Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение супруга входит в перечень обязательного комплекта документов, предоставляемого в Росреестр для госрегистрации сделки. Отсутствие бланка может послужить поводом для приостановки регистрационных действий.
Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.
Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.
Вышеуказанная норма фиксирует, что:
- согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
- супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
- сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.
Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.
Когда не требуется разрешение
Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.
Разрешение супруга не нужно, если:
- деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
- денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
- у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
- человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
- оформляется договор долевого участия в строительстве;
- во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.
К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода
Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.
Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.
Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.
Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.
Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости
Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.
Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:
- конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
- цена такого объекта;
- возможность реализации объекта по частям и т. д.
Порядок оформления документа
Согласие супруга на дарение недвижимости либо ее продажу составляется от руки или на компьютере. Желательно с этим процессом сразу обращаться к нотариусу, у которого имеется образец документа. Текст содержит информацию:
- личные данные супруга, который дает согласие, причем к ним относится его ФИО, место прописки, паспортные данные и дата рождения;
- наименование объекта недвижимости, который принадлежит обоим супругам;
- описание квартиры или дома, поэтому указывается точный адрес, площадь, количество комнат и другие сведения;
- данные из выписки из ЕГРН и технического паспорта, так как они позволяют идентифицировать объект;
- реквизиты свидетельства о браке, подтверждающего, что между гражданами имеются официальные семейные отношения;
- сведения о покупателе, если он уже найден.
Документ подписывается супругом, который дает согласие, причем процедура осуществляется при нотариусе. После этого согласие заверяется специалистом, который должен убедиться в дееспособности составителя, а также предотвратить давление на него. Полученная документация не обладает временными ограничениями, но иногда приводится срок действия, если имеется необходимость.
Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры
На вопрос о согласии супруга отвечает Семейный кодекс. В его 34 статье сказано, что нажитое в браке имущество – общее для супругов. Это утверждение распространяется и на тот случай, если один из них домохозяйничал. При этом брак должен быть подтверждён свидетельством из ЗАГСа, так называемый «гражданский» брак правами на общие покупки не наделяет сожителей.
При этом общим считается только такое имущество, на приобретение которого потрачены деньги семейного бюджета, в том числе и кредиты. Подарок и наследство – не общее имущество, а личное, потому что такие сделки никак не касаются бюджета семьи.
Справочно. Единственным ответом на вопрос, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры полученной по дарению, однозначный – нет, не нужен. Как и в случае с наследством.
А вот 35 статья СК поясняет, как муж с женой должны распоряжаться общим имуществом:
- если сделка не требует какой-либо регистрации, то согласие выражается в устной форме (просто предполагается, что, например, жена продала мебель с молчаливого согласия мужа);
- а когда сделка требует нотариального заверения или обязательной государственной регистрации, согласие должно быть заверено нотариусом (регистрация прав на квартиры происходит на государственном уровне, поэтому согласие нужно заверять нотариусом).
Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры – это документ, заверенный подписью и печатью нотариуса (любого) на которой чётко прописано, что супруг согласен на продажу общей квартиры второй половиной. Её требуется предоставить в Росреестр на момент подачи заявления о переходе права от продавца к покупателю. При этом раньше требовалась просто расписка супруга о том, что он согласен на сделку, которая писалась прямо во время передачи документов регистратору Росреестра. А участие нотариуса в сделке закреплено в Семейном кодексе с начала 2016 года.
Итак, вывод – поход к нотариусу должен быть запланирован до подписания договора при отчуждении жилья, например:
- продажа общей квартиры;
- обмен;
- дарение.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.
Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.
Вышеуказанная норма фиксирует, что:
- согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
- супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
- сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.
Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры
Права супругов защищены Семейным кодексом, в ст. 35 которого говорится о возможности распоряжения общими благами, нажитыми в браке. Чтобы совершить сделку по распоряжению имуществом, подлежащую госрегистрации или нотариальному заверению, нужно получить согласие второго супруга. В число таких сделок входит и продажа квартиры.
Обратите внимание! Документ-согласие должен иметь нотариальное удостоверение.
При оформлении купли-продажи и подписании соответствующего договора необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедура проводится в соответствии с Законом РФ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Продавец и покупатель должны предоставить ряд документов, среди которых желательно иметь согласие супруга на продажу.
В то же время Росреестр не дает категоричный отказ в оформлении перехода прав, если согласия нет. Сделка все равно будет зарегистрирована с оговоркой: второй супруг, чье разрешение не было получено, имеет право потребовать признания продажи недействительной. Для этого ему необходимо обратиться в суд не позднее чем 1 год с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Однако не все так однозначно, и не каждая сделка может быть оспорена. Большое значение имеет то, на основании какого документа квартира перешла супругу-собственнику.
Чем грозит продажа квартиры без согласия супруга
Покупатель может не предоставить документ, обосновывая это чрезмерной занятостью супруга, его отъездом или иными причинами. При согласии на неодобренную сделку есть риск, что договор будет признан недействительным. Второй супруг имеет право в течение 1 года обратиться в суд с соответствующим иском, и высока вероятность, что суд примет решение не в пользу Покупателя. При этом Покупатель имеет право:
- Выплатить истцу часть стоимости квартиры Об этом можно заявить еще в здании суда, и тогда при согласии заявителя сделка не будет отменена. Такое предложение чревато большими материальными затратами, ведь если второму супругу принадлежала половина недвижимости, то и платить придется ½ от цены квартиры. Позже эту сумму можно взыскать через суд с Продавца. При отсутствии у него денег суд может обязать производить выплаты ежемесячно с основного дохода, и ждать возврата половины стоимости можно несколько лет.
- Подать иск о возврате переданной Продавцу денежной суммы. В лучшем случае Продавец вернет деньги, но на практике часто выясняется, что сумма истрачена и возврата денег придется ждать очень долго.
Худшее из последствий — отмена регистрационных действий, при которой недвижимость снова станет собственностью Продавца. Идеальный для Покупателя вариант — если сам Продавец в суде передает второму супругу часть суммы в счет стоимости его половины, тогда договор будет считаться действительным.
Пример №1. Ко мне обратилась замужняя женщина за помощью в покупке квартиры в Москве. Ее звали — Екатерина. Она собиралась купить квартиру только на себя, т.к. деньги были получены с продажи дома и участка, которые ей достались в наследство от родителей. Полученное в наследство имущество не является совместно нажитым, а является личным имуществом собственника (наследника). А раз наследуемое имущество личное, то и полученные с его продажи деньги тоже является личным. Этими деньгами можно распоряжаться свободно. К ним супруг не имеет никого отношения, значит и согласие на покупку от него не требуется. Так то оно так, но я предупредила Екатерину, что некоторые продавцы все равно потребуют согласие ее мужа. Вдруг он захочет оспорить сделку. Всякие адвокаты рады будут ему помочь (за деньги, естественно) и без разницы, что суд они проиграют. Как я и предполагала, первый же риэлтор со стороны продавцов потребовал, чтобы Екатерина предоставила согласие мужа.
Пример №2. Я помогала продавать гараж в Мытищах. Появился покупатель. Это был мужчина предпенсионного возраста, зовут — Владислав. Он согласился купить гараж и сказал, что берет его только для себя. Я попросила его показать паспорт и там стояла отметка о браке. Я спросила его о том, разрешила ли жена покупку. Он ответил, что разрешения от нее ему не нужно и вообще он будет единственным владельцем. Пришлось объяснить Владиславу, что гараж все равно будет совместном нажитым имуществом и его жена тоже будет собственником. Он очень этому факту удивился и уверял меня, что жена все равно будет согласна. Я категорически настояла, чтобы Александр принес мне письменное согласие от жены или на сделку мы не выходим.
Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.
✅ Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры
Документ должен содержать следующую информацию:
- место и дата оформления;
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- данные свидетельства о браке (расторжении брака);
- сведения о квартире, подлежащей отчуждению;
- выражение согласия на продажу;
- указание условий (например, дача согласия на продажу по оговоренной цене с ее указанием);
- сведения о том, что в брачном договоре не установлен иной порядок пользования совместной собственностью;
- данные об ознакомлении со ст. 34 ГК РФ;
- подпись заявителя;
- удостоверительная подпись нотариуса.
При себе необходимо иметь документы:
- оригинал удостоверения личности;
- оригинал свидетельства о браке (о расторжении брака);
- документы на продаваемую квартиру, чтобы нотариус смог убедиться, о каком имуществе идет речь.