Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.
У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета
Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.
В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.
Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.
Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним
Возможностей арендовать землю у большинства желающих обзавестись таким наделом две: либо с последующим выкупом участка, либо без него. В чем заключается разница, а в чем сходство между двумя договорами?
Основания для сравненияДоговор аренды без выкупаДоговор аренды с выкупомСрок арендыМожет колебаться от 1 года до 49 лет (в случае долгосрочной или бессрочной)От 3 до 49 лет, при этом на момент «3-летия» договора на участке должны быть зарегистрированные постройкиПорядок оформления договораМожет быть оформлен как с проведением обязательных торгов, так и без них, но с проведением консультаций с потенциальным арендатором о приемлемости тех или иных условийРазмер арендной платыВ обоих случаях может формироваться двумя способами: от кадастровой стоимости участка и от минимальной суммы аренды, установленной на местном уровнеПри приближении срока окончания арендыАрендатор либо просит договор продлить, либо расторгает егоАрендатор обращается в местные органы власти с заявлением о выкупе используемого участкаНаличие ограничений на сделкуОтсутствуютСобственник по своему мнению может наложить запрет на сделку
Какие земли покупке не подлежат
Подбор участка для аренды с последующим приобретением его в собственность базируется на определенных правилах. Надел должен находиться в пределах той категории земель, которые отданы государством в эксплуатацию граждан. Также следует обратить внимание на целевое назначение земельной площади.
К группе земель, не подлежащих аренде и покупке, относятся следующие территории:
- наделы, отданные в распоряжение государственных и муниципальных органов власти;
- земли, принадлежащие вооруженным силам РФ, а также Министерству Обороны страны;
- природоохранные территории;
- зоны очистных сооружений, а также отданные под хранение опасных для здоровья промышленных, радиоактивных, химических отходов;
- земли транспортных средств;
- кладбища;
- земельные площади, полностью изъятые из оборота.
В настоящее время процесс выкупа земельного надела рассматривается как популярная процедура. Много граждан стремятся проживать на частной территории. К положительным сторонам данного процесса относится то, что у человека появляется возможность использовать земельный участок на протяжении определенного срока, при этом не совершая значительных денежных затрат единовременно. Это говорит о том, что у него появляется возможность накопить нужную сумму. Можно выразить другими словами – гражданин пользуется участок на протяжении определенного срока, а когда у него появляется нужная сумма – выкупает надел.
ВАЖНО !!! Арендуя земельный участок у администрации, потребуется вносить арендную плату. К числу преимуществ рассматриваемого способа приобретения правомочий на землю относится то, что имеются гарантии относительно совершения сделки. В частности, в договоре заранее прописывается момент, когда земельный надел будет выкуплен у муниципалитета. Это говорит о том, что администрация в дальнейшем не может отказаться от совершения указанной сделки.
Кроме того, нужно понимать, что процесс выкупа участка после того, как он находился в аренде, становится значительно проще. В противном случае потребуется собрать много дополнительных бумаг и сформировать дополнительные соглашения. Вне зависимости от того, под ИЖС предназначена земля или для других целей, применяются в данном направлении положения земельного законодательства.
В данном акте отражаются особенности, присущие этому процессу. Стоит учесть, в регионах процедура может иметь определенные особенности, так как издаются отдельные правовые акты. Говоря о том, как можно получить землю на правах аренды, стоит отметить, что сделать это сможет каждое лицо.
Для получения участка в дальнейшее владение, потребуется выкупить его. Изначально нужно сформировать соглашение с учетом всех существующих правил. В частности, обязательно отражается, что в дальнейшем участок будет выкуплен конкретным гражданином. Если гражданин хочет купить землю ранее срока действия соглашения, ему потребуется заранее оговорить такую возможность. Это согласуется со второй стороной правоотношений и при наличии согласия, прописывается в договоре.
ВАЖНО !!! Важным моментом выступает то, у гражданина, который арендовал участок, и у того, кто на земле что-либо построил, имеется первоочередное право относительно выкупа участка. К основным условиям относится то, что процедура проходит регистрацию при обращении в отделение Росреестра.
Кроме того, исключительного типа правомочия имеются у граждан, которые арендовали участка, отнесенные к категории сельскохозяйственных. В использовании у человека такая территория должна находиться на протяжении трехлетнего периода. Процедура, предполагающая выкуп участка, предусматривает прохождение нескольких последовательных шагов. В том числе, изначально потребуется составить заявление, в котором отражается просьба относительно передачи участка в аренду с дальнейшим выкупом.
В муниципальные органы потребуется предоставить заявление и акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Кроме того, нужна бумага, отражающая проведение процесса межевания, арендное соглашение. Также требуется кадастровая документация в отношении участка. Если на земле находятся постройки, нужно собрать бумаги на них. Стоит учесть, что в качестве дополнительного документа может быть затребована справка. В ней прописывается, что гражданин своевременно и исправно вносил арендную плату. Если муниципальные органы принимают положительное решение по заявлению, человека пригласят для подписания соглашения. Указанный акт обсуждается сторонами и в случае согласия, акт подписывается. Затем гражданину потребуется внести часть средств. Используются с указанной целью реквизиты органов муниципалитета.
ВАЖНО !!! Обязательным требованием становится заверка соглашения при обращении в нотариальную контору. После совершения указанных действий человек вносит остальную часть оплаты. Для регистрации соглашения, потребуется обратиться в отделение Росреестра.
Когда указанные действия реализованы в полной мере, гражданин считается полноправным владельцем земельного участка. Это говорит о том, он вправе распоряжаться наделом в соответствии с собственными интересами. Иногда могут возникнуть сложности при проведении указанной процедуры.
Они касаются того, что не предусматривается возможности для муниципальной администрации отказаться от совершения рассматриваемой сделки. Однако, иногда процесс значительно затягивается. Для быстрого оформления сделки, нужно учитывать определенные факторы. В том числе, следует внимательно собирать документы. Если хоть одна бумага будет отсутствовать, в выкупе откажут.
Кроме того, обратить внимание нужно на то, чтобы в ней не содержалось неточностей. Это вызовет сомнения, повлечет признание документа недостоверным. Принимать во внимание нужно и то, что некоторые земли нельзя продать. Также отказ выносится, когда заявителем является не гражданин страны.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Когда могут отказать?
Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.
Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.
Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).
Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.
Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.
Особенности выкупа
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде
Логичный ответ – выкупать землю. Но существует список земель, которые нельзя выкупить у государства ни при каких обстоятельствах. В него входят природоохранные земли, земли, принадлежащие Минобороны, изъятые из оборота и городские зоны поселения. Выкупить их нельзя, но можно арендовать. Существуют также ограничения на земли у водоемов и исторических достопримечательностей.
Но, если земля соответствует всем законным для выкупа параметрам, то можно приступать к процессуальным действиям и обращаться в госорганы с заявлением о выкупе с приложенными к нему документами. Потом остается ждать ответа от госорганов, а им зачастую свойственно его затягивать, потому что как ни крути, но государству не выгодно, продавать кому-то свою землю.
Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, то в таком случае решения можно ждать месяц. Когда возникают вопросы по границам или связанные с видом разрешенного строительства, то процесс затягивается до шести месяцев. При наличии самовольных построек на земле, решение может и вовсе затянуться до года, ведь эти строения надо будет зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.
- Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
- 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
- КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.
Причины отказа по выкупу
Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.
Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.
Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.
Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.
Кто может это сделать?
Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.
Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.
Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:
- пользование участком на протяжении длительного времени;
- наследуемое пожизненное владение;
- имеющийся договор аренды.
Право на такое действие
Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.
Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:
- Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
- Тип допустимого использования участка;
- Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.
- В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
- О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:
Сопровождение заключения договора аренды земли у государства
Наши услуги включают в себя:
- Консультация по выбору земельных участков, процедуре и стоимости Госаренды;
- Помощь в выборе земельных участков;
- Предварительное согласование с госорганами возможности выделения отобранных земельных участков;
- Утверждение схемы расположения земельных участков или отказ в утверждении указанной схемы;
- Межевание земельного участка (оплачивается заказчиком);
- Регистрация вновь образованного земельного участка в Росреестре;
- Регистрация договора аренды (кроме случаев выкупа земельных участков);
- Получение и предоставление заказчику кадастровой выписки на земельный участок.