Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
Узнайте, нарушает ли ваш контрагент свои обязательства
Обязанности арендодателя:
- Осуществить на свои средства ремонт, если иное не фиксируется в договоре.
- Сдать арендатору имущество в состоянии, которое не будет противоречить условиям договора и назначению имущества.
Что можно сделать в случае невыполнения обязательств:
- Расторгнуть договор аренды и потребовать возместить понесенные убытки.
- Произвести ремонт, который предусматривается договором или вызван срочной необходимостью, и истребовать с арендодателя оплату в счет затрат за ремонт.
- Запросить снижения арендной платы в соответствии с затратами.
Взыскание долга по арендной плате
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.
При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.
Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.
Услуги по взысканию долга по договору аренды
В ряде случаев взыскание долга по договору аренды может быть сопряжено с определёнными сложностями. Они могут быть обусловлены характером взаимоотношений, составом арендных платежей и т. д.
Однако, как бы там ни было, работа с задолженностью по договору аренды начнётся с детального изучения всех документов. В первую очередь, юрист проведёт анализ арендного соглашения на предмет порядка и сроков внесения всех платежей. Ведь помимо арендной платы в долг могут включаться компенсация затрат на ремонт, коммунальных платежей и т. п.
Также, чтобы иметь реальную картину с задолженностью, следует изучить все первичные документы (акты по аренде, счета на коммуналку и т. д.). Тогда можно будет сделать точный расчёт величины обязательств.
После того, как вся информация проанализирована и получены точные цифры, последует претензия о взыскании задолженности по договору аренды. В ней, помимо возврата средств, может содержаться уведомление о желании прекратить отношения. Разумеется, что к претензии будет приложен и расчёт имеющегося долга.
Когда по договору аренды должник имеет обязательства по нескольким видам платежей, то данные суммы идут как в претензии, так и в последующем иске отдельными строками.
При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.
Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.
Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.
Судебный процесс по возврату по договору аренды
Не стоит бояться обращения в судебные органы — несмотря на бумажную волокиту, это достаточно простой процесс, который под силу любому гражданину РФ. Особенно, когда под рукой есть справочник в виде интернета. Однако, если есть финансовая возможность, то наилучшим решением будет прибегнуть к помощи профессиональных юристов в области гражданского права.
Поэтому, в случае, если арендатор игнорирует претензию, либо отказывается по каким-то причинам производить оплату за аренду помещения, стоит подготовить заявление в суд. Обращаться стоит в Арбитражный суд по месту регистрации арендатора помещения. Образец заявления можно найти в сети, однако, вот, что должно быть в нем указано:
- Полное название судебного органа (найти можно в любом справочнике).
- Паспортные данные сторон договора.
- Требование истца о погашении задолженности (здесь необходимо указать ссылки на соответствующие законы).
- Причина, по которой истец обращается в суд и доказательство уместности обращения в суд (договор аренды, акт приема-передачи помещения).
- Доказательство попытки решить вопрос без вмешательства судебных органов (копия претензии).
- Стоимость иска.
- Подробный расчет долга.
- Чек с оплатой государственной пошлины (в большинстве случаев госпошлина составляет меньше десяти тысяч рублей, однако бывают исключения, подробности можно узнать на сайтах региональных судебных органов).
- Список документов, которые будут приложены к исковому заявлению.
К исковому заявлению необходимо приложить все документы, которые могут иметь отношение к судебному разбирательству:
- Договор аренды.
- Акт приема-передачи предмета договора.
- Подтверждение отсутствия оплаты по договору аренды (выписка из банка, ведомость).
- Заверенная копия переписки с ответчиком, либо аудиозапись разговоров о выплате долга.
- Почтовые квитанции.
- Любые другие документы, которые могут быть затребованы судом.
Копия искового заявления заказным письмом направляется к ответчику.
Следующим шагом будет ожидание решения суда. В практике российских судов чаще всего удовлетворяют требования истца по вопросу задолженности арендной платы. Фактически, суд может вынести следующие решения:
- Целиком удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность и неустойку).
- Частично удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность, но не выплачивать при этом неустойку).
- Отказать в удовлетворении искового заявления.
В случае, если истец не согласен с решением суда, он имеет право на подачу апелляционной жалобы в арбитражный суд, который выносил данное решение. На это законом отведено 30 дней. Если и после апелляционной жалобы суд не изменит своего решения, то истец может обратиться в суды вышестоящих инстанций, вплоть до Верховного Суда Российской Федерации.
Досудебное урегулирование
После произведения расчетов начинается взыскание задолженности по договору аренды. Досудебное урегулирование конфликта интересов может быть проведено в претензионном порядке или путем переговоров. Направление письменной претензии подтверждающим получение способом обязательно в случаях, прямо указанных в договоре аренды, и для споров между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями (когда иск о взыскании задолженности по договору аренды будет рассматриваться арбитражным судом).
У досудебного порядка урегулирования конфликта есть немало преимуществ. Это:
-
сохранение деловых отношений между арендатором и арендодателем;
-
отсутствие лишних денежных затрат;
-
экономия времени;
-
возможность получить деньги без длительных судебных разбирательств.
Рассмотрим несколько индивидуальных случаев аренды.
Как подать иск по взысканию долга по договору найма
Итак, между Вами и другим физическим лицом имеется заключенный договор найма, вторая сторона которого нарушила взятые на себя обязательства, это может быть, если Вы наймодатель, то, не внесение оплаты по договору или стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества; если Вы наниматель – Вам могли не вернуть внесенную сумму депозита.
Взыскание задолженности по договору найма всегда необходимо начинать с направления письменной претензии должнику, в которой необходимо отразить какое условие договора нарушено, указать сумму долга и сформулировать четкое требование о возврате суммы долга. Претензия должна быть направлена с подтверждением ее получения должником. Это может быть передача под роспись лично в руки, или направление Почтой с описью вложения и уведомлением о получении.
Только по прошествии 10 дней с момента получения должником претензии можно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору найма в суд.
Правовое обоснование претензии
На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи и Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).
В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.
Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».
Порядок действий по взысканию арендных платежей
- Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
- Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
- Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
- Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
- Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.
Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.
По первой части вопроса — нужны подробности. Я так понимаю Вам прислали претензию и акт сверки за какой то период, где фигурирует пени. Нужно уточнять за какой период конкретно. Я так понял, что существует в договоре помесячный срок для оплаты — это вероятно до 10 числа каждого месяца. Хотя может быть по другому. Посмотрите договор, в нем конечную дату для оплаты, и посмотрите санкции. Поднимите свои платежки и посмотрите, не пропущен ли срок/конечная дата оплаты. Если сроки платежей не пропущены, то идите разбираться к поставщику.
По второй части вопроса. Если бы в договоре с Вашей стороны фигурировало бы ИП или какая то организация, то в случае обращения в суд подведомственность была бы Арбитражному суд. Коль стороной договора является физическое лицо, то суд общей юрисдикции и совершенно все равно как правильно или не правильно указано в самом договоре.
К вопросу «если арбитражный суд». Если к Вам ну вдруг придет определение арбитражного суда о принятии иска в производству в отношении Вас, ОБЯЗАТЕЛЬНО пишите заявление в суд об оставлении иска без рассмотрения ввиду не подведомственности данной категории дел арбитражным судам.
По вопросу пени. Пиши в акте сверки разногласия и отправляйте, если считаете, что правы.
А так, учитывая Ваше сообщение» весьма не нормально предъявлять безосновательно пени.
Ответственность сторон
При полном неисполнении или ненадлежащем исполнении условий сделки при договоре аренды стороны несут ответственность.
Арендатор и арендодатель несут ответственность в следующих случаях:
- Арендатору не были переданы документы на владение нежилым помещением;
- Арендатору было передано нежилое имущество, которым невозможно полностью или частично пользоваться из-за недостатков, повреждений и дефектов;
- Арендатор не был предупрежден о правах на владение нежилым имуществом третьих лиц;
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт (пункт отсутствует при указании обратного в договоре);
- Было нарушение срока оплаты или оплата была произведена с изменениями в количестве средств;
- Нарушение условий договора об использовании нежилого помещения;
- Возврат имущества или помещения не был произведен или произведен несвоевременно;
- Использование нежилого помещения или работы, проводимые в нем, несут угрозу или причиняют вред третьим лицам;
- Арендатор повредил имущество или помещение и отказывается исправлять нарушение.
Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения несет за собой повестки в суд и, в зависимости от тяжести нарушений, – штраф, возмещение убытков, возврат средств или условный срок.
ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!
Военная служба. Консультации юриста
Образование
Торги (аукционы, конкурсы)
Получение компенсаций, возмещение расходов
Страхование
Консультации юриста
Недвижимость. Общие вопросы
Корпоративные споры
Приказное производство. Консультации юриста
Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста
Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста
Третейское разбирательство.Консультации юриста
Судебные расходы.Консультации юриста
Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста
Уголовный процесс. Консультации юриста
Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций
Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста
Административные споры. Консультации юриста
Строительство. Консультации юриста
Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста
Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста
Пенсионное законодательство. Консультации юриста
Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста
Авторское право. Консультации юриста
Защита прав потребителей. Консультации юриста
Административная ответственность. Консультации юриста
Договор долевого участия. Консультации юриста
Проверки организаций и ИП. Консультации юриста
Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста
Исполнительное производство. Консультации юриста
Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста
Установление юридических фактов. Консультации юриста
Трудовое законодательство. Консультации юриста
Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста
Регистрация недвижимости. Консультации юриста
Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста
Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста
Земельное законодательство. Консультации юриста
Алименты.Консультации юриста
Аренда. Консультации юриста
Займы и кредиты. Консультации юриста
Банкротство. Консультации Юриста
Представительство. Консультации юриста
Жилищные вопросы. Консультации юриста
Наследство. Нотариат. Консультации Юриста
Госпошлина. Консультации юриста
Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста
Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста
Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб
Составление претензии к арендатору
Если арендопользователь не вносит установленную договором арендную плату за использование земли, эксперты советуют не терять даром время и составлять претензионное письмо в адрес должника.
Составление претензии к арендатору требует грамотного подхода, так как всегда присутствует вероятность того, что в дальнейшем этот документ будет рассматриваться не только ответчиком, но и судом в случае отказа ответчика от исполнения изложенных в документе требований истца.
Претензионное заявление составляется в произвольной форме, но при этом в документе должно быть внятно изложено, от кого он исходит и кому адресован.
Обязательны конкретные факты нарушения арендного соглашения с указанием конкретных его пунктов, а также статей и пунктов Гражданского и Земельного кодексов и других законодательных актов РФ.
Для этого арендодатель должен в первую очередь сослаться на пункты договора аренды земельного участка, в которых излагается порядок оплаты за пользование арендованным объектом, а также законодательные нормы.
Составление претензии
Большинство договоров включает оговорку, по которой стороны обязаны сначала разрешать все разногласия путём направления письменных претензий до обращения в суд. Направление претензии обязательно, если арендодатель будет требовать расторжения договора.
Если в тексте соглашения нет специальной оговорки о предварительном претензионном порядке разрешения спора, можно сразу обращаться в суд.
В претензионном письме указывается:
- Исходящий номер и дата составления (если отправитель – организация);
- Адресат – Ф.И.О. (название организации), адрес проживания (местонахождения);
- Название документа, в котором изложена суть письма;
- Информация о договоре: дата заключения, номер, предмет и объект сделки;
- Указание, как и в какие сроки производится оплата права пользования землей;
- Утверждение, что арендодатель нарушил условие договора, касающееся оплаты, со ссылкой на пункт документа;
- Подсчёт суммы, которая причитается к перечислению;
- Подсчёт неустойки за просрочку;
- Требование перечислить средства в определённый срок (например, в течение 5 рабочих дней с момента получения обращения);
- Указание, что в случае неисполнения требований арендодатель обратиться в суд;
- Перечень приложений (например, расчёт неустойки и платежей за аренду);
- Дата, подпись, фамилия и инициалы.
○ Взыскание на досудебной стадии.
До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:
- Данные участников арендного договора.
- Дата заключения соглашения, его реквизиты.
- Реквизиты акта-приема предмета договора.
- Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
- Ссылки на нормы закона.
К претензии следует приложить:
- Копию соглашения.
- Копию акта-приема сдачи.
- Подробный расчет долга.
Должник после получения претензии может:
- Проигнорировать ее.
- Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.
Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.
○ Взыскание через суд.
Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон соглашения.
- Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
- Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
- Стоимость иска (сумму задолженности).
- Подробный расчет долга.
- Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
- Чек оплаты госпошлины.
- Список приложенных документов.
К исковому заявлению требуется приложить:
- Договор аренды (копия).
- Акт приема-передачи квартиры (копия).
- Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
- Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
- Почтовые квитанции.
- Иные документы, имеющие отношение к вопросу.
Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:
- Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
- Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
- Отказать в удовлетворении просьбы.