Перевод в коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:

• территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
• земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
• участки, выделенные под объекты особой важности;
• лесные и водные территории;
• резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
• земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).

Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.

Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.

Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:

• земли населённых пунктов;
• территории сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.

Как выполнить перевод из жилого фонда в нежилой?

• Для подачи документов необходимо заказать проектную документацию, от которой в большей степени зависит исход дела. Этот документ заказывайте только у проверенных фирм, дающие гарантии на свои услуги.
• Перед тем, как начать процедуру, посчитайте все расходы. Помимо финансовых трат на госпошлины, нотариусов, проектную документацию, БТИ, Вам ещё предстоит потратиться после получения документов как минимум на обустройство входной группы, иначе Вы не сможете это помещение сдать в аренду и использовать его.
• Необходимо получить согласие соседей — собственников квартир. Это делается с помощью собраний, ЖКХ. Составляется протокол, в который вносятся решения собравшихся и этот протокол и есть «согласие соседей».

Какие документы необходимы для перевода квартиры в нежилой фонд?

• проектную документацию,
• экспликацию и поэтажный план,
• технический паспорт,
• заключение пожарного надзора,
• заключение санитарно-эпидемиологического надзора,
• справку ДЕЗ,
• согласие соседей и протокол собрания жильцов многоквартирного дома,
• техническое заключение,
• выписку из домовой книги,
• паспорт,
• свидетельство о праве собственности.

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Правовые аспекты использования жилого помещения

Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать Жилое помещение исключительно для проживания.

Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.

Закон устанавливает следующие ограничения:

• деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
• собственник нарушает требования к жилому помещению;
• запрещено размещать промышленные производства;
• запрещается располагать религиозные организации;
• необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.

Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные Услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

• Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
• При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
• НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Процесс перевода жилья в нежилой фонд, конечно, непростой. Процедура, помимо чисто бюрократических, имеет и ряд других нюансов. Например, далеко не каждую квартиру можно переделать в офис, и уж тем более – в магазин, кафе или салон красоты. Расположение помещения или отдельные его параметры могут оказаться несоответствующими действующим нормативам и правилам.

Условия перевода жилого помещения в нежилое регулируются 22 статьей Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что доступ в соседствующие жилые помещения не должен использоваться в качестве доступа в нежилое помещение. Проще говоря, у нежилого помещения должен быть отдельный вход. Также оговорено, что нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения и никто не должен использовать его в качестве места постоянного проживания, то есть там никто не должен быть прописан. Право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц. Проще говоря, купить квартиру при помощи ипотеки и затем перевести в нежилой фонд нельзя: на срок кредитования жилье принадлежит банку.

Отдельно указано, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело. В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.

Стоит отметить, что без перепланировки здесь обходится довольно редко: чего стоит одно требование обустройства отдельного входа. Также, скорее всего, понадобится подводить под нормативы пути эвакуации, сооружать автономную вентиляцию, сносить лишние стены. А после всего необходимо будет позаботиться об огнестойкости перекрытий и ограждающих конструкций, шумоизоляции нежилого помещения от соседствующих с ним жилых, а также исключении любых других факторов, которые могли бы повлиять на соседей и окружающую среду.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

Переоформление коммерческую площадь в жилой фонд

Перевести коммерческую недвижимость в жилую можно, только если помещение соответствует требованиям, указанным в Постановлении Правительства от 28.01.2006 г. №47. К таким условиям относятся:

• наличие инженерных коммуникаций, соответствующих СНиП;
• помещение изолировано от других объектов;
• конструкции здания не представляют опасности для жильцов;
• будущая квартира должна иметь теплоизоляцию и защиту от проникновения внутрь дождевой воды.

Помимо технических характеристик помещение должно:

• быть зарегистрировано на праве собственности;
• не иметь обременений;
• не располагаться в ветхо-аварийных зданиях;
• находится в жилой зоне;
• не относиться к социальному жилью.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

   Как получить согласие жителей дома

   Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

   Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

   Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

   В чем разница между жилым и нежилым помещением

   Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

   Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

   Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

   Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

   Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

   Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

   • Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
   • Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

   Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

   Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

   Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

   Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

   Принятый протокол обратной силы не имеет.

   Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

   Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.

   Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

   В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

   Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

   Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

   • Во-первых: интересы жильцов;
   • Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

   Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

   Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

   1. превышение уровня шума;
   2. использование S не по назначению;
   3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

   Условия, когда перевод невозможен

   Изменить статус жилого помещения возможно только при соблюдении ряда условий, установленных жилищным законодательством. Если же эти условия реализовать невозможно, то на изменение статуса можно не рассчитывать. Итак, до начала проведения процедуры изменения статуса жилого помещения следует учесть следующее.

   1. Квартира после перевода должна иметь отдельный вход. Если ее площадь составляет 100 кв.м и более придётся делать запасные двери. Что такое перепланировка коммерческой недвижимости и каковы особенности строительства отдельного входа, мы рассказывали здесь.
   2. Нельзя изменить статус отдельной комнаты в квартире, являющейся долей в общей собственности собственников жилого помещения.
   3. На момент обращения за проведением процедуры перевода жилая площадь должна быть полностью свободной. Наличие зарегистрированных в ней жильцов не допускается.
   4. Квартира не должна быть в залоге, либо обременена различными санкциями (арест, запрет на распоряжение).
   5. Дом, в котором находится квартира, не должен иметь статус аварийного.
   6. Все коммуникации при изменении статуса помещения должны быть автономными. Перепланировка квартиры, если таковая имелась на момент обращения за изменением статуса, должна быть узаконена.
   7. Изменить статус жилья может только его собственник.

   Если квартира находится на первом этаже и выше, изменение ее статуса возможно только, если другие помещения, находящиеся под квартирой, имеют статус нежилых помещений (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

   Осуществить перевод не получится, если:

   • жилой дом имеет статус объекта культурного или исторического наследия;
   • дому требуется капитальный ремонт или реконструкция;
   • дом стоит на учете ГО ЧС;
   • если квартира является муниципальной и занимается по договору социального найма;
   • если невозможно организовать в будущем нежилом помещении отдельный вход.

   В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:

   • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
   • технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
   • поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
   • согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
   • протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
   • согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

   Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

   
   

   Похожие записи:

   • Размер выплат и пособий на 4 ребенка в 2023 году
   • Как восстановить свидетельство о браке
   • Прожиточный минимум в Ростовской области