Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Комментарии к ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это — предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
Основания расторжения договора найма квартиры
Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.
Выделяют 3 группы оснований для расторжения:
- Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
- Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
- Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Конституционный Суд среди прочего отметил:
- Судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья или даже больше. Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры. Это также способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
- Когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги.
- Если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.
Есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным – заключенным на срок не более 1 года.
Специфика договора краткосрочного найма в том, что нанимателю предоставлен меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
Особенность рассматриваемого договора – и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений.
Как происходит расторжение договора с частными лицами
В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.
Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.
По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.
Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.
Что означает расторжение договора о найме
При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.
С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).
Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.