Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила землепользования и застройки — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
Чтo тaкoe пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки? Иx cтpyктypa
- Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
- Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
- B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.
Общая часть: применение ПЗЗ
Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:
- регулирования застройки территорий муниципального образования;
- внесения изменений в порядок и цели использования;
- проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
- проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.
Общая часть, как правило, содержит:
- пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
- соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
- принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
- порядок проведения градостроительной подготовки;
- порядок предоставления земли гражданам в пользование;
- условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
- виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.
Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.
Графическая часть: карта зонирования
Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.
Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.
Карта должна включать:
- границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
- пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
- зоны с особыми правилами эксплуатации;
- пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
- пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
- пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.
Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.
Установление границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.
“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки как документ, необходимый для упорядочения градостроительной деятельности и оптимизации землепользования и застройки на территории муниципального образования, формирует общие принципы и направления развития муниципального образования.
Основными целями и задачами правил являются создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, для планировки территории; для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки – документ, транслирующий населению города ответственность органа местного самоуправления за принятые решения на уровне генерального плана, документации по планировке территорий, выданных разрешений на строительство, учтенных земельных участков и их разрешенного использования.
Сами по себе правила никак не влияют на изменение качества среды и жизни, они должны только фиксировать градостроительные решения, переводить их смысл на общественно-правовой язык, обеспечивая при этом доступность этих решений для всех без исключения лиц.
Правила землепользования и застройки должны обеспечивать полноценное понимание владельца недвижимости или другого заинтересованного лица о разрешенном использовании любого земельного участка, а также о возможностях преобразования городских территорий с учетом всех установленных ограничений, выполнять роль гаранта надежности принятых решений в отношении муниципальной градостроительной политики.
Нельзя допускать, чтобы правила противоречили генеральному плану или утвержденным проектам планировки. Близкой к идеальной можно считать ситуацию, когда правила землепользования и застройки разработаны на основе проектов планировки и межевания, утвержденных на территорию всего города, как минимум – на территорию общего пользования, включающую улично-дорожную сеть, парки, скверы, набережные и другие территории, формирующие общественные пространства.
Правила землепользования и застройки создают условия для реализации генерального плана в части жилищного, производственного, общественно-делового и иного коммерческого строительства. Градостроительный регламент на территории общего пользования, формирующие общественные пространства и играющие ключевую роль в преобразованиях городской среды, не распространяется. Использование территорий общего пользования осуществляется в соответствии с правилами и концепциями благоустройства.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.
Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.
Проблемы разработки ПЗЗ
О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.
К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.
Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.
Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.
Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.
Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.
Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Во многих случаях ПЗЗ могут не соответствовать интересам собственников и арендаторов земельных участков. Особенно эта проблема актуальна для юридических лиц, использующих землю и объекты капитального строительства в коммерческих целях. Так, например, большинство земельных участков в Москве относятся к зоне «Ф», то есть могут использоваться только по «факту» (на этих территориях запрещено любое строительство или реконструкция).
Чтобы собственник участка получил возможность его эффективного использования, в ПЗЗ необходимо внести изменения, которые могут выражаться в следующих формах:
- изменение границ зон;
- изменение предельных параметров застройки;
- установка или изменение ВРИ;
- изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны.
Для внесения изменений в ПЗЗ землепользователь должен подать в органы местного самоуправления заявление и прочие проектные материалы, которые будут рассмотрены на публичных слушаниях. Процесс рассмотрения и внесения изменений в ПЗЗ может занять от полугода до года, при этом, органы самоуправления могут отказать во внесении изменений в любое время.
Специалисты помогут быстро и правильно подготовить все необходимые документы и представят интересы заказчика на публичных слушаниях. Большой опыт наших сотрудников поможет существенно сократить сроки рассмотрения заявления заказчика и увеличит шансы благоприятного решения.
Кризис генерального плана / ИТП Град
Если раньше градостроительство интересовало лишь узкий круг профессионалов, то сегодня вопросы градорегулирования все чаще становятся одними из самых острых. Строительство микрорайонов с высокоплотной застройкой без достаточных транспортных коммуникаций, парковочных мест, детских садов и школ, точечная застройка в сложившихся кварталах, реновация хрущевок — это сегодня волнует многих.
Законодательством предусмотрено множество инструментов, призванных обеспечить устойчивое развитие российских городов в интересах граждан, но при этом ситуация в этих городах во многом ухудшается.
Все документы стратегического и территориального планирования: стратегия социально-экономического и пространственного развития, генеральный план города, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), по логике, должны быть взаимосвязаны между собой и давать исчерпывающие ответы. Однако, эта сложная и многоуровневая система документов вызывает во многом не понимание у жителей населенных пунктов.
Cчитается, что главным документом развития города является генеральный план. Генеральный план — это документ территориального планирования, разрабатываемый в целях обеспечения устойчивого развития территории.
Графическая часть: карта зонирования
Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.
Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.
Карта должна включать:
- границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
- пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
- зоны с особыми правилами эксплуатации;
- пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
- пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
- пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.
Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.
Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, зонирование в пределах СВАО г. Москвы.
Порядок подготовки ПЗЗ
Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:
- положений генерального плана города или поселения;
- условий технической документации;
- вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.
Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.
Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.
Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:
- состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
- этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
- порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
- правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.
После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.
Порядок применения правил
Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:
- направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
- пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
- положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
- параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
- положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
- правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.
Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.
Можно отметить, что в столице РФ действуют несколько иные нормы, в соответствии с которыми утверждаются и корректируются правила застройки и землепользования. Москва — это город федерального значения. Поэтому органы власти в нем на уровень выше, чем в других населенных пунктах, которые имеют статус муниципалитетов. Более того, в Москве есть свой Градостроительный кодекс. Таким образом, непосредственное участие в разработке и утверждении правил принимают соответствующие органы власти — Правительство Москвы и Городская Дума. Однако что касается базовых положений, по которым издаются правила застройки и землепользования, Москва не слишком отличается от любого другого города. Положения в местном Градостроительном кодексе в целом подобны тем, что включены в соответствующий федеральный закон.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Предназначены для размещения и деятельности
- сооружений и коммуникаций:
- железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
- инженерного оборудования
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:
- необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
- других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности
Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству:
- территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
- СЗЗ
возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.
Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
- И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
- И2 – воздушный транспорт
- И3 – железнодорожный транспорт
- И4 – водный транспорт
Какие выделяют территориальные зоны?
Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах.
Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице.
| Ж | Жилая | Здесь можно возводить индивидуальные жилые, малоэтажные, блоковые и многоэтажные дома. Также в этой территориальной зоне разрешено строительство вспомогательных объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру. Речь о ДОУ, школах, коммунальных предприятиях, поликлиниках, больницах, аптеках, парках, скверах, продуктовых магазинах и т.д. У этой территориальной зоны большое количество подзон. Например, Ж-1 предназначена для малоэтажной застройки, Ж-2 — для мало- и среднеэтажных домов, Ж-3 — для смешанной застройки домами высотой не более 5 этажей. |
| Д | Общественно-деловая | Подходит для размещения любых коммерческих и социальных объектов. |
| П | Производственная | В этой зоне размещают производственные, коммунальные, складские предприятия. Также разрешено строительство социальных объектов, коммерческой недвижимости. |
| И, Т | Инженерной/транспортной инфраструктуры | Необходима для объектов инженерной, транспортной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, а также обслуживающих их объектов. |
| Р | Рекреационная | Нужна для размещения скверов, парков, спортивных комплексов, объектов отдыха и туризма. |
| С | Сельскохозяйственная | Подходит для пастбищ, садов, дачных хозяйств. |
| К/К3 | Специального назначения/военные/режимные территории | Здесь организуют кладбища, строят мусоросжигательные заводы, размещают военные объекты, тюрьмы и т.д. |
Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки.