Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Ремонт требующий согласования
Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.
- Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
- Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
- Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.
На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.
Перепланировка по эскизу
Постановлением правительства г. Москвы № 508 упрощенный порядок согласования ремонтных работ предусмотрен как для планируемых, так и для некоторых видов выполненных работ.
По этому поводу оформления перепланировки по упрощенной системе на официальном сайте Мэра Москвы есть специальное указание о том, что работы по перепланировке не затрагивающие безопасность жильцов, а также конструкции дома могут согласовываться в Мосжилинспекции на основании эскиза, выполненный собственником помещения в виде плана квартиры с указанием намеченных работ.
Регламентом согласование перепланировки по упрощенной схеме (с использованием эскиза) допускается для работ не связанных с затрагиванием общедомового имущества и не изменяющими архитектурный облик многоквартирного дома.
В случае сложной перепланировки квартиры, где присутствует расширение санузла или устройство дверного проема в несущей стене, согласовать перепланировку по упрощенной схеме не получится – потребуется разработка проектной документации в полном составе.
Сложившаяся в настоящее время практика согласования ремонтных работ предусматривает использование эскиза для согласования работ по переустройству помещений и наиболее простых вариантов перепланировки.
Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.
Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.
Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.
Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.
Причины отказа и проблемы
Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:
- несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
- перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
- документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.
Какую перестройку можно согласовать в упрощенном порядке?
Для процесса согласования обязательным документом, указывающим какие именно работы будут производиться, является эскиз или проект. Здесь важно понимать в каких случаях следует оформлять эскиз, а где не обойтись без проекта перепланировки.
Эскиз составляется при проведении переделки, которая не требует внесения изменений в технический план БТИ.
К переделке относятся следующие ремонтно-строительные работы:
- закладка дверных или иных проемов без критической нагрузки на перекрытия;
- замена сантехники, ее перестановка в пределах санузла, кухни или ванной комнаты (душевой);
- объединение без создания нагрузки на несущие конструкции или разделение ванной комнаты с санузлом без увеличения их площади;
- остекление лоджии или балкона;
- перемещение, демонтаж или создание проемов в стенах, не являющихся несущими;
- замена (перенос) нагревательных и отопительных приборов без прокладки новых инженерных коммуникаций (кроме переноса таких приборов на площадь лоджии или балкона);
- прочие незначительные переделки в пределах жилой площади.
В согласовании не нуждаются следующие работы:
- замена старых инженерных коммуникаций новыми, схожими по параметрам и техническим характеристикам;
- проведение косметического ремонта (смена напольного покрытия, покраска, оклеивание стен обоями и прочие работы);
- монтаж/демонтаж встроенной мебели (здесь важно, чтобы при удалении мебельных конструкций, не было создано новое помещение, не учтенное в техпаспорте).
Когда это необходимо?
Правильнее всего не начинать никаких переделок жилья без получения на то разрешения, но раз уж вышло, что самовольная перекройка проведена, то имеет смысл заняться процессом ее узаконивания сразу же, не спеша, так как этот процесс быстро осуществить практически нереально – он займет около полугода.
У каждой из организаций, куда придется обращаться, есть свои сроки, отведенные законодательством.
Когда встанет вопрос о какой-либо операции с недвижимостью, тогда придется делать узаконение перепланировки в квартире в авральном режиме, что потребует немалых усилий и значительных материальных затрат.
О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.
Рассмотрим этапы согласования перепланировки квартиры самостоятельно.
Где сделать эскизный проект?
Если производятся сложные работы по переустройству помещения, то эскизом не обойтись, придется оформлять проект перепланировки. Такой документ изготавливается только автором технического проекта дома или проектной организацией, которая имеет соответствующую лицензию (допуск СРО).
Проект изготавливается, если выполняются следующие работы:
- изменения будут затрагивать фасад здания;
- возведение новых массивных перегородок, толщиной более 100 мм, которые оказывают дополнительную нагрузку на перекрытия дома;
- изменение или усиление технического устройства полов (напольное покрытие сюда не относится);
- создание проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- создание капитальных стен;
- перенос санитарных зон в другое место (сантехническое оборудование за пределы «мокрой» зоны);
- перенос или установка газовых плит, при подключении стационарным трубопроводом к газовой магистрали.
В домах, имеющих деревянные межэтажные перекрытия, составление проекта при переделке жилплощади – обязательно!
Проектных организаций достаточное количество в каждом городе. Для изготовления проекта перепланировки такой организации необходимо предоставить технический паспорт на квартиру, а также уплатить сумму, порой немалую (стоимость услуг варьируется от 20 000 до 100 000 рублей за изготовление проекта перепланировки, в зависимости от сложности проведения работ и особенностей дома).
Требования к документу
На поэтажном плане помечаются места демонтажа или переделки красным цветом, возведение новых конструкций – зеленым. На основе этих пометок специалисты Жилищной инспекции будут решать: имеет ли собственник (наниматель) право проводить подобные работы или нет.
Следует отобразить на чертеже экспликацию комнат с учетом планируемых (произведенных) изменений, а также в исходном виде. В эскизе также следует отметить полезные и жилые площади, чтобы было наглядно видно, что именно и как изменится после проведения перепланировки.
Обязательное условие при составлении такого документа является внесение корректных данных, которые будут понятны сотруднику Жилищной инспекции. Если эскиз составлен некорректно или в нем имеются неточности, помарки, исправления – это может стать причиной отказа в согласовании ремонтных работ.
Если учитывать все регламентные сроки, эскиз перепланировки квартиры будет согласовываться 3-4 месяца. Сроки согласования можно сократить до 2 месяцев, если обратиться в нашу компанию. Специалист самостоятельно подает документы в нужные инстанции, заказчику же на руки передаются уже готовые документы.
Стоимость услуг можно посмотреть в таблице ниже. В цену входит полный комплект услуг от консультации до сдачи готовых документов заказчику.
| Согласование перепланировок жилых помещений | ||
|---|---|---|
| (включая проектные работы, все разрешения, распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки, получение БТИ и паспорта на квартиру) | ||
| Услуга | Стоимость, руб. | Сроки |
| Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций | 42000 | От 2 до 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | 65000 | От 3мес |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде | 65000 | От 3 мес. |
| Согласование объединения квартир | от 90 000 | От 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП | 95000 | 4 мес. |
Последовательность шагов при согласовании перепланировки
Вам нужно будет получить паспорт на вашу квартиру в БТИ.
Если у вас перепланировка простая, то вам понадобится только эскиз на основе плана БТИ.
Если у вас сложная перепланировка, но несущих стен вы не затрагиваете, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть лицензия на оказание подобной услуги).
Если ваша перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект вам нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).
Если вы физическое лицо, то после подготовки всех соответствующих вашей перепланировке документов, вам нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос.услуг на рассмотрение.
* Все эти этапы можно пройти самостоятельно или передать вопрос для решения в специальную компанию, которая оказывает услуги по согласованию перепланировки. Второй вариант значительно сэкономит ваше время, поскольку за дело возьмутся специалисты, которые сразу вам подскажут, что из ваших пожеланий можно, а что нельзя согласовать.
Составление эскиза перепланировки
В настоящее время существует два пути согласования ремонтных работ: по эскизу и по проектной документации. Процесс согласования ремонта по эскизу представляется несколько проще, чем по проектной документации.
Не нужно обращаться к автору дома или в проектную организацию с целью подготовки необходимых документов для узаконивания. Эскиз возможно подготовить самостоятельно, это не требует каких-либо специальных навыков.
Просто берется копия поэтажного плана на квартиру с изначальной планировкой и схематично от руки показываются все планируемые ремонтные работы.
Что нужно демонтировать – зачеркивается, что необходимо возвести – рисуется.
Однако не все ремонтные работы возможно узаконить по эскизу. Поэтому лучше знать, какой именно ремонт возможно согласовать с жилищной инспекцией на основании эскиза. В связи с этим, прежде всего, разберем, какие ремонтные работы существуют.
- Выполненный или планируемый ремонт условно возможно разделить на три категории: косметический ремонт, перепланировка и переустройство.
- Косметический ремонт – не требует согласования.
- Переустройство – возможно согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).
- Перепланировка – требует разработки проектной документации для согласования.
Проекты перепланировки типовых квартир автором которых является ОАО «МНИИТЭП»
МЖИ перестало бесплатно проектировать проекты из каталога «А», на данный момент бесплатное обследование, проектирование и техническое заключение выполняется только по типовым проектам из каталога «Б». Возможно скоро будут какие-то изменения. Мы советуем, как можно быстрее подавать документы на перепланировку из каталога «Б».
Сегодня многие стремятся сделать из обычной стандартной квартиры удобное современное жильё.
Это становится возможным за счёт перепланировки – сноса и возведения перегородок, стен, дверных проёмов, изменения размеров помещений, переноса инженерных систем.
В зданиях типовых серий (домах, построенных по одному и тому же определённому проекту) возможны типовые перепланировки – те, которые разработаны автором этой серии.
В столице большинство типовых строений спроектированы ОАО «МНИИТЭП». У организации есть каталог типовых перепланировок, собравший в себе все существующие варианты перепланировок.
Благодаря этому человек может выбрать из каталога готовый вариант перепланировки/переустройства, тем самым обойдясь без разработки собственных проектов и дальнейшего их утверждения. Каталог состоит из нескольких разделов.
Часть «А» — это самые простые проекты, которые могут быть выполнены без согласования с Жилищной инспекцией – нужно лишь уведомить её об изменениях.
Часть «Б» — более сложные типовые решения: некоторые из них затрагивают несущие конструкции.
Здесь необходимо оформление соответствующей технической документации в контролирующих инстанциях, обследование помещений: такая перепланировка возможна лишь при удовлетворительном состоянии самого здания, этажа и соседних квартир. Как исключение выступают дома серии П44Т и П44М, в которых с 2007 года при проектировании предусмотрены проёмы в несущих стенах.
Разбираясь, как быстро узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, гражданин выяснит, что предстоит действовать по следующей схеме:
- Подготовить пакет документов. Все бумаги должны быть оформлены без ошибок, действовать на момент обращения и быть составлены с учетом положений законодательства.
- Обратиться в местную администрацию. Её необходимо оповестить о предстоящих изменениях.
- Подать исковое заявление в суд. Обращение необходимо дополнить ранее собранным пакетом документов. Они будут выступать в качестве доказательной базы. Суд назначит дату заседания. Во время процедуры дело рассмотрят по существу.
- Принять участие в заседании суда. Гражданин имеет право представлять доводы и доказательства в свою пользу, обращать внимание на тот или иной вопрос.
- Узнать итоговое решение. Суд не обязан удовлетворять требования гражданина. Решение будет принято исходя из того, насколько безопасна выполненная перепланировка.
- Если вердикт положительный, предстоит заказать новый технический паспорт. Для этого нужно обратиться в БТИ, предоставив удостоверение личности, решение суда, документацию на жилое помещение.
- Дождаться, пока сотрудник инстанции оформит вызов техника. Специалист посетит квартиру и зафиксирует её состояние. Затем заявителю предоставят выписку, в которой будет указана дата выдачи нового техпаспорта.
- В назначенный день необходимо посетить инстанцию и забрать документы.
- Сообщить о легализации. Для этого предстоит посетить многофункциональный центр или кадастровую палату, предоставив новый техпаспорт, общегражданское удостоверение личности, заполненное заявление и копию решения суда.
- Встретить сотрудника инстанции, который проведет осмотр квартиры. Помещение поставят на кадастровый учет и предоставят новый паспорт. После получения документа изменения считаются узаконенными.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые