Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 3. Изменение целевого назначения земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все, что связано с землей, записывается в кадастровые списки. Здесь можно узнать информацию о месторасположении участка, его площади, количестве собственников и, конечно, классе. Последний и обуславливает назначение. В совокупности всех данных участку присваивается категория.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Виды разрешенного использования земли
Если посмотреть в свидетельство о праве на участок или выписку из ЕГРН, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Земельный кодекс РФ выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.
Так, земли сельхозназначения могут использоваться:
- для фермерской деятельности;
- рыбоводства;
- огородничества;
- садоводства;
- развития личного хозяйства.
Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:
- жилые зоны;
- производственные;
- общественно-деловые;
- зоны специального назначения и другие.
Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:
- индивидуальными жилыми домами;
- жилыми малоэтажными домами;
- жилыми среднеэтажными домами;
- жилыми многоэтажными домами;
- другими жилыми постройками.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Нюансы процесса изменения назначения земельного участка
В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.
Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.
Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.
Заключение – коротко о главном
Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.
|
Еще немного внимания Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца. Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию. |
Категория земель – это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы в зависимости от их природного, социального и экономического значения.
Понятие категории подразумевает способ и особенности эксплуатации земли владельцем.
Опираясь на это, а также на Земельный Кодекс РФ, можно назвать 7 основных категорий, а именно:
- Территории объектов водного фонда.
- Территории фонда государственного запаса (об особенностях эксплуатации и назначение земель запаса, а также о том, как осуществить перевод в другую категорию, читайте тут).
- Территории лесного фонда.
- Земельные территории, относимые к сельскохозяйственным территориям, независимо от физического положения.
- Земли населённых пунктов.
- Земли специального назначения.
- Территории особого назначения.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Понятие целевого назначения участка земли
Под целевым назначением российское законодательство понимает определение правового статуса земли для разрешения или запрета осуществления на ней определенных видов деятельности. Категории и виды разрешенного пользования установлены Земельным кодексом РФ, а особенности реализации такого разделения на практике регулируются федеральными законами и подзаконными актами.
В настоящее время отечественная правовая система содержит разделение земель по целевому назначению следующих категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта и т.д.);
- Земли особо охраняемых природных территорий;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
Каждой категории земли соответствуют конкретные виды разрешенного пользования и запреты на осуществление определенной деятельности. Понятие конкретной категории земли определяет перечень видов разрешенного пользования, поэтому изменение назначения участка (вида разрешенного использования) может происходить двумя способами:
- С переводом участка из одной категории в другую;
- Без перевода участка в другую категорию.
Определившись с достаточным количеством оснований для того, чтобы изменить категорию земельного участка на другую группу, следует приступать к сбору необходимых документов. Владельцу понадобится подать следующие бумаги:
- Копия паспорта гражданина России и копия идентификационного кода (для юридических лиц нужна будет справка из государственного реестра);
- Правоустанавливающие документы;
- Информация по переводимому объекту из кадастровой базы;
- Выписка из ЕГРП;
- Результаты проведения экологической экспертизы;
- Письменное согласие владельца земельного участка на его перевод в другую категорию.
При рассмотрении запроса комиссия имеет право отказать в переводе по причине:
- Законодательных ограничений и запретов;
- Выявления несоответствий земельного участка и сведений в документах;
- Отрицательного ответа экологической проверки из-за несоответствия стандартов.
В каких случаях можно изменить целевое назначение земельного участка
Смена категории
Законом №172-ФЗ, вступившим в силу 21.12.2004, предусмотрено право собственника изменить категорию принадлежащей ему земли. Основанием для отказа служат:
- Установление законодательных ограничений для перевода или отрицательное заключение экологической экспертизы;
- Несоответствие предлагаемых целей использования земли утвержденной документации по планированию в регионе или районе.
Однако, перевод сельхозугодий в другую категорию на основании ст. 7 возможен только в виде исключения при:
- консервации земли или в случае ее непригодности и переходе в лесной фонд;
- создании особо охраняемых территорий, промышленных объектов, прокладке коммуникаций и путепроводов, добыче ископаемых;
- для строительства объектов соцкультбыта, образования или здравоохранения;
- для защиты государственных интересов;
- при изменении границ и территорий населенных пунктов.
Вопрос: Земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Аналогичный вывод можно сделать из Письма Минэкономразвития России от 01.10.2009 N Д23-3201. Так, в нем разъясняется, что в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора. В силу положений ст. ст. 8 и 11.1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Можно ли поменять вид разрешенного использования у арендованного участка
2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;