Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выкупить участок земли у государства для ИЖС и сколько это стоит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Кaк cэкoнoмить пpи oплaтe ycлyг peгиcтpaции
Чтoбы пoлyчить cкидкy пpи oплaтe гocпoшлины, для пepeвoдa cpeдcтв иcпoльзyйтe Eдиный пopтaл гocyдapcтвeнныx, мyниципaльныx и peгиoнaльныx ycлyг. Taк вы coкpaтитe cвoи pacxoды нa 30%. Ecли пepeвecти в дeнeжный эквивaлeнт, выплaтa cнизитcя c 2 000 pyблeй дo 1 400 pyблeй. Кpoмe экoнoмии дeнeг, вы cмoжeтe coкpaтить пepиoд oфopмлeния oплaты и выдaчи квитaнции — c 9 днeй дo 1 paбoчeгo дня.
Бeз гocпoшлины пepeдaютcя в coбcтвeннocть yчacтки:
✒ гocyдapcтвeннoгo и мyниципaльнoгo влaдeния;
✒ пpeднaзнaчeнныe для ceвepнoгo oлeнeвoдcтвa;
✒ нa тeppитopии peгиoнoв, кoтopыe вcтyпaют в cocтaв PФ (пpимep – Pecпyбликa Кpым);
✒ мaлoимyщим гpaждaнaм;
✒ opгaнaм гocyдapcтвeннoй влacти;
✒ пpeдcтaвитeльcтвy цeнтpaльнoгo бaнкa PФ.
Taкжe, oт yплaты гocпoшлины ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe вынyждeны пpoxoдить пpoцeдypy peгиcтpaции зeмeльнoгo yчacткa из-зa измeнeний и внeceния пoпpaвoк в зaкoнoдaтeльcтвo.
Особенности покупки земли под ИЖС
Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:
- обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
- возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
- после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
- предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.
Особенности процедуры
Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.
Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.
Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.
Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Какие участки нельзя приватизировать
Согласно пункту 8 статьи 28 ФЗ-178 «О приватизации…» отчуждение земельных наделов запрещено в случае если земля:
- изъята из пользования (заражена опасными химикатами или подверглась техногенному (биогенному) заражению;
- имеет стратегическое значение, относится к заповедникам (паркам);
- зарезервирована для государственной необходимости;
- относится к лесным или водным фондам;
- является площадью, улицей, проездом, автомобильной дорогой, набережной и т.п.
Как купить дом или квартиру в Абхазии
Жилье в Абхазии можно попробовать оформить в собственность несколькими способами, разной степени законности и надежности.
- по доверенности. Самая ненадежная схема для покупателя. Срок выдачи доверенности не превышает трех лет, зарегистрировать право собственности по ней нельзя, зато можно запросто аннулировать. Именно по таким сделкам и оказывается самое большое количество мошенничеств;
- по завещанию. Оформить недвижимость пожилого гражданина Абхазии. После его смерти нужно будет вступить в наследство и только тогда переоформить жилье в свою собственность. Но, поскольку завещание оспаривается и аннулируется в любой момент, тоже вариант сомнительный;
- по договору долгосрочной аренды. Деньги по нему придется выплатить сразу, вот только расторгнуть его арендодатель может без проблем и даже без вашего участия. Юридическая сила сомнительна, и еще неизвестно, получится ли забрать свои деньги после расторжения;
- смена статуса помещения. Можно попробовать перевести жилье в нежилое. Не всякий дом подлежит такому переводу, только если он совсем ветхий и аварийный, а за перевод квартиры не берутся даже специалисты.
Кто вправе получить участок
В 2023 году установлено, что земельный надел, находящийся в собственности государственных органов, может использоваться только в соответствии с установленным назначением. Арендаторы не имеют возможности распоряжаться земельными наделами по собственному усмотрению. Согласно действующим положениям законодательства установлено, что обе стороны имеют возможность расторгнуть соглашение ранее срока, отраженного в этом акте. Распоряжаться участком получится только в ситуации, когда лицо обладает правомочиями собственности.
Земля под гаражом или другим строением может передаваться гражданину или организации. Закон указывает на то, что процедура будет проще, при условии, что на земле располагаются строения и прочие сооружения. Постройки должны быть оформлены в собственность человека. Участки под ИЖС или другого назначения могут выкупаться при проведении аукционов. Стоит обратить внимание, что в этой процедуре участвуют другие граждане.
Бесплатная земля для узких специалистов
Выясняя, кто имеет право на бесплатный дачный или иной участок, удастся узнать, что земля может быть предоставлена и узким специалистам. Однако для этого может потребоваться переезд в другой субъект РФ. Список востребованных профессий определяет губернатор области. Предоставление бесплатной недвижимости осуществляется для того, чтобы привлечь специалистов и решить проблемы с кадрами.
Например, пару лет назад, в Крыму бесплатная земля предоставлялась для фермерских хозяйств и под строительство жилых домов врачам и учителям. К слову, представители профессий требуются практически в любой сельской местности.
Чтобы государство согласилось предоставить бесплатную недвижимость, гражданин должен заключить договор аренды на срок около 6 лет. При этом арендная плата взиматься не будет. Главное условие – гражданин должен отработать установленный срок. Затем недвижимость перейдет в собственность человека.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.