Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор управления с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Какую управляющую компанию лучше выбрать: от застройщика или нет?
Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.
Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?
После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов. И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.
Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев. Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию. На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет. До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.
С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Как организовать собрание собственников
Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.
Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.
Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.
В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.
Какую управляющую компанию лучше выбрать: от застройщика или нет?
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.
Однако у новой инициативы есть и недостатки. «Я думаю, что нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделываются. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее», — считает Илья Сотонин.
К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей, пояснил основатель doma.ai. В итоге, по его словам, у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.
«В случае если в стране большая часть собраний будет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства», — резюмировал эксперт.
Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Перспективы и риски… … КонсультантПлюс: примечание. Действие положений ст. 161 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018. ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.
Собираем досье на управляющие компании
Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:
- законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
- наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
Управляющая компания от застройщика: за и против
Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» — возмущаются некоторые.
Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир.
Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК.
Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом.
Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке.
По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства.
Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта.
Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах.
Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок.
Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.
Как сменить управляющую компанию в новостройке?
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.
Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите. Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.
Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации. Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.
Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:
- Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
- Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
- Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.
Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.
Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.
Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.
Как выбрать управляющую компанию многоквартирным домом?
Изначально жильцы должны узнать о всех претендентах на роль УК их дома. Также организации могут «рекламировать» сами себя, путем общения с собственниками или раздачи брошюр. Часто жильцы спорят о выборе способа управления. Чтобы решить конфликт, стоит провести небольшие дебаты между собственниками. Когда основные претенденты назначены, следует определиться с датой проведения события.
Важно! Участниками отбора являются две стороны: владельцы квартир в доме и уполномоченный УК. До владельцев сведения о конкурсе довести можно как путем общего объявления на стенде, так и личным приглашением каждого человека. В случае недобора голосов у кандидатов, объявляются повторные выборы.
Если же собрание осуществляется благодаря органу местного самоуправления, то его представитель также должен присутствовать на мероприятии. Если жильцы имеют неоднозначное мнение и их голоса сильно расходятся, представитель администрации выбирает победителя.
Выборы могут быть открытыми или закрытыми(с помощью бюллетеней). Особенность проведения открытого конкурса в том, что участники поднимают руку, тем самым голосуя за желаемого претендента. Чем больше рук поднято, тем больше шансов у организации выиграть.
Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД
В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.
В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.
Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.
Обжалование результатов конкурса
Участники имеют право не согласиться с итогами открытого конкурса, если заподозрят обман в подсчете голосов. Чтобы обжаловать итоги следует воспользоваться обращением городской суд. Как доказательства следует предоставить бюллетени или видеозаписи с мероприятия (об установке видеокамер следует побеспокоится заранее, это сильно облегчит и сократит рассмотрения дела в суде). Если же видеокамеры на участке не стояло, в суде потребуется несколько свидетелей для подтверждения данных.
Если в процессе рассмотрения дела на мероприятии действительно выявлены нарушения, суд закроет дело. Принятое решение в этом случае будет положительным для владельцев квартир. После этого необходимо будет провести повторное голосование, на событии будет присутствовать представляющий администрацию.
Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы
Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость. Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости. Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:
В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.
- УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению
Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.
- УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»
Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», — поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.
В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК — это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером. В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е. задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.