Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить, прежде чем снять квартиру: от объявления до тонкостей договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.
По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.
В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии
Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве». Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.
Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.
«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как проверить арендодателя?
Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.
Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.
Советы для тех, кто собирается сдавать квартиру
Выбор квартирантов
Люди, для которых сдача квартиры в аренду является источником регулярного дополнительного дохода, имеют свои рецепты и правила отбора будущих постояльцев.
- Некоторые готовы сдавать квартиру лишь семейным парам (совокупный уровень дохода позволит им оплачивать аренду вовремя);
- Кто-то отдает предпочтение девушкам (они, как правило, более законопослушны и аккуратны в быту);
- Другие стремятся обезопасить себя тем, что выбирают себе квартирантов только из знакомых (от них в принципе будет меньше неожиданностей, но при этом повышается вероятность, что дружеские отношения приведут к небрежности и задержкам в платежах).
Договор
Обязательное условие – юридически грамотно составленный договор. Основные положения должны определить сумму ежемесячной оплаты (и то, включены ли в нее коммунальные платежи или нет), взносы за первый и последний месяц или период, который должен быть оплачен сразу. Не забудьте сделать к договору приложение. Приложение может содержать порядок проживания (если квартира сдается одному человеку, то и проживать в ней должен только он), описание всех вещей и бытовой техники, которые находятся в квартире, и варианты возмещения ущерба.
Проверить квартиросъемщика
Простая арифметика: сдавать квартиру в аренду выгодно только в том случае, когда доходы от нее превышают расходы. Расходы, в свою очередь, складываются из:
- коммунальных платежей;
- порчи мебели/техники и необходимости ремонта;
- задолженностей по оплате аренды квартиросъемщиком.
Соответственно, чтобы не уйти в денежный минус, нужно быть уверенным в том, что будущий квартиросъемщик не доставит проблем – будет платить за квартиру и коммунальные услуги вовремя, бережно отнесется к имуществу и вообще не будет иметь проблем с законом. Для этого квартиросъемщика нужно проверить заранее – комплексно и по официальным источникам.
Воспользуйтесь сервисом проверки человека CheckPerson и получите компетентно собранное досье на квартиросъемщика. Ведь мы работаем с базами данных официальных источников – МВД, ФССП, ФНС и другими.
- Поможем проверить паспорт квартиросъемщика. А именно, числится ли он среди недействительных.
Убедитесь, что с документами человека все в порядке и он не стремится ввести вас в заблуждение относительно своей личности.
- Отсутствие долгов
Советы для тех, кто собирается взять квартиру в аренду
После того, как принято решение об аренде квартиры, и есть понимание, какими должны быть перечень бытовых удобств и техническая начинка, стоит заняться проверкой собственника квартиры, а еще – провести максимально внимательный осмотр квартиры и прочитать договор.
Осмотр квартиры
На этом этапе проверяем, все ли исправно работает, а также то, в каком состоянии находятся мебель, стены, полы, плитка в ванной и т.д. Сверяемся с информацией, прописанной в приложении к договору. Все совпадает? Значит, в будущем с собственником не будет конфликтов и трат на ремонт сверх уплаченного за квартиру.
Прочитать договор от и до
В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения.
Все в порядке? Тогда начинаем проверять собственника.
Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:
- Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
- Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
- До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
- Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
- Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.
Обсудите детали проживания
До подписания документов узнайте у собственника все детали:
- Дети и животные. Если вы будете снимать с домашним животным или с детьми (или планируете завести ребенка или питомца), еще раз уточните, устраивает ли это собственника.
- Возможность временной регистрации. Если вам важна регистрация по месту пребывания, узнайте, возможно ли это. Не все собственники готовы оформить арендаторам регистрацию.
- Задолженность по коммунальным платежам. Уточните и проверьте, есть ли долги по оплате услуг ЖКХ у собственника. Попросите показать квитанции.
- Оплата интернета и услуг ЖКХ. Часто в объявлениях можно увидеть «оплата по счетчикам», а на деле на арендатора пытаются «повесить» оплату всех коммунальных платежей. То же самое касается интернета. Как правило, за интернет платят арендаторы, а в некоторых случаях сами подключают. Обсудите заранее, кто за что платит, узнайте примерный размер платежей.
- Ремонт. Обсудите с собственником, кто будет отвечать за мелкий ремонт, в том числе техники. Стоит проговорить, в каких случаях исправление повреждений будет происходить за ваш счет: например, если поломка случилась по вашей вине, платите вы, если из-за естественного износа — арендодатель.
- Мебель. Если вас не устраивает мебель в квартире, обсудите, можно ли ее вывезти и за чей счет. В случае, если вы планируете перевозить свою мебель, обозначьте это сразу. Это касается и возможности покупки в счет аренды.
- Плата за аренду. Договоритесь о сумме платежа. Если в квартире есть недочеты или собственник предлагает вам оплачивать все коммунальные платежи, а в объявлении было написано только про счетчики, вы можете попросить скидку. Также узнайте о потенциальных повышениях платежей, особенно если планируете снимать долго. Обсудите, как будет производиться оплата: на банковскую карту или наличными.
- Ипотека или потенциальная продажа. Узнайте, не собираются ли продавать квартиру в обозримом будущем. В противном случае вам придется терпеть просмотры и жить в неопределенности. Уточните, не выплачивает ли собственник ипотеку за эту квартиру. «Ипотечное» жилье находится в залоге у банка, и вас могут выселить, если собственник не будет исправно платить.
Еще несколько советов тем, кто планирует снять квартиру в Москве
- При поиске квартиры обращайте внимание и на район. Вам должно быть здесь комфортно. По пути на просмотр обратите внимание на магазины, как далеко они находятся. Если просмотр вечером, обратите внимание, горят ли уличные фонари.
- Не бойтесь задавать много вопросов собственнику. Так вы поймете, с кем будете иметь дело в будущем, а также получите ответы на все интересующие вас вопросы.
- Отказывайтесь от сделки при первом тревожном «звонке». Даже если квартира кажется вам идеальной, но вы подозреваете, что с ней что-то не так, лучше отказаться.
- При оплате наличными просите расписку. Если арендодателю удобнее получать оплату наличными, фиксируйте каждый платеж и сохраняйте расписки.
- Ничего не платите до подписания договора. Пока вы не заключите договор с собственником, не вносите аванс или полную оплату. Это касается и услуг риелтора, если их оплачиваете вы.
- Не вкладывайтесь в ремонт чужой квартиры. Если собственник предлагает вам сделать косметический ремонт в счет аренды, не стоит на это соглашаться. Бывают случаи, когда после улучшений владелец повышает оплату, либо решает жить в квартире сам. Лучше по возможности откладывать деньги на первый взнос по ипотеке.
Что необходимо проверять?
При непосредственном общении с наймодателем следует проверить:
- документы собственника, удостоверяющие личность;
- документы на жилплощадь. Это необходимо, чтобы потом не выяснилось, что лицо, сдавшее жилплощадь, не имеет на нее никаких прав;
- наличие иных собственников. Если жилплощадь находится в собственности нескольких лиц, чтобы его сдать, требуется их согласие. Заранее стоит убедиться, что собственник один. Это обезопасит от дальнейших проблем и преждевременного выселения;
- состояние помещения. Важно все: состояние сантехники, интерьер, детали. Если что-то не устраивает, нужно решить эту проблему «на берегу» или подыскивать другой вариант;
- соседи. Лучше поинтересоваться заранее о том, какие соседи проживают рядом. Если они слишком шумные или неблагополучные, стоит задуматься о целесообразности съема;
- расположение недвижимости. Поинтересуйтесь у собственника о ближайших станциях метро, остановках, магазинах и т.д.
Как снять квартиру на ЦИАН. Пошаговая инструкция
Если вы решили снять жилье, действуйте по алгоритму, предложенному Циан:
- Определитесь с основными параметрами поиска: локацией, количеством комнат, бюджетом. Выбрав объект недвижимости, посмотрите на соседние объявления и сравните цену — не занижена ли она? Слишком низкая стоимость обычно используется мошенниками в качестве привлекательной приманки для обмана клиентов.
- При звонке по объявлению не забудьте спросить, кто и на каком основании владеет квартирой. Заранее попросите перед сдачей недвижимости в аренду привезти на просмотр документы о праве собственности, паспорт владельца. В случае, если просмотр организует риэлтор, подойдут и копии документов, но перед оплатой все-таки стоит проверить оригиналы. Cian рекомендует обязательно прочитать отзывы о риэлторской компании. Они могут публиковаться и на независимых сайтах.
- Если вам нужно снять жилье, никогда не оплачивайте аренду заранее — никаких броней (якобы из-за наплыва других страждущих). Не стоит идти на поводу у мошенников даже в том случае, когда недвижимость нужна срочно. Циан напоминает, что в любой честной компании оплата производится после подписания договора и передачи ключей, которые (проверьте!) точно подходят к двери. То же самое касается оплаты комиссии риэлтору — никаких «до».
- Выясните, сколько людей являются собственниками квартиры. Если их несколько, убедитесь, что остальные не будут возражать против вашего проживания (лучше распиской). Когда у недвижимости несколько владельцев, ваша попытка снять жилье может повлечь за собой конфликты и проблемы.
- Циан не рекомендует снимать жилье без заключения договора. Подписывая бумаги, внимательно читайте все копии, оспаривайте пункты, с которыми не согласны. Обратите внимание на пени и штрафы. Убедитесь, что подписываете договор именно по той квартире, которую собираетесь снять (адрес просмотренной квартиры и той, что указана в договоре, должны совпадать — проверьте заранее). Обратите внимание, прописаны ли в договоре какие-то санкции в случае нарушений собственником и каким образом можно расторгнуть договор. Не забудьте обсудить оплату ЖКУ и возврат залога за недвижимость перед тем, как ее снять.
- Скрупулезно составьте акт приемки-передачи. Осмотрите повреждения на мебели и бытовой технике (убедитесь, что все работает — это также касается окон, дверей и санузла) и отметьте их в акте.
- Если клиент планирует снять жилье, воспользовавшись услугами риэлторской компании, Циан рекомендует тщательно изучить отзывы тех, кто уже к ним обращался.
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.