налог на имущество организаций квартира как основное средство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «налог на имущество организаций квартира как основное средство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сегодня объектом обложения налогом на имущество является только недвижимое имущество. В связи с вышесказанным актуальным стал вопрос статуса имущества: относится оно к недвижимому или нет? На практике не все так однозначно, да и сами контролирующие органы и ведомства, разрабатывающие нормативные документы, пока не могут прийти к однозначному определению недвижимого имущества.

Налог на недвижимое имущество в Москве

Сбор на некоторые типы недвижимой собственности подсчитывается не по стандартному тарифу. Например, налог на имущество с кадастровой стоимости в городе Москва касается:

• торговых и деловых комплексов, предприятий общепита, расположенных на индивидуальной земле, которой не владеет государство;
• нежилых строений, площадь которых больше 1000 кв. м;
• собственности иностранных фирм, которые не работают через российские консульства;
• жилья, которое не считается основным средством;
• нежилых зданий, которые расположены отдельно от других строений, входящих в реестр правительства Москвы согласно этому закону, при условии, что в здании располагаются деловые центры и офисы коммерческих предприятий;
• нежилых строений, которые расположены в других зданиях, входящих в реестр Правительства Москвы согласно закону, но при условии, что в строении находятся торговые точки, офисы по оказанию бытовых услуг, предприятия общепита.

Таким образом, перед подсчетом налоговой базы, чтобы заплатить налог на имущество юридических лиц в Москве, компаниям рекомендовано определить, к какому типу относится собственность. Подробнее см. что облагается налогом на имущество.

Преференции на подсчет суммарного размера сбора для московских и иностранных организаций, трудящихся в Москве, распространяются на движимую и недвижимую собственность. Вследствие отмены пошлины на движимую собственность будущего года налоговые ставки касаются недвижимости с учетом добавленных особенностей:

• согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ ФЗ № 117 от 05.08.2000 (ред. 27.11.2018), по объектам, у которых налоговая база — кадастровая цена, сбор не уплачивают, если строения включены в список, соответствующий Приказу ФНС России № ММВ-7-11/604 от 28.11.2014. Реестр ввели в законодательство РФ в 2014 году и ежегодно обновляют. Если же в опубликованном списке организационного строения не окажется, то пошлину уплачивать придется. Налог подсчитывается по стандартной формуле, с учетом коэффициента, который касается объектов с кадастровой ценой;
• согласно Письму Минфина № 03-05-05-01/2969 от 26.01.2016, жилые здания освобождены от выплаты сбора, если жилье не относится к основному средству и находится на особой земле.

Таким образом, согласно ст. 4 Закона г. Москвы № 64 от 05.11.2003 (ред. 17.05.2018), в Москве от внесения пошлины на недвижимую собственность освобождены:

• казенные учреждения;
• строения, принадлежащие органам власти, в том числе гаражи грузового автотранспорта для транспортировки государственно важных грузов;
• фирмы по пассажирским внутригородским перевозкам (за исключением такси);
• склады предприятий, на которых хранятся жидкие и твердые вещества против гололеда;
• строения предприятий, предоставляющих работу инвалидам;
• многоэтажные стоянки и гаражи;
• здания жилищно-коммунальных хозяйств;
• строения, где изготавливаются химические вещества (гипохлорит натрия, кислоты, техническая сода, реагенты против гололеда);
• религиозные компании, общества инвалидов;
• организации инвестиционной работы, заключившие контракт с московским правительством;
• строения ж/д-организаций, в том числе депо;
• здания закрытых паевых инвестиционных сообществ;
• помещения, находящиеся на территории медицинского кластера.

Льготные тарифы, размер которых определяется как процент от величины начисленного сбора по стандартной ставке:

Сн х К х 0,75, где

• 10% распространяются на спортивные строения (футбольные площадки, арены и подобное), медицинские сооружения;
• Сбор на сооружения, предназначенные для показа речных и морских жителей, рассчитывается по формуле:
  • Сн — сумма сбора;
  • К — соотношение площади здания, которая не подлежит аренде, к суммарному размеру площади территории;
  • 0,75 — льготный коэффициент.
• 50% налагаются на промышленные зоны, пошлину с которых вносят с 1 числа отчетного квартала, когда строение признали промышленным.
• Недвижимость, принадлежащая агропромышленным комплексам, сбор на которую вносят 1 числа отчетного промежутка после того, как здание признали агропромышленным. Льготная ставка на 2018 — 35%, 2019 — 45%, 2020–2025 — 50%.

Преференции не действуют на сооружения, которые сдают в наем. Право на пользование льготами наступает и оканчивается 1 числа отчетного промежутка — квартала.

Чтобы получить преференции по внесению налоговых средств, нужно предъявить акт Госинспекции о факте эксплуатации сооружения, которое относится к льготным. Документацию предоставляют с 1 числа отчетного промежутка на текущий налоговый период.

Налоговая база и налог на недвижимость

Налог на недвижимость обязаны уплачивать все собственники имущества: квартир, дач, гаражей, торговых и офисных зданий и даже недостроенных объектов.

Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества.

Причём, теперь в большинстве случаев налог на недвижимость будет рассчитываться с кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене.

Напомним, что ранее налог на недвижимость рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая была намного меньше кадастровой стоимости объекта.

Однако до 2020 года в некоторых регионах по-прежнему может сохраняться принцип расчета суммы налоговых отчислений исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая на практике оказывается существенно более низкой, чем рыночная стоимость.

Таким образом, налог на недвижимость в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости.

Кто платит налог на имущество

Организациям России вменяется обязанность по уплате налога, если одновременно выполняются четыре условия:

Также налог на имущество уплачивается с недвижимости, находящейся в РФ и по общему правилу принадлежащей организации на праве собственности, полученной по концессионному соглашению, если в отношении нее налоговой базой является кадастровая стоимость.

Обратите внимание, что с 2019 года налог на движимое имущество отменен!

Предприятиям не придется платить налог по земельным участкам, водным и культурным объектам, а также по другим видам имущества, поименованным в п. 4 ст. 374 НК РФ.

С ряда организаций в зависимости от рода деятельности налог не взимается (ст. 381 НК РФ).

Заполняйте и отправляйте отчетность в ИФНС вовремя и без ошибок с Экстерном. Для вас 14 дней сервиса бесплатно!

Объекты налогообложения

Недвижимое имущество. В настоящее время в числе объектов только недвижимость, которая отражена в бухучете:

Также объектом налогообложения признается недвижимость, которую организация:

Кроме того, налогом на имущество облагаются жилые помещения, которые не учитываются на балансе в качестве основных средств, но по региональному закону облагаются налогом по кадастровой стоимости. Например, квартиры, которые компания приобрела для перепродажи и в бухучете учла их как товары. Нежилая недвижимость для перепродажи налогом на имущество не облагается.

Движимое имущество организаций. С 2019 года любое движимое имущество — будь то транспорт, производственное оборудование, какая-либо аппаратура — не облагается налогом на имущество организаций.

Минфин прорабатывает возможность вернуть движимые основные средства в состав налогооблагаемых объектов. Вместе с этим Министерство хочет снизить предельную ставку налога так, чтобы не пострадали бюджет и бизнес. Предполагается, что это упростит работу налоговикам и сократит количество споров о том, движимое это имущество или недвижимое.

Что еще не признается объектом налогообложения:

Также не облагается налогом на имущество:

Отличие недвижимого имущества от движимого

Необходимость дифференциации собственности обусловлена нюансами законодательства — правила владения, приобретения, реализации допустимы для одного вида, но неприемлемы для другого. Особенности имущества также применяются при процессах в суде, погашении налоговых обязательств, разделе и так далее.

Принадлежность объекта к определенному виду устанавливает:

• требуется ли госрегистрация;
• как представить его в бухучете, в том числе налоговом;
• как вычислить амортизацию;
• как формировать уставной фонд организаций;
• в каком порядке осуществлять сделки или иные правовые действия (наследование, удержание за долги и так далее).

Таблица 2. Сравнение движимого и недвижимого имущества

Недвижимость	Движимая собственность
Преимущественно требуется госрегистрация, в том числе при сделках	В основном случае госрегистрация не применяется
Наличие установленного адреса местонахождения	Не привязана к определенным координатам местоположения, легко и без ущерба перемещается
Приобретательная давность (право на владение по истечении длительного времени добросовестного использования имущества) насчитывает 15 лет (ст.234 ГК РФ)	Приобретательная давность — 5 лет
Преимущественно подлежит имущественному взносу	В большинстве случаев налог не удерживается

Регистрация объекта как признак недвижимости

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?

В комментируемом письме налоговики указали, что в этом случае нужно учитывать выводы, содержащиеся в Определении Верховного суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638. Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания законодательства, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При этом государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Аналогичные разъяснения содержатся в Определении Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.

Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.

В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.

Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Регистрация объекта как признак недвижимости

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?

Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.

В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.

Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Техническое обследование и мониторинг технического состояния имущества

Техническое обследованию и (или) мониторинг осуществляется в соответствии с техническим заданием и с правилами, выбранными по их проведению, в зависимости от видов проводимых работ и технического задания. При этом должны учитываться требования к перечню работ, установленные в разделах I и II Приказа Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624. Как правило, требуется привлечение лабораторий или специализированных организаций (п. 12.1).

Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.) Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга (по ГОСТ 31937-2011) (п. 12.3).

В МКД, где техническая документация сформирована не полностью и (или) не актуализирована, в том числе отсутствуют показатели, без которых невозможно определить технические параметры коммунальных ресурсов, которые поставляют ресурсоснабжающие организации, с использованием которых потребителям должны предоставляться коммунальные услуги в соответствии с пунктом 5.6 ГОСТ Р 56038, обследование соответствующих систем является обязательным (п. 12.4).

Для проведения мониторинга разрабатывается программа его проведения, в которой определяют перечень работ, систему и периодичность наблюдений с учётом технического состояния имущества, а также общую продолжительность мониторинга (п. 12.6)

Программу проведения мониторинга согласовывают с заказчиком.

По итогам проведенного обследования и или мониторинга, составляется отчёт (акт, заключение) о техническом состоянии обследуемого имущества, определяется состав работ, необходимый для восстановления его нормативного технического состояния (п. 12.7).

Недвижимость, или нет? Только суд решит

На цену объекта недвижимости влияют его физические свойства, к которым относятся данные о его объеме и форме, неудобствах и опасностях окружающей среды, подъездных путях, инженерных сетях, поверхностном и подземном слое, ландшафте. Это определяет полезность физического объекта, которая считается основой цены недвижимости.

Кроме того, ограниченное предложение увеличивает цену предмета. Социальные стандарты и стереотипы, законы, деятельность государства, природные силы влияют на поведение людей, вызывая изменение цены на имущество.

Итак, наиболее ценные и значимые объекты принадлежат к недвижимости. А такие её виды, как земля и недра, имеют огромное экономическое и стратегическое значение для любого государства.

Источник: https://nauka.club/pravovedenie/nedvizhimoe-imushchestvo.html

Развернутые понятия, описывающие термины, представлены в первой части Гражданского Кодекса РФ. Рассматриваемые понятия описываются таким образом:

• к движимому имуществу относятся объекты, обладающие индивидуальными свойствами и не меняющие своего расположения, в силу своих характеристик.
• что такое движимое имущество? Это прочие виды собственности, не имеющих привязки к местности и легко перемещаемые.

Главное отличие, с юридической точки зрения, состоит степени сложности заключения сделок. В частности, для осуществления сделок с недвижимым имуществом, необходимо наличие кадастровых и других документов.

Права собственности на все объекты, входящие в рассматриваемую категорию, имеют особую устойчивость и подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии с юридическими источникам к данному виду собственности относятся:

• земельные участки;
• сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей (дома, сооружения, здания, объекты);
• самолеты, вертолет;
• космические объекты;
• суда, подводные лодки;
• объекты, вмонтированные в здания и сооружения, снять которые невозможно без нанесения повреждений зданию;
• внутренние коммуникации (водопроводная, канализационная, электрическая и другие сети и системы).

Вопросы разграничения движимого и недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1: в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос: относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

• Не связан неразрывно с землей.
• Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос: являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ: нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Брокеры нового поколения: как продавать неликвидные активы

В современной России недвижимость часто становится непрофильным активом. Речь идет о компаниях, которые создавались не для владения и управления недвижимостью, а для чего-то совсем другого — например, оказания финансовых услуг. Тем не менее с начала экономического кризиса 2008 года вопрос управления такими активами стал актуальным для многих банковских структур, которые получили недвижимость в качестве залогового обеспечения по кредитам.

Дополнительную сложность в управление непрофильными активами внесла политика Центрального банка России: в период руководства Эльвиры Набиуллиной ЦБ отозвал лицензии у 276 банков, еще в 28 началась процедура санации, которая подразумевает создание плана финансового оздоровления. Частью этого плана обычно становится продажа непрофильных активов — то есть недвижимости.

Банки, которым «посчастливилось» получить недвижимость в виде непрофильного актива, сталкиваются с повышенным резервированием средств. Следствие этого — упущенная выгода от основной деятельности, так как банки не могут зарабатывать проценты на отвлеченный на резервирование капитал. Собственники таких активов вынуждены платить налоги на имущество и землю, содержать дополнительный персонал, нести расходы на эксплуатацию (то есть текущий и капитальный ремонт, охрану, техническое обслуживание, уборку, возделывание сельхозугодий), а также коммунальные платежи и штрафы (например, за ненадлежащее использование сельхозугодий). Доходная статья от непрофильных активов при этом выглядит неоднозначно: такая собственность либо вообще не приносит доходов, либо приносит их в незначительной мере — иными словами, доходы оказываются ниже расходов.

Отличительные черты непрофильных активов — низкая ликвидность и завышенная оценка, так как обычно они оказываются залоговой массой по дефолтным кредитам. Яркий пример непрофильного актива — земельные участки. В некоторых случаях бездушный финансовый анализ показывает, что самое выгодное для держателя такого актива — дарение участка государству. Но и тут не все просто: в некоторых случаях такое дарение запрещено специальными нормативными актами — например, для банков и закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). При этом не стоит забывать, что стоимость эксплуатации, коммунальных платежей, а также ставки налогов и кадастровая стоимость недвижимости постоянно растут. Соответственно, ситуация с каждым годом усугубляется.

Гипотетически часть непрофильных активов мог бы поглотить рынок инвестиций в недвижимость. Согласно отчету JLL за третий квартал 2016 года, инвестиции в недвижимость на 88% сосредоточены в Москве, 95% инвесторов вкладывают российский капитал, а 63% всех инвестиций направлены в офисный сегмент. Таким образом, владельцы активов, которые не входят в круг указанных трех трендов, испытывают трудности с продажей своей собственности — и те же земельные участки оказываются на периферии инвестиционного рынка.

Впрочем, ситуация не всегда оказывается безнадежной. Отдельные собственники непрофильных активов хорошо приспособились к сложившейся ситуации: к примеру, некоторые банки создали специальные подразделения внутри своих структур и теперь успешно продают непрофильные активы. Это характерно для собственников, которые очень тщательно выбирали залоговые активы и оценивали все возможные риски, закладывая их как при выборе самих объектов, так и при их оценке.

Тем временем у владельцев малоликвидных активов проблем становится только больше. Решить их может грамотный менеджер проектов, способный встать над ситуацией и применить системный подход. В частности, беспристрастный анализ может показать, что в некоторых случаях санаторам компаний-застройщиков проще не достраивать некоторые дома, а выплатить дольщикам компенсацию. Бывают ситуации, когда из-за удаленности сетей достройка оказывается экономически нецелесообразной.

На рынке недвижимости работает множество консультантов, готовых оказывать квалифицированные консультации собственникам, для которых недвижимость — это непрофильный актив. Консультанты могут проводить анализ, маркетинговые исследования, оказывать брокерские услуги и описывать возможные структуры будущей сделки. Есть также электронные площадки, на которых можно выставлять непрофильные активы на продажу. В то же время неликвидные активы часто невозможно продать через интернет, а отчеты консультантов несут лишь новые расходы и ложатся «в стол». Есть ли выход из этой ситуации?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, придется выяснить подлинную причину неликвидности того или иного актива. Самые распространенные причины — высокая цена, слишком большой объем, низкое качество, нестандартность и неготовность к продаже. Иными словами, неликвидным может быть элитное жилье, если оно строится в нетипичном для этого сегмента районе, девелоперский проект без разрешения на строительство или огромный неделимый лот площадью 200 га.

Многие из указанных недостатков можно преодолеть — для этого в актив придется вложить дополнительные деньги. Однако как именно воплотить это в реальной жизни, чтобы в результате актив оказался востребован, — вопрос неочевидный. Существует риск, что после вложения серьезных ресурсов владелец все равно не сможет реализовать актив и только нарастит убытки. Чтобы избежать этого сценария, владельцу нужно привлечь массу подрядчиков: брокеров, маркетологов, специалистов по межеванию, строительству, адвокатов, налоговых консультантов, проектировщиков и даже фермеров (если речь идет о земельном участке сельскохозяйственного назначения). Обычная служба непрофильных активов зачастую оказывается не в состоянии управлять столь внушительным пулом подрядчиков, так как для этого требуются специализированные знания и опыт в управлении проектами. Консультанты также не готовы оказывать такую услугу в полной мере, так как «справедливый контракт» будет подразумевать выплату вознаграждения консультанту только за результат работы (продажу активов), а не за процесс в виде всевозможных отчетов и длительных переговоров.

До сих пор не все собственники осознали необходимость в такой услуге, так как в описанном виде ее просто нет на рынке. Многие думают, что для продажи непрофильных активов достаточно брокерских услуг либо маркетинга, и не до конца понимают преимущества комплексного подхода к управлению проектом.

Приведем пример. Для повышения ликвидности и рыночной привлекательности земельного участка необходимо подготовить маркетинговый отчет, бизнес-план, архитектурную концепцию (например, коттеджный поселок без подряда) и проект планировки. После этого владельцу недвижимости предстоит размежевать земельный участок на части (то есть лоты по 8–15 соток), провести внутриплощадочные и внешние дороги, установить ограждение и подключить земельный участок к электроснабжению, канализации и газоснабжению. Для успешной реализации проекта также понадобится инфраструктура — обычно это служба эксплуатации, контрольно-пропускной пункт, школа и детский сад. Только после этого ликвидность и рыночная цена земельного участка действительно повысятся — и лот можно будет реализовать на рынке. При этом для реализации столь масштабного проекта придется создать команду специалистов как внутренних, так и внешних. Для этого необходимо управление проектами.

Рост объема непрофильных активов на российском рынке подтолкнул к созданию такого продукта. Одной из первых новое направление открыла группа компаний «РВМ Капитал». Компания уже заключила договоры на продажу непрофильных активов с несколькими российскими банками. Еще несколько банков ведут подготовку конкурсной документации для выбора компаний по управлению проектами, чтобы в итоге продать те активы, с реализацией которых они не справляются самостоятельно.

Задачи управления проектом — это проведение юридической экспертизы, создание реестра всех документов и сведений по активу, описание карты рисков и подготовка базовых управленческих документов, в список которых входят концепция продажи, календарный план проекта, рассчитанный бюджет и медиаплан. Также компания, управляющая проектом, находит подрядчиков, готовит для них технические задания и координирует работу всех участников. В итоге все это приводит к успешной продаже непрофильного актива.

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Похожие записи:

• Как расторгнуть договор об оказании услуг путем одностороннего отказа
• Как проверить пенсионные накопления по СНИЛС онлайн?
• Узнаем, как исхитриться забрать права после лишения за пьянку