанция об уплате госпошлины.
Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.
Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2020 году
С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.
Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:
- Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
- Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:
- Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
- При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше. При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..
Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.
Что еще может измениться?
Как уже было сказано выше, налоговое законодательство претерпевает регулярные изменения. Последние инициативы от представителей Минфина свидетельствуют о том, что власть планирует увеличивать нормы налогообложения для россиян. Сегодня именно налоги являются основным источником финансовых поступлений в экономику, поэтому их увеличение является единственным выходом из ситуации.
Не так давно в прессе появилась информация о том, что Минфин рассматривает инициативу о возрождении налога с продаж в размере 3 %, который будут обязаны платить все розничные покупатели товаров и услуг. На данный момент это просто является разговором, но вероятность того, что такое изменение будет принято, довольно высока.
Параллельно нужно отметить, что новый список льгот никто вводить не планирует, более того, могут быть отменены те привилегии, которые действуют на сегодняшний день. Стоит ли говорить, что подобная политика не вызывает положительного ажиотажа среди общественности? Однако остается только следить за тем, как происходят изменения и к чему они приведут в будущем.
Следующая
ДомНалог на частный дом в 2020 году для физических лиц
Некоторые ситуации продажи и налогообложения
Давайте рассмотрим несколько ситуаций с продажей подаренной квартиры и налогообложением дохода, полученного от продажи.
Ситуация 1. Гражданин получил в подарок 1/2 доли в квартире мае 2017 года, а в августе того же года купил вторую половину этой квартиры. В январе 2020 года он продал квартиру. В данной ситуации все очень просто. По итогам 2020 года гражданин должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог, так как даже подаренной долей квартиры он владел менее 3 лет.
Ситуация 2. Гражданину отец подарил 1/2 доли в праве собственности на квартиру в марте 2017 года, в июле того же года он купил вторую половину квартиры. В апреле 2020 года гражданин продал эту квартиру. Получается, что подаренной долей он владел более 3 лет. А купленной долей он владел менее 3 лет. Как быть в такой ситуации?
Общее правило определения срока владения жильем – такое: изменение размера доли в праве собственности на жилье не прерывает срок владения им. Это означает, что если квартира приобреталась по долям, то при её продаже срок владения исчисляется с момента приобретения первой доли.
Исходя из данного правила можно заключить, что в отношении доходов от продажи 1/2 доли, приобретенной по договору купли-продажи после 01.01.2016, и находившейся в собственности менее 5 лет, гражданин должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Если бы квартиру гражданину подарил не член семьи и не близкий родственник, то он должен задекларировать доход в виде подарка.
Ситуация 3. Гражданин купил 1/2 доли в квартире в феврале 2017 года, а в марте того же года вторая половина квартиры была ему подарена. В апреле 2020 года гражданин продал эту квартиру. Как лучше поступить гражданину с уплатой налога? Если опираться на описанный в ситуации 2 подход о непрерывности срока владения, то лучше (в целях безопасности) задекларировать весь доход от продажи и заплатить с него НДФЛ. Ведь право собственности на квартиру первоначально возникло не на основании договора дарения, а на основании договора купли-продажи. Поэтому можно прийти к выводу, что для продажи всей квартиры без НДФЛ должно пройти 5 лет. Реально же с момента покупки 1/2 доли прошло менее 5 лет.
С другой стороны, подаренной долей гражданин владел более 3 лет. Получается, что платить налог нужно только с той части дохода, которая относится к доле, ранее приобретенной по договору купли-продажи? Приведет ли такой подход к налоговому спору? Однозначно сказать трудно. Но если исходить из логики, то в случае, если подаренной долей гражданин владел 3 года и более, НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно. Тем более, что по общему правилу все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.
Правоотношения, которые возникают при прохождении процедуры дарения, основываются на Главе 32 ГК РФ. В ней четко определено понятие договора дарения – гражданско-правовой сделки, предусматривающей переход права собственности на определенное имущество.
По закону соглашение признается необратимым. Однако, когда возникают существенные обстоятельства, его можно аннулировать или расторгнуть.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Владелец квартиры, полученной в дар, имеет право на ее продажу. Но возможность заключения подобной сделки основывается на нескольких условиях:
- у собственника присутствует договор дарения на жилье;
- супруг (супруга) продавца не имеет возражений касательно продажи;
- стороны сделки абсолютно адекватные и дееспособные граждане.
Новый владелец подаренной квартиры получает следующие законные возможности:
- продажа квартиры;
- передача недвижимости по дарственной другому человеку;
- использование жилья в качестве залога при оформлении кредита;
- сдача жилья в аренду.
Дарственная не обременяет недвижимость, поэтому ее новому владельцу нет необходимости получать разрешения дарителя для того, чтобы продать квартиру или подарить ее другому лицу.