Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец и правила заполнения договора купли-продажи квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.
Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры
Главная трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).
Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).
Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности. Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:
- Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
- Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
- Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
- Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
- Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.
Порядок оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности
Схема действий, как подписать договор купли продажи по доверенности, начинается с подготовки к сделке и обсуждению полномочий доверенного лица.
Если доверителем выступает продавец, порядок действий, как оформить договор купли-продажи по доверенности, выглядит следующим образом:
- Обсуждение условий будущей сделки с поверенным и оформление документа от доверителя.
- Поиск покупателя и согласование продажи.
- Сбор документов. Если собственность совместная и нажита в годы брака, получают письменное согласие от супруга. Для продажи собственности несовершеннолетних берут разрешительный документ от отдела опеки.
- Подписание договора купли продажи на основании доверенности.
- Подача документов на регистрацию перехода прав на собственность в Росреестр или МФЦ. Расходы на переоформление несет сторона, указанная в договоре.
Договор о продаже недвижимости следует обязательно заверить у нотариуса, если:
- посторонним лицом покупается невыделенная в натуре часть квартиры, а остальные содольщики согласны со сделкой;
- собственником выступает юридически несамостоятельное лицо (ребенок младше 18-ти, человек, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным).
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Чтобы составить грамотно договор нужно придерживаться таких правил:
- Чтобы составить договор купли-продажи по доверенности нужна оформить саму доверительную документацию. Для её оформления и необходимо обратиться к нотариусу. И уже после этого вписывать сведения с документа в договор. Обычно обращаются к нотариусу по месту жительства.
- Сделать пометку в документе, что сделку оформил представитель одной из сторон.
- Если доверенное лицо может только совершать действия на сделке, а в остальном собственник участвует сам, то прописываются только инициалы представителя.
- Генеральная доверенность позволяет гражданину распоряжаться квартирой, на правах владельца, даже передавать и принимать денежные средства. В договоре указываются все сведения – данные с паспорта, прописку и т.д.
- Покупатель может попросить предоставить документ для ознакомления, если продавец реализует недвижимость по доверенности. То же относиться и к продавцу, если покупатель действует по доверенности.
Обратите внимание! Стоит изучить крайне подробно паспорт и доверенность представителя. Все сведения должны совпадать с данными в паспорте. Если вдруг предлагают вместо паспорта взглянуть на ксерокопию, то она должна быть нотариально заверенной.
Также посмотреть не истек ли срок её действия. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года. Встречаются случаи, когда срок не указан, но это вовсе не значит, что документ поддельный, если все остальные параметры соблюдены. Просто срок такой доверенности составляет 1 год с даты выдачи. Обращайте внимание на печать и подпись нотариуса и есть ли они вообще. Печать будет синяя, а подпись с расшифровкой.
- Все нюансы обсудить до сделки, когда будут переданы ключи (по стандарту в документе пишут, что их отдают в день подписания договора), окончательная цена, как будет производится перечисление денежных средств, на ком будут расходы по сделке (обычно все госпошлины оплачивают покупатели, но бывает, что и продавцы оплачивают расходы. К примеру, если сделка ипотечная, то за справки, которые требуются от продавца платит сам собственник квартиры).
- Договор составляется в простой письменной форме на компьютере или от руки. Если все-таки документ лично составить не получается, то можно обратится за помощью к юристу или риэлтору, но за такую услугу нужно будет заплатить.
- Делают три экземпляра, один – в Росреестр или МФЦ, другой – продавцам, третий – покупателем. Если лиц принимающих, участие в сделке больше, то составляют на всех участников сделки.
Важно! Доверенность может быть генеральной и разовой.
Для генеральной доверенности характерны все правомочия, что и для собственника квартиры. Он может распоряжаться объектом, участвовать в сделках и имеет право подписи, а также участвовать в операциях с деньгами, при покупке или продажи недвижимости.
Разовая разрешает доверенному лицу совершать только определенные действия, прописанные в документе. Другие действия, не указанные в нем представитель совершать не в праве.
В доверенности указывается:
- Дата и срок её действия.
- Информация о доверенном гражданине (данные с паспорта, регистрация)
- Действия, которые имеет право совершать доверенный.
- Подпись и печать нотариуса и доверенного лица.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Аналоги нотариальных доверенностей
Кроме нотариуса правом оформления доверенности могут обладать некоторые должностные лица в случаях, когда визит к нотариусу по тем или иным причинам затруднителен или невозможен. Так, явно выраженное желание доверителя оформить доверенность могут удостоверить:
- начальник госпиталя, медсанбата в отношении лечащихся военнослужащих;
- командир воинского подразделения, расквартированного в отдаленном месте при отсутствии поблизости нотариальных контор;
- начальник исправительного учреждения (следственный изолятор, тюрьма и т.д.);
- директор дома инвалидов, пансиона для одиноких и аналогичных органов опеки и попечительства.
✅ Как составить договор
Единственной особенностью договора купли-продажи по доверенности является то, что в нем указываются не только сами продавец и покупатель, но и их доверенные лица. В остальном процедура идентична стандартному соглашению:
- Простая письменная форма. Возможны печатные и рукописные варианты.
- Не менее 3 экземпляров: один для продавца, один для покупателя и один для Росреестра для регистрации перехода права собственности. Если в сделке участвует более одного лица (например, два владельца квартир), каждый из них имеет одинаковую юридическую силу.
Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:
- Имя.
- Место и дата исполнения.
- Данные сторон, участвующих в сделке, и их уполномоченных представителей: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и фактического места проживания, паспортные данные (дата и место выдачи, кем выдан). Для представителя — дополнительные сведения о доверенности, с которой он имеет право участвовать в сделке.
- Подробное описание предмета договора (квартиры): полный адрес, количество комнат, площадь (общая площадь, жилая площадь), кадастровый номер.
- Сведения о документах на право собственности продавца (выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о праве собственности).
- Цена недвижимости (цифрами и словами). Обратите внимание, что это значение взаимно согласовано сторонами и не может быть изменено.
- Информация об обременениях на имущество и зарегистрированных лицах.
- Порядок передачи денег (валюта, сроки, способ) и имущества (была ли выдана передаточная накладная или сам договор выполняет свою функцию).
- Описание состояния имущества на дату подписания договора аренды.
- Дата передачи имущества и способ оплаты расходов на процедуру.
- Количество оригинальных копий АКД.
- Подписи сторон.
Образец договора купли продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен быть составлен следующим образом:
1. Прописываем дату, место заключения и указываем полную информацию о собственнике недвижимости, а также – о покупателе;
2. Указываем реквизиты доверенностей (вне зависимости от того, работает продавец или покупатель/или оба по доверенности) и полную информацию о сторонах;
3. В предмете договора подробно описываем недвижимость. Законодатель требует указать всю информацию, включая адрес, этаж, площадь и другие особенности квартиры. При наличии обременений квартиры в договоре купли-продажи обязательно указывается все, чтобы не было оснований признать сделку недействительной;
4. Договор купли продажи квартиры по доверенности должен содержать сведения о стоимости недвижимости и порядке расчета — например, может использоваться материнский капитал для покупки квартиры по договору, а также может применяться продажа квартиры в рассрочку;
5. Также нужно заполнить разделы «права и обязанности сторон» + «гарантии». В первом пункте можно указать, что продавец обязуется освободить жилье до конкретной даты, во втором – что он гарантирует жилое состояние (и другое по договоренности).
В образец договора купли продажи квартиры по доверенности можно вписать следующее (пример по реквизитам):
«… адрес недвижимости… именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице представителя Иванова Ивана Ивановича, 17 декабря 1975 года рождения, паспорт (полная информация о личности + адрес прописки), действующего на основании доверенности от 11.12.2015 г., удостоверенного нотариусом г. Москва – Сидоровым С.И., номер в реестре нотариуса 1231…»
Помимо этого, сторона, работающая по доверенности, непременно должна приложить к пакету документов на квартиру разрешение-доверенность. Если его не будет – сделка может быть признана недействительной.
Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности?
Общие положения прописаны в гл. 30 ГК РФ. Что касается формы такого договора, то ст. 550 ГК РФ говорит об обязательном письменном виде. При этом несоблюдение таких формальных вещей, как отсутствие нумерации на его страницах, есть или нет прошивка документа и т.п. не является нарушением формы и не повлечет соответствующих негативных последствий.
Для того, чтобы узнать является ли доверенность настоящей и не окончился ли её срок, можно ввести серию и номер документа на особом интернет-сервисе нотариата, представляющем аналог Единой информационной системы: начиная с 2017 г. все его данные стали открытыми и доступными для обычных граждан в круглосуточном режиме.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Особенности соглашения
Договор купли-продажи квартиры по доверенности подчиняется тем же правилам, что и обычный договор. В нем следует прописать:
● предмет — в этом пункте опишите жилье, право на которое переходит от продавца к покупателю. Укажите его адрес, метраж, кадастровый номер, индивидуализирующие особенности;
● стоимость — сколько покупатель заплатит продавцу. Стоимость определяется либо в полной сумме, либо в виде стоимости одного квадратного метра, если из текста можно определить его полную сумму. Чтобы такая возможность была, укажите точный метраж объекта;
● перечень лиц, которые сохранят право проживать в квартире, даже когда у нее сменится собственник, если таковые имеются;
● порядок расчетов — наличный или безналичный, сроки и порядок передачи денег;
● иные важные для сторон условия.
В преамбуле прописываются Ф.И.О. как доверителя, так и поверенного и указывается, что последний действует на основании доверенности.
Договор купли-продажи, или ДКП, заключается в письменном виде, а затем права покупателя на недвижимость, возникшие по нему, регистрируются в Росреестре. При этом участники сделки самостоятельно решают, предпочесть ли простую письменную форму или удостоверить сделку купли-продажи нотариально.
Обязательно надо обратиться к нотариусу, если:
● продается не объект недвижимости целиком, а доля в праве на него;
● продавец — несовершеннолетний ребенок, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.
В этих случаях удостоверение строго необходимо, иначе сделка не состоится.
Правила составления договора купли-продажи квартиры по доверенности
При написании договора следует придерживаться следующих правил:
- Доверенность нужно оформить правильно, заверить ее у нотариуса. Только потом можно вписывать данные доверенного лица в договор.
- Отмечать в документе, что при сделке купли-продажи участвовал доверенный человек, обязательно.
- В том случае, если по доверенности гражданин может участвовать только в сделке, то вносятся его инициалы. Вся остальная информация должна быть предоставлена собственником жилья.
- Если же выписана генеральная доверенность (доверенное лицо может заниматься продажей квартиры на полных правах хозяина и участвовать в сделке), то вписываются важная информация. Например, паспортные данные, адрес по месту регистрации.
- Гражданин, приобретающий квартиру, должен поинтересоваться у продавца жилья, какой доверенностью он обладает. Может потребовать ознакомиться с документом, чтобы не совершить ошибок при составлении договора.
- Обсудить вопрос окончательной стоимости квартиры, как будут перечисляться средства, кто понесет расходы, необходимые на регистрацию документа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, лучше обсудить заранее.
- Документ можно написать от руки, либо напечатать на компьютере.
Договор составляется в трех экземплярах и предоставляется всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю.
Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.
Договор купли-продажи квартиры 2021 года
Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.
Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.
Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:
- указаны данные доверителя и доверенного;
- сформулированы полномочия представителя;
- срок действия;
- дата составления.
Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:
- Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт.
- Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).
Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.
Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:
- наличными,
- через аккредитив,
- банковскую ячейку,
- сервис безопасных расчетов.
Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.
ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.
Пошагово процедура выглядит так:
- Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
- Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
- Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.
Для регистратора понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Паспорта продавца и покупателя.
- Правоустанавливающий документ от продавца.
- Техпаспорт.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Акт приема-передачи.
Заявление заполняется на месте.
При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.
Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.
Образец договора купли продажи квартиры по доверенности от продавца
Договор о купле-продаже квартиры по доверенности должен содержать следующие положения:
- В соглашении должна быть указана дата и место составления документа;
- В обязательном порядке должны быть указаны все сведения о сторонах соглашения. Данные вносятся в соответствии с документами, удостоверяющими личность. Также должна быть внесена информация о доверенности, на основании которой в сделке принимает участие представитель;
- Стороны указывают информацию об объекте соглашения. Сведения должны быть внесены наиболее подробно: указывается адрес место расположения, этаж, площадь, техническое состояние квартиры и иные данные;
- Существенным условием подобного соглашения является указание на стоимость приобретаемой квартиры, а также о порядке внесения денежные средств и формы оплаты. Документ может при условии согласования содержать положение о приобретении квартиры на условиях рассрочки. В таком случае, каждый раз при передаче денежных средств, продавец должен составлять расписку о том, что денежные средства переданы в соответствующем объеме и от соответствующего лица;
- Стороны должны внимательно обозначить и вписать сведения, которые касаются обязанностей сторон и их прав. Наиболее подробно должны быть указаны основания применения к стороне мер ответственности, а также порядка урегулирования разногласий.
В обязательном порядке, доверенность, на основании которой действует представитель стороны, должна быть прикреплена к соглашению в качестве приложения.