Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

• Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
• Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
• Права и обязанности сторон.
• Условия оплаты.
• Данные сторон сделки.
• Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.

Пoчeмy бaнки нe любят apeндy ипoтeчнoгo жилья

Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe. Имeннo пoэтoмy финaнcoвaя opгaнизaция дoлжнa oтcлeживaть вce вoпpocы иcпoльзoвaния жилья.

Cдaчa в apeндy ипoтeчнoй квapтиpы тaкжe дoлжнa coглacoвывaтьcя c финaнcoвoй opгaнизaциeй.

BAЖНO! Eщe бyквaльнo нecкoлькo лeт нaзaд кyпить квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee внaeм финaнcoвыe opгaнизaции кaтeгopичecки зaпpeщaли. Нa дaнный мoмeнт cитyaция измeнилacь, и apeндa ипoтeчнoй нeдвижимocти cтaлa вoзмoжнoй.

Пpичинa, пo кoтopoй бaнки нeoxoтнo coглacoвывaют пpeдocтaвлeниe apeнды ипoтeчнoгo жилья, зaключaeтcя в тoм, чтo нa вpeмя дeйcтвия дoгoвopa мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм финaнcoвaя opгaнизaция тepяeт вoзмoжнocть pacпopяжaтьcя жильeм.

Чтo дeлaть, ecли бaнк нe дaeт coглacия

Ecли зaeмщик peшит cдaвaть нeдвижимocть yжe пocлe зaключeния ипoтeчнoгo coглaшeния, в кoтopoм yкaзaн зaпpeт нa дaннoe дeйcтвиe, peшить пpoблeмy мoжнo тpeмя cпocoбaми:

• Cдaвaть жильe бeз coглacoвaния c финaнcoвoй opгaнизaциeй. 3aпpeт бaнкa нa пpeдocтaвлeниe apeнды нeдвижимocти нocит лишь юpидичecкий xapaктep. Нa дeлe зaeмщик мoжeт взять нa ceбя oтвeтcтвeннocть и зaключить дoгoвop apeнды, нe пpeдyпpeдив бaнк. Нecмoтpя нa тo, чтo финaнcoвaя opгaнизaция ocтaвляeт зa coбoй пpaвo пpoвepять, ктo имeннo пpoживaeт в квapтиpe, нa пpaктикe тaкиe cлyчaи являютcя eдиничными. Кpoмe тoгo, бaнк нe cмoжeт дoкaзaть, чтo жильe cдaeтcя в apeндy, ecли нe yвидит cooтвeтcтвyющeгo дoгoвopa мeждy зaeмщикoм и apeндaтopoм нeдвижимocти.
• Пepeзaлoжить нeдвижимocть в дpyгoй финaнcoвoй opгaнизaции, cпocoбнoй пpeдocтaвить бoлee лoяльныe ycлoвия, в тoм чиcлe вoзмoжнocть cдaчи квapтиpы в apeндy.
• Пoлyчить paзpeшeниe бaнкa. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy жилья, вceгдa мoжнo пoпpoбoвaть нaлaдить диaлoг c финaнcoвoй opгaнизaциeй. Нe иcключeнo, чтo бaнк пoйдeт нaвcтpeчy cвoeмy клиeнтy и cocтaвит дoпoлнитeльнoe coглaшeниe, paзpeшaющee нaйм кpeдитнoй нeдвижимocти.

BAЖНO! 3aпpoc нa paзpeшeниe cдaчи жилья в нaeм paccмaтpивaeтcя бaнкoм в тeчeниe нeдeли. B cлyчae пpинятия пoлoжитeльнoгo peшeния, финaнcoвaя opгaнизaция тaкжe мoжeт нaлoжить oпpeдeлeнныe oгpaничeния, нaпpимep, oгpaничить cpoки apeнды или тpeбoвaть пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дoгoвopa o нaймe жилья.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

• нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
• нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
• нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

• жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
• срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
• собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
• если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

• в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
• собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
• ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Как правило, банки не отказывают в просьбе клиентов сдать ипотечную квартиру в аренду или наём. Всё, что нужно сделать — обратиться в банк, сотрудники которого, скорее всего, попросят вас написать типовое заявление.

Если ваша ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду вам нужно получить письменное одобрение банка. Для этого обратитесь к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.

При себе в офисе банка надо иметь:

— Паспорт.
— Ипотечный договор.
— Документ, подтвержадющий, что вы являетесь владельцем жилья, которое хотите сдать.
— Проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта в аренду, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка».

Список документов может немного отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие именно документы нужны вам, обратитесь к менеджеру в чате Домклик.

После того, как вы получите «добро» от банка — смело размещайте объявление об аренде своей квартиры или дома. А если вы уже нашли жильцов, то подпишите с ними договор найма жилого помещения.

Как правильно сдавать ипотечную квартиру?

Если раньше при оформлении ипотечного договора банки включали пункт, в котором запрещали сдачу недвижимости, сейчас этого нет. У банка нет прав включать такой пункт в ипотечный договор. Но банки изменили формулировку в договоре, и вместо запрета на сдачу, появилась фраза «ограничение». То есть сдавать квартиру можно, но заемщик должен уведомить об этом банк.

Сообщите кредитору, что собираетесь сдавать недвижимость. Менеджеры банка потребуют застраховать квартиру. Страховщики в таких случаях стараются повысить стоимость страховки и увеличить сумму максимум до 25%. Менеджеры банка рассмотрят заявку и вынесут решение — разрешить или запретить сдачу квартиры. Заемщику от банка нужно получить письменное согласие. При получении согласия на сдачу недвижимости от заемщика потребуют заключить договор с квартирантами, например, на год.

Если вовремя платить по ипотеке, нет долгов и просрочек, банки часто идут навстречу и соглашаются на сдачу недвижимости, т. к. понимают, что дополнительный доход позволит заемщику рассчитаться с долгом. Но если не исполняете свои обязательства, вносите оплату с опозданием, банк с высокой вероятностью откажет.

Кратко о том: разрешает ли банк сдавать в аренду ипотечное жилье?

• Банк не запрещает сдавать ипотечную квартиру, но если в договоре прописаны ограничения по поводу сдачи, придется согласовывать свои действия с кредитором.

• Если в ипотечном договоре нет пункта об аренде, заемщик может сдавать недвижимость и не уведомлять кредитора.

• За нелегальную сдачу квартиры банк может вынести устное предупреждение, назначить штраф или заставить полностью рассчитаться по ипотеке.

• При сдаче ипотечного жилья придется платить налоги: 4% для самозанятых, 6% для ИП и 13% для физического лица.

• На практике банки редко проверяют ипотечные квартиры, поэтому заемщики сдают недвижимость без последствий и не уведомляют об этом банки.

Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.

Плюсы:

• Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
• Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
• Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
• Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.

Стоит ли сдавать ипотечную недвижимость

Следует оценить сразу несколько факторов:

• Условия кредитования: размер процентной ставки и сумма ежемесячного платежа.
• Территориальное расположение недвижимости. Объекты, находящиеся вблизи развитой инфраструктуры, можно сдавать довольно дорого.
• Наличие другой недвижимости для проживания на момент сдачи ипотечного жилья.

Особенно повезет заемщикам, которые купили хорошую недвижимость в развитом районе города с использованием ипотеки. В таком случае можно рассчитывать на то, что арендной платы вполне хватит для погашения ежемесячного платежа.

Однако определенные риски при сдаче все-таки есть:

• В период кризиса часто происходит снижение стоимости аренды.
• Довольно сложно найти ответственного человека, который будет содержать жилье в порядке и вовремя вносить оплату за проживание.

В любом случае, перед сдачей ипотечной недвижимости необходимо оценить собственные риски.

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

• Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
• Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
• О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Образец договора аренды

Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.

Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.

В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

• данные о сторонах сделки;
• предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
• срок аренды;
• стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата, подписи сторон.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду

Относительно законодательной стороны все очевидно. Пока кредит не выплачен, квартира является собственностью банка, что находится под залогом. Согласно Федеральному Закону №102 «Об ипотеке», эта недвижимость является обеспечением обязательств заемщика перед кредитором.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что существует право собственности, которое устанавливается тремя его составляющими, а именно:

• пользованием;
• владением;
• распоряжением.

Также следует отметить и часть 3 пункта 1 статьи 1 Федерального Закона №102. Он гласит, что заемщик наделяется правом владеть и пользоваться имуществом с целью извлечения полезных для себя свойств.

Однако права собственности заемщика в части распоряжения этим имуществом ограничиваются в связи с имеющимся непогашенным кредитом на эту собственность.

ФЗ №102 (является регулирующим в сфере залога недвижимости) не имеет в себе никак ограничений, и не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом.

То есть допускает совершать различные юридические сделки с кредитным имуществом. Сюда же и относится сдача жилплощади в аренду. Но устанавливаются определенные ограничения.

Согласно пункту 1 статьи 40 действующего закона, законодатель вправе сдавать квартиру в аренду без прямого согласия банка, но это должно соответствовать договору об ипотеке с выполнением ряда условий:

• Имущество должно быть использовано исключительно по его прямому назначению;
• Срок арендного соглашения не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется на законодательном уровне.

Оборотоспособность – это свойство объектов гражданских прав. Оно заключается в возможности отчуждения объекта по договору мены, купли-продажи или дарения. Также это относится к случаям перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Относительно положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, если не существует никаких ограничений для совершения различных сделок с квартирой, то такой объект недвижимого имущества может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или же другими способами, которые не запрещаются на законодательном уровне.

Как может наказать банк за сдачу в аренду ипотечной квартиры

При обнаружении банковским учреждением каких-либо запрещенных действий с жилплощадью, могут наступить такие последствия:

• если это случилось впервые, то сотрудник банка укажет на нарушение и вынесет устное предупреждение;
• наказание может быть и серьезнее – штрафные санкции за несоблюдение установленных правил, а отступления от кредитного договора будут зафиксированы;
• при повторении подобных нарушений, банк вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленного погашения оставшейся части суммы за квартиру;
• если заемщик не может погасить задолженность перед банком, то через судебные инстанции жилплощадь будет взыскана как залоговое имущество;
• арендатор и собственник будут выселены из квартиры, а сама жилплощадь будет продана с аукциона, таким образом, ипотечный кредит будет погашен, но кредитная история нарушителя будет значительно ухудшена.

Как банк осуществляет контроль

Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа.

Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр.

В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий.

Что будет, если не заключать договор с арендатором

Гражданский кодекс обязует заключать договор найма в письменной форме, но не предусматривает ответственности за его отсутствие. Договор регламентирует права и обязанности собственника и нанимателя.

Этот документ:

• главный при возникновении разногласий;
• основной для суда, если конфликт не получится решить самостоятельно;
• полностью или частично может освободить вас от ответственности перед соседями, если квартиранты затопят их;
• частично доказывает получение вами дохода, с которого положено уплатить налог 13% – для полного доказательства необходим документ, подтверждающий оплату, или заполнение налоговой декларации.

Вы можете пользоваться перечисленными преимуществами и недостатками только вместе. Если не заключите договор, будет одним подтверждением дохода меньше, а также не будет свидетельств договоренностей на случай разногласий и конфликтов.

Сдавать ли квартиру посуточно: 4 основных риска и как их минимизировать

Основные риски вложений в квартиру для сдачи в посуточную аренду:

1. Риск, что не будет спроса на квартиру
   Это самый главный риск для любого инвестора в недвижимость. Прежде чем покупать жилье, анализируйте рынок и давайте пробное объявление об аренде. Тестирование спроса поможет вам убедиться, что студия пользуется спросом. Если звонков не будет, или их будет мало – квартира не подходит.
2. Риск не получить ипотеку.
   Это актуально для лиц без официального дохода или с низкой зарплатой. На практике существуют способы одобрить кредит с любой кредитной историей и обойтись без подтверждения доходов. Подробности – на обучающих курсах.
3. Риск не выплатить ипотеку.
   Если грамотно подойти к выбору квартиры и сделать хороший ремонт, платежи арендаторов смогут перекрыть ипотеку в 5-6 раз. То есть вы будете получать с квартиры в 5-6 раз больше, чем выплачиваете банку. Кроме того, ипотечные платежи зафиксированы в рублях, а с каждым годом инфляция рубля будет играть вам на руку – будет расти арендная ставка и стоимость квартиры.
4. Риск порчи имущества недобросовестными арендаторами.
   С юридической точки зрения этот риск снимается грамотно составленным договором посуточной аренды. По факту же судиться с арендаторами – дело неблагодарное. Поэтому здесь важнее не юридический, а психологический подход. Важно понимать, кому вы сдаете квартиру, и чего можно ждать от этих людей. Опытные управляющие с первого взгляда определяют, с кем не стоит иметь дело. Если квартира ориентирована на серьезных бизнесменов, которые приезжают в город по делам, то риск порчи имущества – минимальный. Есть и другие категории квартирантов, которым можно доверять.

При посуточной аренде риск порчи имущества выше, чем при долгосрочной. Квартиранты могут заехать всего на один день и при этом обворовать квартиру или сильно испортить мебель. Как можно минимизировать этот риск:

• уметь общаться с потенциальными арендаторами и составлять о них мнение еще до заключения договора;
• не пускать на срок менее 2 суток;
• брать залог не менее 50 долларов и возвращать, когда арендатор съезжает;
• составить грамотный договор,;
• подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием всей обстановки и бытовой техники,
• брать копию паспорта (или хотя бы фото на смартфон);
• в идеале – самому жить в том же доме или рядом (как вариант – иметь управляющего рядом);
• выбирать квартиру в доме с консьержем и видеонаблюдением.

Необходимость платить как минимум за два дня, залог, видеонаблюдение отпугнут мошенников.

Похожие записи:

• Как снять арест с автомобиля?
• Как правильно оценить и рассчитать моральный ущерб для подачи в суд
• Сколько платят за 3 ребенка в 2024 году