Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Первейший фактор при выборе участка – расстояние до города. Даже если все, кто будут жить в доме, работают и учатся удаленно или на пенсии и не зависят на прямую от крупных населенных пунктов, тем не менее, условие близости мегаполиса или крупного поселка обязательно. Обусловлено это следующим рядом необходимых обстоятельств:
- Пополнение продуктовой и материальной базы.
- Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
- Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
- Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).
Кроме того, современный человек привык жить в обществе – ему необходимо общение. Вряд ли кто-то сможет надолго покинуть коллектив, друзей, родственников. Поэтому с этой точки зрения также нужно знать, как выбрать участок под строительство дома, чтобы в силу принятия поспешного эмоционального решения не оказаться надолго в социальной изоляции.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
Какие параметры дома важно определить при выборе проекта:
- планировка
- количество и площадь комнат
- количество санузлов
- конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, топочная, кладовая)
- форма крыши
- форма окон
Оценка инженерных коммуникаций участка для строительства
Даже если вам безумно понравилось место: красивая природа, водоем поблизости, стоит уточнить один момент перед покупкой, а именно есть ли инженерные коммуникации в этом коттеджном поселке? Если вы планируете строительство жилого здания, необходимо наличие электричества, воды. Жизнь станет еще комфортнее, если будет проведен газ и интернет. Какой вид инженерных коммуникаций выбрать: подземные либо надземные, решать вам. Кто-то предпочитает, чтобы все было на виду: и электропроводка, и трубопровод.
Далее разберем, как выбрать участок для строительства дома в коттеджном поселке с проведенными инженерными коммуникациями.
1. Электроэнергия
Оптимальный вариант, когда проложен электрокабель под землей, при этом он подходит прямо к вашему участку. Важно, чтобы сечение кабеля либо проводов СИП было таким, чтобы обеспечивать не менее 15 кВт мощности и от 380 В напряжения.
Перед покупкой следует выполнить проверку технических условий (ТУ) на электроснабжение выбранной местности. Выделенной мощности должно быть достаточно для всех проживающих на территории коттеджного поселка. Расчет выполняется с учетом того, что на одно жилое здание требуется 15 кВт. Лучше, если энергоснабжение поселка будет сделано по второй категории надежности, то есть от двух автономных источников.
2. Газификация
Стоит выбирать участок для строительства дома, где газопровод проложен под землей, при этом труба выведена к тому месту, где будет находиться дом. Сечение газовой трубы должно быть такое, чтобы обеспечить расход 3–5 кубометров в час. Важно, чтобы газопровод имел 2-3 закольцовки. Когда коттедж подсоединен к концу длинной трубы, в зимнее время года газа будет недостаточно. Идеальный вариант, когда разводка газа к каждому дому осуществляется под давлением. У подрядчика следует запросить документацию (ТУ):
- Проект, который был согласован с компанией, поставляющей газ. Также он должен пройти экспертизу.
- Акт о завершении строительных работ.
- Акт Госстройнадзора.
- Акт ввода газопровода в эксплуатацию.
- Акт врезки и пуска газа.
- Договор на ТО газопровода.
Экологические факторы выбора участка для строительства дома
Не все коттеджные поселки расположены в экологически чистом месте. Возможно, на месте вашего участка в прежние времена находился колхоз, где разводили сельскохозяйственных животных. Это грозит тем, что поблизости могут быть забытые захоронения животных. В течение длительного периода скотомогильники никак не проявляли себя, однако если произойдет их подтопление грунтовыми водами, произойдет заражение всей территории.
Если рядом с вашим участком есть лесная зона либо овраг, там могут быть несанкционированные свалки, которые также загрязняют окружающую среду. Бывали такие ситуации, когда жители поселков находили токсичные отходы, захороненные много лет назад. В течение длительного периода они выделяли ядовитые вещества, в некоторых случаях даже происходило радиационное загрязнение.
Из всех вариантов лучше выбрать участок для строительства дома, расположенный на берегу озера либо речки. Но, прежде чем купить землю, уточните: возможно в прибрежной зоне есть действующие заводы, выбрасывающие отходы производства в реку. Даже с учетом того, что требования к очистке выбросов были ужесточены, нередко концентрация токсичных веществ в такой зоне превышает предельно допустимые значения.
Приобретая участок, учитывайте и прочие виды загрязнений. К примеру, рядом с вашей территорией располагается загруженная автотрасса, ж/д станция, аэропорт, фабрика, также может быть высокий уровень шума. Конечно, в дневное время суток вы не будете обращать внимания на посторонние звуки. Но в ночное время нормально отдохнуть не получится. Вспомните, в городской квартире вам наверняка мешает включенная в соседней квартире музыка или топающие дети.
То, насколько хорошо вы будете себя чувствовать на новом месте, зависит также от наличия поблизости радиолокационных станций, ЛЭП и тому подобное.
Затраченные на покупку земли средства быстро окупятся, даже если расходы на облагораживание участка и строительство дома будут большие. Ведь вы сможете жить со своей семьей за городом, дышать чистым воздухом. Сегодня будущие владельцы коттеджей стремятся приобрести землю, которая имеет положительную оценку после проверки экологов. Конечно, стоимость таких участков намного выше по сравнению со стандартными.
Нанять эксперта-эколога и исследовать участок можно не только до покупки, но и когда сделка уже состоится. В случае, когда в коттеджном поселке ранее не проводили такие проверки, следует выполнить тестирование одного участка, прежде чем покупать его. Только так вы будете знать все недостатки территории и поймете, получится ли у вас устранить негативное влияние, что необходимо сделать для этого.
В большинстве случаев комплексное исследование делают, если есть сомнения в том, что участок экологически безопасен. В ситуации, когда земля уже приобретена, такая проверка поможет обнаружить потенциальную опасность и ликвидировать ее.
Юридические нюансы приобретения участка для строительства
Когда земля приобреталась на аукционе, участок находился в частной собственности либо вы купили коттедж, сданный в эксплуатацию, оформить документацию будет просто.
Обратите внимание! Если надел приобретен на аукционе, в последующем его можно будет продать без построек.
В остальных случаях проявите бдительность. Могут возникнуть проблемы, если наделы выделялись льготным категориям граждан либо находятся в пожизненном наследовании. Не стоит покупать такие участки. Вас должно насторожить, если вам навязывают нестандартные схемы оформления документации и передачи прав на территорию.
Поинтересуйтесь, разрешено ли осуществлять снос и реконструкцию уже построенного дома, весь ли надел переходит в собственность. Если коттедж не достроен, удостоверьтесь, что на него имеется утвержденный проект. В противном случае восстановительные работы обойдутся в крупную сумму.
Совет 2 — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ
«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)
С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.
Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:
- возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
- четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
- возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
- возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).
Совет 6 — проверить участок со строителями
Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.
Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.
От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.
Финиш и портрет идеального участка под строительство загородного дома
Весь путь по поиску и выбору участка для строительства загородного дома завершен. Что же мы получили по факту? Какой он, идеальный участок для нашей семьи? Давайте резюмируем:
- Участок находится в живописном месте, в районе с благоприятной экологической обстановкой. Чистый воздух, вкусная вода, потрясающее место идеально для проживания.
- Мы можем легко добраться до близлежащего города. Дороги отличные, магистрали под боком. На крайний случай рядом есть линии общественного транспорта. Дороги в поселке обслуживаются.
- Участок нам достался большой, ровный, освещенный. Геодезия говорит, что мы можем построить большой дом, земля плодородная на участке — значит, будут свои овощи и фрукты.
- С коммуникациями все отлично — электричество на участке, газ подведен. Да, пришлось чуть больше заплатить, но теперь проблем не будет. Сосед подсказал, что водоносный слой неглубоко, так что скважина недорого выйдет. Слова соседа мы подкрепили результатами изысканий.
- Документы на землю в порядке. Знакомый юрист все проверил, говорит, все отлично, никаких артефактов не всплывет. Можно оформлять.
- Деньги мы посчитали. Отложили на дом, запланировали постройки и оценили затраты.
- Подпись. Мы счастливые обладатели заветного участка.
Где и у кого покупать земельный участок?
Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).
Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)
Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.
На что обратить внимание при покупке участка?
Проверьте наличие коммуникаций
К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».
По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.
Что с инфраструктурой?
Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?
Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).
То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.
Что с границами участка?
Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.
Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.
Оцените захламленность участка
Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.
Что с соседями?
Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.
Что с мусором?
Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.
Место найдено, и неважно как – самостоятельно, с помощью агентства, посредника, знакомых. После ознакомления с территорией становится ясно – нравится. Удобно, недалеко от города, местность красивая и так далее. Кроме того, оно вполне подходит для строительства собственного дома. Но это все детали, и начинать сразу же планировать возведение жилья бессмысленно. Необходимо досконально изучить юридическую сторону вопроса.
- Проводилось ли межевание, определены и документально закреплены границы участка? Числится ли он в кадастровом реестре? Какой ему присвоен номер?
- Есть ли по данному участку какие-либо споры субъектов (например, администрации и бывших владельцев)?
- Наличие ограничений в использовании земли. Например, по этажности строений в этом месте.
- Все ли налоги за данный участок уплачены, в каком объеме?
- Интенсивность застройки территории. Речь идет о каком-то новом коттеджном поселке. Желательно выяснить, на какое количество домов он рассчитан, сколько лет идет строительство, как раскупаются участки. Простой пример — территория большая, а собственников не более десятка. Ответ на вопрос, кто будет оплачивать услуги коммунальных служб, охранного предприятия и так далее напрашивается сам собой. Расходы несут (в долях) владельцы этих домов, и если нет перспективы, что скоро их ряды значительно пополнятся, то в семейном бюджете нового собственника добавится еще один пункт обязательных расходов, и весьма внушительных.
Неподготовленному человеку со всем этим разобраться довольно сложно. Покупка участка для строительства дома – это большие деньги, и лучше привлечь к этому процессу независимого профильного юриста. Немаловажно и то, как приобретается земля. Если для самостоятельного возведения дома – это одно, а если у организации, занимающейся массовой малоэтажной застройкой территории – уже иное. И требует другого подхода, с заключением контракта на производство строительных работ. Поэтому привлечь специалиста – вполне разумное решение.
Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?
Да, с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Однако построить дом можно только на земельных участках, которые принадлежат крестьянским-фермерским хозяйствам. При этом земельный участок должен использоваться по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности.
Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.