Расторжение договора купли продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Договор ― не судьи приговор

При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.

Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:

“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 1

“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 2

Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.

Причины расторжения договора:

• Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
• У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
• Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
• Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.

Нужна ли помощь юристов

Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.

Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.

Чем помогут юристы:

• составят договор купли-продажи и передаточный акт;
• предусмотрят пункты для расторжения договора;
• сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
• освободят вас от необходимости изучить закон;
• облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

   Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

   • продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
   • несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
   • ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

   Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

   Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

   • положения документа противоречат действующему законодательству;
   • сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
   • одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
   • сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
   • одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
   • сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

   Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

   Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости – судебная практика

   При расторжении договора купли-продажи недвижимого объекта полностью прекращается его действие, завершаются правовые отношения между сторонами. Юридическая практика показывает, что стороны крайне редко расторгают сделку по обоюдному согласию: чаще всего такие вопросы решаются через суд.

   Основаниями для расторжения договора купли-продажи недвижимости могут послужить (ст. 450 ГК РФ):

   • Существенные нарушения условий договора одной из сторон;
   • Нанесение ущерба объекту сделки;
   • Отказ от выселения из квартиры и снятия ее с регистрационного учета.

   Весомым основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации может стать отказ покупателя от внесения оплаты с затягивание сроков платежа в рассрочку.

   Причинами расторжения договора могут послужить и непредвиденные обстоятельства: появление лиц, которые имеют права на продаваемый объект, чрезвычайные ситуации и др.

   По решению суда сделка может быть признана недействительной при наличии таких факторов, как (ст. 167 ГК РФ):

   • Нарушение законодательных норм;
   • Признание продавца или покупателя недееспособными;
   • Заключение договора с участием лица, неспособного руководить своими действиям;
   • Оформление сделки под угрозой, обманным путем или с применением насилия;
   • Обнаружение факта фиктивности сделки и др.

   Все указанные выше обстоятельства требуют участия квалифицированного адвоката, который сможет защитить права продавца и покупателя и добиться справедливого решения суда.

   Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости до его госрегистрации

   Подобного рода процедура не вызывает серьезных трудностей. Такую сделку принято считать незавершенной, поскольку переход права собственности не состоялся. Для расторжения договора купли-продажи квартиры, автомобиля или земельного участка без обращения в суд достаточно предоставить в регистрирующий орган взаимное соглашение сторон, в котором необходимо обозначить факт отсутствия претензий участников сделки по отношению друг к другу. На основании данного документа в ЕГРП вносится запись о прекращении контракта.

   При составлении соглашения следует внимательно прописать даты, когда оно вступит в законную силу и обязательства прекратятся, суммы финансовых средств и перечень имущества, которые необходимо вернуть. Как показывает практика, расторжение договора купли-продажи по взаимному согласию — скорее исключение из правил, в большинстве случаев необходимо обращаться в судебные органы.

   Если оформлена ипотека

   С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

   Здесь есть несколько вариантов:

   • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
   • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

   Аннулирование сделки после регистрации

   Прекратить действие заключенного соглашения о купли-продажи имущества можно даже после его регистрации, когда он и становится официально заключенным. Расторжение сделки после регистрации можно разделить на несколько этапов:

   1. Когда право собственности на имущество еще не перешло от одного участника процесса к другому, на этом этапе все что нужно сделать для расторжения сделки это подать заявление об остановке регистрации в Росреестр.
   2. Право собственности перешло от одного человека к другому, но оплата произведена не была. Аннулировать договор на этом этапе можно путем обращения в Росреестр и предоставления специального документа о прекращении сделки. Право собственности в таком случае вернется к тому, у кого оно было до совершения процедуры купли-продажи.
   3. На этапе когда договор исполнен, то есть право собственности перешло от одного участника к другому, и покупка квартиры была оплачена в полной мере, аннулировать соглашение практически невозможно. В том случае если участники процесса изменили свое решение и не хотят проводить сделку, то самым простым вариантом будет обратная купля-продажа. Так обе стороны смогут вернуться с чего они изначально начинали.

   Какие сложности могут возникнуть

   При расторжении договора купли-продажи квартиры могут возникнуть различные сложности и проблемы, связанные с этим процессом. Отмена договора и ответы на вопросы по его расторжению могут вызвать определенные трудности, особенно если это касается недвижимости.

   Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и защититься после приобретения могут возникнуть затруднения, так как существуют определенные правила и ограничения при расторжении таких сделок. Какие именно проблемы могут возникнуть при расторжении соглашения о купле-продаже квартиры?

   1. Возможна отмена сделки о покупке квартиры только в определенных случаях, предусмотренных законодательством.
   2. Вопросы, связанные с регистрацией собственности на жилую недвижимость могут вызвать сложности и требуют дополнительных действий и затрат.
   3. Сложности с добровольным расторжением договора купли-продажи недвижимости могут возникнуть из-за споров между сторонами по различным вопросам, таким как условия и сроки расторжения.
   4. После расторжения договора возможны претензии и споры по возврату залога и компенсации за потери.
   5. Частые проблемы связаны с оценкой стоимости имущества и расчетом доли, если расторжение касается совместной собственности.

   Как правило, расторжение договора купли-продажи квартиры является сложным и многоэтапным процессом, требующим внимательного изучения законодательства и правил. Поэтому рекомендуется обратиться к профессионалам, чтобы избежать возможных проблем и споров.

   Какие существуют основания для расторжения сделки по приобретению жилья

   При покупке жилой недвижимости возможны различные проблемы, которые могут послужить основанием для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые из наиболее часто встречающихся вопросов и ответы на них:

   • 1. Отсутствие добровольной регистрации прав на жилье. Если продавец или покупатель не зарегистрировали сделку в уполномоченных органах, то ее можно расторгнуть.
   • 2. Скрытые дефекты жилья. Покупатель вправе защититься и расторгнуть договор, если после приобретения жилья выявятся серьезные проблемы, связанные с его качеством или состоянием.
   • 3. Несоответствие фактического состояния жилья описанию в договоре. Если после подписания договора купли-продажи стало известно, что описание жилья не соответствует его реальному состоянию, покупатель имеет право на расторжение договора.
   • 4. Несоблюдение продавцом сроков. Если продавец не передает жилье в оговоренный срок, покупатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

   Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

   Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

   Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

   • отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
   • неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
   • неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

   Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

   • в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
   • при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
   • в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
   • если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
   • если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

   Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

   Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

   Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

   Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

   Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

   Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

   • Исковое заявление;
   • Квитанция об оплате государственной пошлины;
   • Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
   • Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
   • Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

   Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

   • Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
   • Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
   
   

   Похожие записи:

   • Какие новые госпошлины за транспортные средства с 2023 года
   • Пособия на 3 ребенка в Уфе с 1 февраля 2024 году
   • Как подготовиться к выездной налоговой проверке и пройти ее