Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей между участниками долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в общей долевой собственности
Если собственники не могут достичь соглашения о изменении долей, то изменение долевых долей может быть произведено судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с иском о разделе общей долевой собственности. Суд рассмотрит иск и вынесет решение о разделе имущества согласно долевому участию каждого собственника.
В случае изменения долей в общей долевой собственности на квартиру, необходимо также произвести изменения в соответствующих документах, таких как: свидетельство о праве собственности на квартиру, устав дома (если таковой имеется) и договоры с энергоснабжающими организациями.
Изменение долей в общей долевой собственности на квартиру может быть затруднительным и требует согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оказать профессиональную юридическую помощь и провести правовую оценку данной ситуации.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Какую долю нужно выделить детям
Размер долей, которые должны быть выделены детям, не регламентируется законом, поэтому родители могут самостоятельно распределить собственность между всеми членами семьи, и не обязательно поровну.
В 2021 году Верховный Суд дал рекомендации, которые должны учитываться при распределении недвижимости на доли между членами семьи. Согласно Семейному законодательству (статье 60 СК), родители не могут претендовать на имущество детей, а дети, в свою очередь — на имущество родителей. Поэтому правильным решением будет определение детских долей пропорционально МК и стоимости жилья относительно всех совладельцев (родителей и детей). При этом письменное Соглашение должно содержать условие о том, что при рождении следующих детей размер долей может уменьшаться.
Если недвижимость полностью оплачена средствами МК, она переходит в собственность всех членов семьи (родителей и детей) в равных долях.
В некоторых случаях учитываются нормы жилищного законодательства относительно нормативной или минимальной жилой площади или санитарной нормы на одного человека в зависимости от региона проживания (от 6 до 18 м.кв.). Хотя прямого указания закона нет, желательно, чтобы доли детей не были ниже предусмотренных жилищным законодательством нормативов.
Соглашение на перераспределение долей
Внимание
N , выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), принадлежит (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: 1/2 (одна вторая)) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи доли земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (указать число, месяц, год).
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности:
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности – это документ, заключаемый между супругами, когда они живут в общем доме, который является их общей собственностью. Данное соглашение определяет требования и условия перераспределения долей собственности между супругами.
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности содержит следующие пункты:
- Оформление. Договор о перераспределении долей в общей долевой собственности должен быть составлен в письменной форме.
- Участники. В соглашении указываются имена и данные обоих супругов, которые являются участниками договора.
- Доли. В соглашении прописывается, какие доли в общей собственности принадлежат каждому из супругов.
- Между кем заключается. Соглашение заключается между супругами, владеющими общей долевой собственностью.
- Затраты и расходы. Правила и процедура перераспределения долей в соглашении определяют, какие затраты и расходы могут быть учтены.
- Образец. Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности может содержать примерный образец, по которому будет проводиться перераспределение.
Варианты реального раздела имущества
В большинстве случае реальный раздел актуален для земельных участков или частных домовладений. Реже он применяется для квартиры и практически никогда для любых других видов имущества. В обычном порядке имущество просто физически разделяется на несколько частей (на участке устанавливаются заборы, в доме – новые перегородки). Но в некоторых ситуациях, когда нет возможности реально разделить тот или иной объект, стороны могут договориться, что доли выкупаются или обмениваться на другое имущество. Фактически это уже не будет соглашение о разделе в чистом виде, но оно может включать в себя подобные пункты.
Реальный раздел имущества с одновременным прекращением долевой собственности может быть достаточно сложным процессом, особенно когда у объекта есть множество собственников с разными интересами и частями владения. В такой ситуации рекомендуется сначала обсудить вопрос с опытными юристами на нашей бесплатной консультации. Мы сможем определить основные моменты раздела собственности, элементы, которые заслуживают внимания и даже поможем с сопровождением данной сделки.
Условия подписания соглашения о выделении долей
Соглашение имеется возможность заключить, если соблюдаются следующие условия:
- Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
- Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
- Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Какие правовые последствия могут возникнуть в результате сделки?
- Изменение права собственности: В результате сделки об изменении долей в праве общей долевой собственности на землю может произойти изменение долей в праве собственности на земельный участок. Участники сделки могут согласовать изменение долей, например, в результате продажи или обмена долей.
- Установление новых прав и обязанностей: Сделка может привести к установлению новых прав и обязанностей для участников. Например, после сделки может возникнуть обязанность одного из участников передать другому долю в праве собственности на земельный участок или выплатить компенсацию.
- Изменение отношений между участниками: Сделка об изменении долей в праве общей долевой собственности на землю может повлиять на отношения между участниками. Например, изменение доли в праве собственности на земельный участок может привести к изменению распределения прав и обязанностей между участниками собственности.
Важно отметить, что правовые последствия сделки могут различаться в зависимости от конкретных условий и положений, установленных в соглашении об изменении долей. Поэтому перед принятием решения о совершении такой сделки необходимо тщательно изучить и проанализировать все юридические последствия и возможные риски.
✅ Как правильно составить?
Прежде чем оформлять соглашение, нужно решить возможные споры между совладельцами дома и земли. Если противоречий избежать не удастся, ни о каком соглашении не может идти и речи – вопрос адресуется в суд.
Итак, первое важное правило – отсутствие споров между дольщиками по поводу перераспределения долей в общем праве (добровольность).
Второе правило – согласие всех содольщиков, которые имеют процент в общем долевом владении (например, если дом разделен между матерью, отцом, сыном и дочерью – понадобятся согласия всех четверых дольщиков, без исключений).
Третье правило – оформить соглашение по образцу с указанием размера старых и новых долей. Регистраторы должны видеть, как именно совладельцы хотят перераспределить доли: уменьшить, увеличить, уравнять и т.д.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Содольщики за изменения в праве собственности обязаны оплатить госпошлину. Чтобы зарегистрировать долю жилого дома, потребуется оплатить 2 тысячи рублей. Земельный надел для ИЖС либо ЛПХ требует оплаты госпошлины в размере 350 рублей.
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Процедура перераспределения долей в праве общей долевой собственности
Если вы являетесь совладельцем жилого помещения в праве общей долевой собственности, а желаете изменить доли, то следует перераспределить права на основании заявления или договора. Это может произойти на основании договора купли-продажи, дарения и т.д. В каждой ситуации может быть свой порядок оформления.
Перераспределение долей в праве общей долевой собственности предполагает наличие документов, подписанных всеми участниками сделки. Согласно законодательству, каждая доля в общей долевой собственности находится в порядке, предусмотренном государственной регистрацией и находящимся в вашем паспорте. Вам нужно обратиться к нотариусу для оформления перераспределения долей в праве общей долевой собственности. Нотариус поможет вам составить письменный договор и примет на себя необходимые юридические меры.
В процессе перераспределения долей в праве общей долевой собственности может потребоваться выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и определение общей стоимости недвижимости для расчета долей. На нотариальную консультацию, а также на оформление документов здесь будет уплачена бесплатная государственная пошлина. Следует также иметь в виду, что не все лица могут осуществлять перераспределение долей в праве общей долевой собственности.
В зависимости от наличия необходимых документов и типа недвижимости процедура перераспределения долей в праве общей долевой собственности может иметь свои особенности. Образцы заявлений и других документов можно найти в справочно-информационных центрах. Помимо этого, на этапе перераспределения долей в праве общей долевой собственности рекомендуется обратиться к юристу для получения подробной консультации.