Как выкупить землю без торгов у администрации?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выкупить землю без торгов у администрации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.

Образец договора купли-продажи

Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:

1. он должен быть заключен в письменном виде;
2. в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
3. его регистрируют в Росреестре.

Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.

Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.

Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:

• название документа;
• дату и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет купли-продажи;
• цена продажи и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• прочие условия;
• адреса и реквизиты субъектов правоотношений.

Бесплатное получение и ограничения на выкуп

Кроме стандартной процедуры, в процессе которой земля из арендуемой становится выкупленной, существуют исключительные случаи, когда получение в собственность становится невозможным или, наоборот, предоставляется бесплатно.

Невозможно выкупить земли, которые:

• изъяты или ограничены в обороте;
• запрещены для приватизации;
• зарезервированы органами местного самоуправления.

Оформить право собственности без оплаты можно в следующих вариантах развития событий:

• если арендуемые территории были существенно улучшены и развиты пользователем;
• на территории построены религиозные объекты;
• надел выделен из общего участка дачного кооператива;
• участок использовался человеком бесплатно более пяти лет;
• предоставление пользования землёй многодетным семьям.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2020 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной

. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

• аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
• безвозмездное пользование также на определенный срок;
• возмездное пользование;
• пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Заявление на выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Аренда земли является распространённым видом пользования наделом, ведь у граждан не всегда есть возможность или потребность приобретать её в собственность. Однако со временем обстоятельства могут меняться и у арендатора может возникнуть необходимость купить надел. Рассмотрим, как происходит выкуп арендуемого земельного участка из муниципальной собственности.

1. Владельцы строений, расположенных на земельных участках. В этом случае аренда предполагает даже не преимущественное, а исключительное право выкупа по цене, которая не превышает кадастровой.
2. Арендаторы, которые используют надел на бессрочных основаниях.
3. Собственники квартир в многоэтажном доме. Если земля под домом и на придомовой территории ранее была поставлена на кадастровый учёт, она передаётся во владение бесплатно.
4. Граждане, получившие участки в пользование до 30 октября 2001 года.

Рассчитываем стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости быстро и грамотно

Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.

В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения. Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.

Еще почитать: Если есть кадастровый номер нужно ли делать межевание участка

Порядок заключения договора аренды земельного участка без торгов

Аренды земли без торгов имеет свою процедуру в зависимости от правовых оснований предоставления. Раскроем оба варианта Ваших действий в зависимости от конкретной ситуации:

Порядок аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения

Земельное законодательство основывается на принципе неразрывности земельного участка, и объектов, расположенных на нем. Именно поэтому законодатель предусмотрел такое правовое основания предоставления земли без проведения торгов.

Для того что бы получить участок в аренду по указанному основания, вам необходимо направить в гос. орган заявление о предоставлении такого земельного участка. На основании данного заявления, уполномоченный орган примет решение о предоставлении земельного участка в аренду, без проведения торгов.

Порядок аренды для целей индивидуального жилищного строительства

В рассматриваемом случае, Вы также будете должны представить в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. Однако государственный орган должен будет опубликовать извещение в официальных изданиях о Вашем намерении получить такой земельный участок в аренду.

В случае если в течении одного месяца со дня публикации извещения, заинтересованное лицо выразит также намерение приобрести участок в аренду, такой участок будет передан на аукцион.

Документы для получения аренды земельного участка без торгов

Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:

Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:

1. Заявление о предоставлении земельного участка
2. Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
3. Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН

При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:

1. Заявление
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок

Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:

1. Заявление о предварительном согласовании земельного участка
2. Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.
2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения. К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.
3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
4. Разные права. Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.
5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Во всех указанных случаях остаётся только оформлять право аренды. Порядок оформления идентичен выкупу земли, но более подробно мы поговорим об этом в следующей статье.

В соответствии с нормами, указанными в статье 39.3 Земельного кодекса, устанавливаются случаи продажи различных земельных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов как на торгах, так и без проведения таких мероприятий.

Без проведения торгов могут продаваться только земельные участки, которые предоставляются гражданам под строительство индивидуального жилья, а также ведение собственного подсобного, огороднического, садового или дачного хозяйства. Также без торгов приобрести участок могут граждане, которые собираются вести на его территории фермерскую деятельность.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В статье 39.18 говорится о том, что, если на протяжении тридцати дней с момента опубликования извещения заявления со стороны других граждан, желающих принять участие в процессе проведения аукциона, не поступят, уполномоченный орган имеет право на то, чтобы оформить договор купли-продажи с заинтересованным лицом, если нет необходимости в уточнении границ определенной территории. Также может принято решение о предоставлении участка гражданину в соответствии с нормами статьи 39.15 Земельного кодекса.

Статья 39.15. Предварительное согласование предоставления земельного участка

Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков гражданам для ИЖС

Таким образом, получение земельного участка без проведения торгов может быть только в том случае, если каких-либо других заявок на данную территорию не поступало или же заинтересованное лицо относится к льготной категории граждан.

В каких случаях это возможно и на каких условия

Если рассматривать общие основания, в соответствии с которыми гражданам могут предоставляться земельные участки без торгов на разных правах, стоит основываться на перечне всех статей Земельного кодекса, так или иначе устанавливающих условия, на которых будут предоставляться различные территории без торгов. В частности, перечень этих статей указывается в пункте 1 статьи 39.15 Земельного кодекса.

Помимо этого, стоит выделить несколько нормативных актов, на основании которых может осуществляться выдача земельного участка без проведения торгов:

В частности, стоит выделить нормы, прописанные в статье 39.5, так как ей устанавливаются максимально выгодные условия, на которых можно получить определенный земельный участок в частную собственность бесплатно и без необходимости участия в торгах:

• если в отношении указанной территории был оформлен договор, на основании которого будет осуществляться ее развитие, и при этом земельный участок передается тому лицу, которое является участником этого соглашения;
• если на территории земельного участка присутствуют какие-либо сооружения или здания, относящиеся к религиозной или благотворительной деятельности;
• земельный участок изначально предназначался для ведения сельскохозяйственной деятельности и ранее предоставлялся религиозным организациям для бессрочного использования;
• земельный участок был сформирован впоследствии проведения процедуры раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой гражданской организации для ведения огороднической или садоводческой деятельности;
• земельный участок предоставлялся в безвозмездное использование под индивидуальное жилищное строительство или ЛПХ;
• земельный участок предоставляется гражданам, в семье которых присутствует не менее трех несовершеннолетних детей;
• другие ситуации, предусмотренные действующим федеральным или региональным законодательством определенного субъекта.

Получение земельного участка на бесплатной основе

Поучить от государственного органа земельный участок также реально. Такое возможно при наличии конкретных условий. Например, при пользовании неучтенного участка лицом, который построил на нем недвижимость. Каждый регион имеет свой показатель времени, на владение землей. Если участок никем не используется в течение 3-10 лет, то такой надел признается бесхозным. Бывали случаи, когда граждане занимали такие наделы самовольно и облагораживали их. Тогда у них возникает преимущество перед другими при получении права собственности на надел.

При пользовании бесхозным участком существует определенный риск. Так, предыдущий хозяин может объявиться и заявить свои права на уже облагороженный участок. Оформление в собственность в таком случае затянется. Земельный кодекс четко регулирует процесс передачи собственности из государственной в частную бесплатно:

• Между государством и гражданином заключен договор на развитие и облагораживание территории. Гражданин собирается на указанном участке построить жилье;
• Земля содержит на себе здания культа, поэтому ее необходимо передать организации, владеющей постройками (благотворительная, религиозная);
• Участок ранее принадлежал садовом товариществу, осуществляющему свою деятельность на некоммерческой основе;
• Земля, взятая в бессрочное пользование на основании официального договора, была использована не менее 5 лет для ведения подсобного или крестьянского хозяйства.

Получить земельный участок бесплатно можно в случае отнесения заявителя к льготной категории. К ним могут быть отнесены:

• Жители сельского поселения;
• Специалисты, признанные Федеральной программой молодыми;
• Военнослужащие;
• Многодетные семьи и другие.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

• В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
• Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
• Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
  Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Похожие записи:

• Как в 2023 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность
• Как встать на биржу труда и зачем это делать
• Если была куплена квартира в 2024 году когда можно оформлять налоговый вычет