Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт неприватизированной квартиры нанимателя: за чей счёт замена окон, труб?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт, зависит и от того, в чьей собственности находится квартира. В случае, если квартира приватизирована (или приобретена в собственность на любом другом законном основании), собственники вправе распорядиться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдать в аренду.
Суд обязал наймодателя заменить окна в квартире
Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил обязанность администрации заменить окна в муниципальной квартире (дело № 88 – 26676/2020(8г-27519/2020).
Наниматель потребовал через суд заменить оконные блоки в квартире. Ленинский районный суд частично признал требования и обязал наймодателя — местную администрацию, заменить оконные блоки (дело № 2 – 1077/2020).
Смоленский областной суд признал решение законным.
Администрация обжаловала решение в кассационном порядке.
Второй кассационный суд общей юрисдикции установил, что ответчик — собственник квартиры. Дом, в котором находится жилое помещение, не ремонтировался с момента ввода в эксплуатацию и вселения жильца в 1969 году.
Экспертиза подтвердила, что оконные блоки находились в аварийном состоянии и требовали замены (капитального ремонта) ещё в 2007 году.
Суд отклонил довод ответчика, что такие работы — это текущий ремонт, делать который обязан наниматель. Истец требовал обязать ответчика полностью заменить оконные блоки, а не отдельные элементы. Такие работы Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 относят к капремонту.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала законным решение суда, которое обязало наймодателя заменить оконные блоки.
Разница между текущим и капитальным ремонтом
У капитального ремонта имеется ряд характеристик, отличающих его от реконструкции здания или текущего ремонта. Так, задачей реконструкции является восстановление того или иного ресурса путем внесения изменений в технические характеристики здания.
Капитальный ремонт выполняет ту же задачу, но изменения в характеристики здания не вносятся, функции отдельных помещений остаются прежними.
Приведем пример. Если к зданию пристраивается еще один этаж, то это реконструкция, а если в помещении сносятся межкомнатные перегородки для увеличения площади или проводится замена инженерных сетей – то подобные действия относятся к капитальному ремонту.
Отличия между текущим и капитальным ремонтом не столь определенные, как в случае с реконструкцией. Главным образом характер ремонта обусловливается тем, насколько сильно результат работ повлияет на характеристики инженерного оборудования и несущие конструкции.
Какие разрешения потребуются, для проведения капремонта?
Капитальный ремонт
Восстановление конструкции зданий, полная или частичная замена устаревшего инженерно-технического оборудования проводится путем устранения наиболее изношенных функциональных элементов здания. Данный комплекс работ относится к капитальному ремонту, а значит, основные конструкции не будут подвержены полной замене, здание сохранит свои функции и останется прежним, если рассматривать его в разрезе градостроительного планирования.
Отличия видов ремонта
Прежде чем решить, к какому виду ремонта относится замена старых деревянных окон на пластиковые, нужно уточнить отличия межу разными типами ремонта.
- При капитальном ремонте выполняются сложные строительные процессы, позволяющие восстановить технические характеристики здания. Это не реконструкция, но масштаб изменений также большой. При капитальном ремонте не достраиваются дополнительные площади, но могут сноситься перегородки, меняться окна и конструкции дверей.
- Текущий ремонт позволяет отремонтировать некоторые повреждения в здании, но он больше направлен на восстановление привлекательного внешнего вида внутри и снаружи. Текущий ремонт не сильно влияет на технические, эксплуатационные характеристики здания.
- Является ли капитальным ремонтом замена оконных конструкций? Если изучить его задачи, можно понять, что установка новых окон входит в задачи данного процесса.
Муниципальная квартира: права и обязанности проживающих
Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).
Такие квартиры бывают нескольких видов:
- Предоставляемые нуждающимся в жилье на общих условиях по договору социального найма;
- Предоставляемые лицам, по каким-либо причинам вынужденным отчуждать свое жилое помещение муниципалитету;
- Резервное жилье, принадлежащее муниципальным властям, предоставляемое гражданам для временного проживания на срок до двух лет (к примеру, на время ремонта аварийного жилья и т. д.);
- Муниципальная недвижимость, предоставляемая госслужащим (муниципальным служащим) на время исполнения ими своих обязанностей.
Кто должен делать капитальный ремонт муниципальной квартиры?
Немного не так обстоит дело с такими работами, как капитальный ремонт муниципальной квартиры. Римский постулат, на одном из которых строилось законодательство многих развитых стран, говорит, что за свою вещь отвечает собственник. Он же нашел свое отражение в Жилищном Кодексе нашей страны. Так, норма статьи 65 пункта 3 говорит о том, что по соглашению социального найма капитальный ремонт жилого помещения осуществляет ни кто иной, как собственник жилья.
Стоит указать в отдельном порядке, что в отношении общего пространства муниципальных домов многоквартирного типа, собственник обязан проводить следующие виды ремонта: текущий и капитальный. Но на практике постоянно происходит путаница и многие наниматели не знают, что считать текущим ремонтом общего пространства и кто за это обязан платить.
Действительно, ремонт муниципальной квартиры – это обязанность нанимателя. Мы это уже уяснили. Что касается иных работ, то лучше всего обратиться к юристу, который даст исчерпывающий ответ на вопросы нанимателей. Ведь именно по муниципальному жилью в настоящее время возникает множество проблем и исковых споров.
Муниципальная квартира: права и обязанности проживающих
Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).
Такие квартиры бывают нескольких видов:
Большую часть муниципального жилья, составляют, конечно, квартиры, передаваемые в пользование гражданам по найму. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, между гражданами-физлицами и муниципалитетами-собственниками заключаются договоры социального найма, и квартиры передаются во временное пользование.
Проживающие по соцнайму семьи и граждане (квартиросъемщики) не являются собственниками квартиры, и не вправе ее завещать, продавать, оставлять по наследству, в остальном список прав нанимателей достаточно широк. Права эти определены в ст. 154
Жилищного кодекса и включают в себя:
У нанимателей могут быть и иные права, предусмотренные как в ГК РФ, так и в самом договоре найма, а также имеются ряд обязанностей:
Дополнительными обязанностями нанимателя согласно ст. 678 ГК РФ является обеспечение сохранности квартиры, проведение реконструкции/переустройства только с разрешения собственника. Особенно подчеркивается необходимость своевременных платежей за жилье.
Отличия видов ремонта
Прежде чем решить, к какому виду ремонта относится замена старых деревянных окон на пластиковые, нужно уточнить отличия межу разными типами ремонта.
- При капитальном ремонте выполняются сложные строительные процессы, позволяющие восстановить технические характеристики здания. Это не реконструкция, но масштаб изменений также большой. При капитальном ремонте не достраиваются дополнительные площади, но могут сноситься перегородки, меняться окна и конструкции дверей.
- Текущий ремонт позволяет отремонтировать некоторые повреждения в здании, но он больше направлен на восстановление привлекательного внешнего вида внутри и снаружи. Текущий ремонт не сильно влияет на технические, эксплуатационные характеристики здания.
- Является ли капитальным ремонтом замена оконных конструкций? Если изучить его задачи, можно понять, что установка новых окон входит в задачи данного процесса.
Отличия в актах, признаки: работы по текущему и капитальному ремонту
- смена печного отопления на центральное, переоборудование печей;
- оборудование системами водоснабжения, газоходов, канализации и другими;
- смена газовых плит на электрические;
- обустройство лифтов, мусоропроводов;
- снабжение инженерного оборудования;
- благоустройство территории двора;
- восстановление кровельных покрытий и фасадов;
- мероприятиями по утеплению;
- заменой инженерной сети;
- установкой счетчиков на здание;
- поддержанием функциональности встроенных помещений и др.
- фундамента (устранение дефектов и исправление сломанных элементов);
- стен и фасада (заделка стыковых линий, окраска, восстановление внешнего слоя деревянных покрытий);
- перекрытий, внутренних потолков, стен (замена отдельных частей, покраска, устранение трещин и заделывание швов);
- крыш (устранение неисправных элементов, замена труб водостоков, обновление вентиляции);
- дверных и оконных заполнений, полов (замена отдельных частей конструкций);
- межквартирных перегородок (их усиление, заполнение трещин);
- лестниц, козырьков, балконов, подвалов (восстановление или обновление некоторых элементов);
- печей и очагов (работа с неполадками);
- центрального отопления, водопровода, горячего водоснабжения и канализации, вентиляции (установление, смена и исправление некоторых составляющих);
- электрической системы (контроль энергоснабжения здания, не включая квартиры);
- мусоропроводов (восстановление отдельных элементов конструкций);
- специальных технических устройств на основе соответствующего договора;
- внешнего порядка (мероприятия, направленные на подновление разрушенного тротуара, дорожек, площадок для отдыха и др.).
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Замена окон это текущий или капитальный ремонт
В случае случае необходимости, организация должна устранять неполадки. Однако ЖК РФ утверждает, что капитальная модернизация также включает в себя данные меры. При обнаружении неисправностей данных конструкций, к примеру, протечки, управляющая компания за счет средств текущего ремонта должна в течение предусмотренного срока устранить их и обеспечить безопасность жильцов. При этом, если денег у компании не хватает, она может предложить жителям внести личные средства. Данный вопрос решается на общем собрании
ВАЖНО! Любое решение жильцов не снимает с управляющей компании обязанности провести текущий ремонт, ведь жители могут и отказаться сдавать дополнительные деньги. Ее представители должны задействовать все имеющиеся возможности и выполнить работы по текущему и капитальному ремонту
Сотрудники коммунальных служб несут обязанность по обеспечению исправного состояния кровли и фасада здания.
Капремонт подразумевает полную или частичную замену инженерно-технического оборудования, изношенных элементов жилого здания.
ВНИМАНИЕ! После такой замены и восстановления здания сохраняет прежний внешний вид, архитектурные особенности. Это важный вопрос относительного градостроительного плана населенного пункта
Есть важное отличие капремонта от реконструкции. В первом случае не требуется большое количество справок и разрешений
Реконструкция же может привести к изменению экстерьера дома, поэтому она выполняется после того, как от градостроительного органа местного самоуправления будет получено разрешение на проведение работ.
Но нужно помнить о том, что для капремонта необходимо разрешение от надзорных органов, он проводится только после составления профессионального проекта. Проектная документация изучается сначала соответствующими комиссиями, в нее могут вноситься дополнения, изменения.
Одним из важнейших критериев в этом вопросе будет возраст и техническое состояние Ваших окон, установленных на данный момент. Если они вызывают у Вас опасения, то непременно нужно их ремонтировать или переустанавливать на новые. Если же окна в хорошем состоянии, но в помещении планируется капитальный ремонт, подумайте, что через 2-3 года окна потребуют замены, и придется портить новый ремонт. Так, может, стоит совместить приятное с полезным, затратив чуть больше средств на ремонт.
Безусловно, когда в помещении будет проводиться капитальный ремонт, даже если уже стоят пластиковые окна, но они прослужили около семи-десяти лет, разумнее всего будет их заменить. Так как за несколько лет технология изготовления окон, да и сами материалы усовершенствовались, современное окно гораздо прочнее, герметичнее, безопаснее, экологичнее и практичнее в использовании.
Применение вида расходов и статьи (подстатьи) КОСГУ
Порядок применения видов расходов и кодов КОСГУ регламентирован Указаниями о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденными Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н (далее – Указания № 65н).
Согласно положениям п. 5 разд. III Указаний № 65н расходы на закупку товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд по капитальному ремонту, а также реставрации государственного (муниципального) имущества, за исключением расходов на осуществление бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, следует отражать по виду расходов 243 «Закупка товаров, работ, услуг в целях капитального ремонта государственного (муниципального) имущества». В связи с этим расходы, произведенные учреждением на установку окон в целях проведения капитального ремонта, вполне обоснованно могут быть отнесены на данный вид расходов.
Основаниями для отражения в бюджетном учете факта осуществления работ по замене ветхих оконных блоков на новые являются первичные учетные документы (п. 7 Инструкции № 157н).
К таким документам относятся договор (контракт), заключенный учреждением с подрядной организацией, счета, акты приемки-сдачи выполненных работ, отгрузочные документы (при поставке материальных ценностей (оконных блоков)), платежные и иные документы.
Рассмотрим на примерах порядок учета расходов, связанных с установкой окон.
Казенное учреждение заключило договор с подрядной организацией на сумму 80 000 руб., предметом которого является проведение работ по установке пластиковых окон. Договором предусмотрен аванс в размере 30%. Изготовленные окна учреждению не передаются, их стоимость включается в стоимость работ. По окончании работ оформляется акт приемки-сдачи выполненных работ.
Бухгалтерские записи, согласно Инструкции № 162н[3], будут следующими:
Разница между текущим и капитальным ремонтом
У капитального ремонта имеется ряд характеристик, отличающих его от реконструкции здания или текущего ремонта. Так, задачей реконструкции является восстановление того или иного ресурса путем внесения изменений в технические характеристики здания.
Капитальный ремонт выполняет ту же задачу, но изменения в характеристики здания не вносятся, функции отдельных помещений остаются прежними.
Приведем пример. Если к зданию пристраивается еще один этаж, то это реконструкция, а если в помещении сносятся межкомнатные перегородки для увеличения площади или проводится замена инженерных сетей – то подобные действия относятся к капитальному ремонту.
Отличия между текущим и капитальным ремонтом не столь определенные, как в случае с реконструкцией. Главным образом характер ремонта обусловливается тем, насколько сильно результат работ повлияет на характеристики инженерного оборудования и несущие конструкции.
Какие разрешения потребуются, для проведения капремонта?
Капитальный ремонт
Восстановление конструкции зданий, полная или частичная замена устаревшего инженерно-технического оборудования проводится путем устранения наиболее изношенных функциональных элементов здания. Данный комплекс работ относится к капитальному ремонту, а значит, основные конструкции не будут подвержены полной замене, здание сохранит свои функции и останется прежним, если рассматривать его в разрезе градостроительного планирования.
График капитального ремонта дома по адресу.
Как узнать очередь на капитальный ремонт дома, читайте тут.
Для проведения капитального ремонта не нужно заботиться о получении большого количества справок и разрешений, в отличие от реконструкционных работ. Однако капремонт нужно согласовать с рядом надзорных органов.
Прежде всего, для осуществления капитального ремонта потребуется проект работ, в который вносятся запланированные изменения, детализированный список проводимых операций и перечень применяемых материалов.
Надзорные органы призваны удостовериться, что в результате проведенного капремонта здание будет по-прежнему соответствовать стандартам и нормативам.
Текущий ремонт
Задачей текущего ремонта является возобновления ресурса сооружения без внесений серьезных изменений в его конструкцию, инженерные сети также не подвергаются модификациям. Текущий ремонт не нуждается в создании отдельного проекта, он экономичнее реконструкции и капремонта, проводится в более сжатые сроки.
Согласно положению Госстроя, текущий ремонт обладает следующими составляющими:
- Работы, связанные с усилением фундамента, восстановлением входных проемов в подвалы, ремонтом вентиляционных входов;
- Замена мелких деталей перекрытий, укрепление конструкции, нанесение краски, устранение деформаций и швов;
- Фасадные работы, связанные с герметизацией стыков стен, заменой обшивки, восстановлением и покраской архитектурных элементов;
- Восстановление стропильной конструкции, работа над неисправностями кровли, замена водостока, починка дефектов вентиляционной системы и утепления стен, прокладка антисептика;
- Замена конструкций дверей и окон, не включающая в себя работы по расширению проемов;
- Замена деталей лестниц, полов, балконов;
- Ремонт печей, восстановление работоспособности систем водоснабжения и центрального отопления;
- Отделочные работы внутри помещений;
- Замена и установка новых элементов систем вентилирования и электроснабжения;
- Ремонт мусоропроводов;
- Благоустройство придомовой территории (дорожек, ограждений, тротуаров);
- Ремонт разнообразного технического оборудования, находящегося внутри здания.
Для текущего ремонта не потребуется проводить большое количество согласований. Разрешительная документация в большинстве случаев может вовсе не потребоваться.
Замена окон в подъезде многоквартирного дома за счет средств на капремонт
Статья 166 Жилищного кодекса РФ: ЖК РФ Статья 166.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном