Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое перепланировка нежилого помещения по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Примечательно, что закон допускает узаконивание перепланировки, проведенной без получения согласования в порядке, рассмотренном выше (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях у заявителя должно быть оформленное техническое заключение о допустимости и безопасности работ по переустройству (перепланировке), что оформлено проектной организацией, входящей в СРО. В установленном порядке оформляется акт о завершении перепланировки, если у комиссии нет оснований отказывать в его выдаче.
Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.
Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:
- в нежилом здании,
- в многоквартирном доме,
- на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)
В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:
- Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
- Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
- Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Как провести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД: этапы
Перепланировка (переустройство) нежилой недвижимости в МКД регулируется:
- региональным (муниципальным) законодательством — при наличии принятых актов соответствующего назначения в субъекте РФ (муниципалитете);
- федеральным законодательством — по аналогии с данными процедурами, проводимыми в отношении жилого фонда.
То, какие именно нормативы применять, зависит от того, в каком населенном пункте расположен конкретный объект недвижимости.
Условимся, что нам нужно перепланировать (переустроить) нежилые помещения в МКД, находящихся в Москве и Санкт-Петербурге. В двух крупнейших российских городах, как мы уже знаем, специальные региональные нормативы действуют и применяются, таким образом, наряду с федеральным законодательством.
Чтобы произвести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД, потребуется получить согласование на данную процедуру в местной администрации (ст. 14 ЖК РФ).
В Москве согласованием занимается Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — Межведомственные комиссии при администрации районов.
В общем случае, в целях согласования в ответственный орган направляются (ст. 26 Кодекса):
- заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- проект перепланировки (переустройства);
- техпаспорт помещения;
- если перепланировка либо переустройство невозможны без интеграции помещения с общедомовым имуществом — протокол общего собрания собственников, удостоверяющий их согласие на процедуру;
- если здание относится к охраняемым объектам — заключение органа власти, осуществляющего охрану памятниках архитектуры, истории, культуры, о том, что перепланировка и переустройство допустимы.
Региональным законодательством могут устанавливаться дополнительные требования к указанным документам.
Так, в соответствии с п. 1.2.3.1 Требований по Приложению 3 к столичному постановлению № 508-ПП, к проекту по нежилому помещению необходимо прилагать экспертное заключение о соответствии документации техническим регламентам, санитарным и эпидемиологическим правилам.
Данное заключение должно быть разработано аккредитованной в установленном порядке организацией. Если объект расположен в Санкт-Петербурге, то проект его перепланировки (переустройства) должен соответствовать требованиям по п. 2.6.2 Административного регламента по распоряжению № 735-р.
Для подготовки проекта перепланировки (реконструкции) могут потребоваться:
- поэтажный план здания;
- техническое задание со списками строительных и ремонтных работ, которые нужно провести;
- техпаспорт помещения.
Отказ в перепланировке в МКД: причины
Муниципальные власти могут отказать в согласовании переустройства или перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ):
- не предоставлены все требуемые документы (или предоставлены не в тот орган);
- проект перепланировки или переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Регулирующий орган запретит перепланировку или переустройство, если они (п. 1.7.2, 1.7.3 постановления № 170):
- способны привести к нарушению прочности несущих конструкций, функционирования инженерных систем, ухудшению состояния фасадов;
- могут сопровождаться ухудшением условий проживания граждан.
Кроме того, региональным законодательством может быть предусмотрен отказ в оформлении акта приемки о завершенном переустройстве — даже в случае, если ранее разрешение было успешно оформлено.
В числе причин отказа (п. 2.10.1.2 Приложения 2 к постановлению № 508-ПП):
- несоответствие произведенной перепланировки (переустройства) проекту;
- непредоставление представителям приемочной комиссии доступа в помещение;
- истечение срока действия решения о согласовании.
Также возможен отзыв уже выданного решения о согласовании переустройства или перепланировки (п. 2.11.1.5 Приложения 2 к Постановлению № 508-ПП). Например, если в предоставленных при согласовании документах обнаружатся противоречивые или недостоверные сведения (п. 2.12.1.5 Приложения 2).
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании: как проходит
В свою очередь, если здание нежилое полностью (например, это гараж, торговый или офисный комплекс), то для перепланировки или переустройства расположенных там помещений (или всего здания, если проводимые работы соответствуют данным процедурам) не нужно получать согласование, аналогичное тому, что предусмотрено при работах в МКД. Закон не содержит соответствующих требований.
Разрешение на проведение строительных работ в рамках перепланировки либо переустройства нежилого объекта не требуется (п. 1.1 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Вместе с тем, производство соответствующих работ требует наличия положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капстроительства и допустимости проведения соответствующих работ (п. 2.2 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Данное заключение оформляется проектной организацией, имеющей свидетельство, выданное саморегулируемой организацией.
Когда разрешение не требуется
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Какую перепланировку не надо согласовывать?
Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.
Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.
Например, к перепланировке не относятся:
- переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
- замена окон и дверей;
- внутренняя облицовка балконов;
- установка кондиционеров и антенн;
- смена сантехники;
- замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.
Виды работ, проводимых при перепланировке помещений
Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.
Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.
Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.
Последствия если перепланировка не узаконена
Какое-то время надзорные органы скорей всего не узнают о совершённой вами перепланировке. Но если у вас возникнет необходимость продать свою квартиру, то сделать это с не узаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Немногие захотят брать на себя ответственность в узаконивании уже совершённой перепланировки. Это потребует много усилий, времени и финансовых ресурсов. Но самое главное не гарантирован результат и нового собственника квартиры могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Кроме того Банки не дают кредиты под залог квартиры, в которой выявлена незаконная перепланировка. Но самое серьёзное последствие — это ослабление несущих конструкций, которое может привести к разрушению дома. Какая ответственность при этом ждёт владельца перепланированной квартиры можете представить сами.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Какие сложности могут возникнуть
Перепланировка нежилых помещений требует особого внимания, поскольку она имеет свои особенности и может возникнуть ряд сложностей. Важно понимать, что за перепланировку таких помещений отвечают не только самовольные «ремонтники», но и юристы. Процесс узаконивания и перепланировки нежилых помещений может очень отличаться от того, как это проходит в многоквартирном доме. Вот несколько сложностей, с которыми может столкнуться владелец нежилого помещения:
- Разница между понятиями «перепланировка» и «переустройство». Оба термина связаны с изменением расположения и назначения помещений, но имеют разные правовые последствия.
- Требуется ли разрешение на перепланировку нежилого помещения? В отличие от жилых помещений, для перепланировки нежилых помещений часто не требуется разрешение.
- Ответственность за самовольную перепланировку. Если перепланировка нежилого помещения будет проведена без соответствующих разрешительных документов, владелец может быть привлечен к ответственности.
- Перепланировка нежилого помещения под частные цели. Если владелец хочет использовать нежилое помещение для частных целей, он должен учитывать требования закона и соблюдать порядок перепланировки и узаконивания.
- Вопросы пользования общего имущества. В многоквартирном доме перепланировка нежилого помещения может затрагивать общие элементы дома, и требуется согласование с собственниками других помещений.
Для разрешения всех этих вопросов и узаконивания перепланировки нежилого помещения лучше обратиться к юристу, который говорит об ответах на все эти вопросы и знает порядок перепланировки и узаконивания. Важно не забывать о местных законах и требованиях к перепланировке нежилых помещений, чтобы избежать сложностей в будущем.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.