Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
По договору купли-продажи
Если банк решает приобрести долю в квартире, подписывается договор купли-продажи, аналогичный режиму работы с физическими лицами. Управляющий директор кредитной организации подписывает документ в качестве покупателя.
Алгоритм продажи акций по договору :
- Предварительное согласование приобретения с другими совладельцами. Уведомление направляется в письменной форме с предложением приобрести часть имущества в течение 30 дней.
- Свяжитесь с банком для обсуждения условий потенциальной сделки.
- Проведение независимой оценки с оценкой участия в квартире. Максимальная цена, предлагаемая банком, не будет превышать 70% от рыночной цены.
- Стороны готовы подписать соглашение. Банк составляет договор, а владелец недвижимости получает документ.
- Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
- Подготавливается акт приема-передачи.
- Происходит окончательный расчет, и документы подаются на перерегистрацию.
Продавец требует перечень стандартных документов на недвижимость, включая выписку из Единого государственного реестра недвижимости, договор, основание для переуступки доли, технический паспорт и справку о зарегистрированном жильце.
Процесс продажи акций в любом случае не быстрый, так как банк заранее соглашается рассмотреть возможность покупки акций.
- До подтверждения сделки и принятия решения о покупке акций может пройти до двух недель.
- Независимая оценка сотрудниками банка — еще две недели, затем
- Переговоры по договору и перерегистрация собственности — около 10 дней, и
- перевод выручки на счет клиента — три дня.
Как рассчитываются пени и штрафы
Следует обратить внимание на то, что штрафы и пени добавляются к сумме основного долга, если выбран вариант дефолта по кредиту. Сумма зависит от условий соглашения.
Если основной долг будет взыскан, банк включит возврат штрафа в исковое заявление. Поэтому сумма выше.
Если сумма штрафа значительно выше, ответчик должен явиться в суд, чтобы минимизировать окончательную сумму. Практика показывает, что размер штрафа не должен превышать 20% от суммы основного долга.
Продажа доли в квартире банку — спорное предприятие. Поэтому рекомендуется выбрать другие варианты. Однако в отчаянных обстоятельствах можно использовать один из вышеперечисленных методов.
Если у вас возникли вопросы о продаже доли дома финансовому учреждению, наши юристы помогут вам. Просто объясните свою ситуацию закрепленному за вами специалисту.
- Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
- Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты самостоятельной защиты своих прав и разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и могут привести к более сложному процессу!
Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией прямо сейчас и избавьтесь от будущих проблем!
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
В каких ситуациях банк может выкупить квартиру
Покупка жилья – дело для банка непривычное. Этим занимаются агентства недвижимости и частные риелторы.
Однако в определенных случаях кредитные организации все же становятся покупателями недвижимости. Как правило, это ситуации, в которых банк имеет свой интерес.
Например, жилье является залогом по ипотеке, у заемщика образовался крупный долг, который он не в состоянии погасить. Тогда кредитор соглашается стать покупателем, чтобы не доводить дело до суда.
Также продавец может предложить банку выкупить недвижимость, которая не является залогом по кредиту. Например, в счет погашения потребительского займа.
Решение в обоих случаях остается за кредитной организацией. Если банк сочтет сделку выгодной, то может пойти навстречу клиенту. Если нет – придется искать покупателя самостоятельно.
Важное условие – продать недвижимость банку можно только в том случае, если у продавца есть другое жилье.
Чувствуете, что не справляетесь с кредитной нагрузкой? Вовремя принимайте меры, чтобы не пришлось в спешном порядке распродавать имущество. Обратитесь за рефинансированием кредита в Совкомбанк.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом.
Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Плюсы и минусы продажи квартиры банку
Не стоит питать иллюзий, что можно продать жилье банку по рыночной цене. С финансовой точки зрения сделка будет невыгодна продавцу. Однако в некоторых случаях издержки оправданы.
Например, когда нужно закрыть долги в короткие сроки и нет времени заниматься поиском покупателя.
Основные преимущества и недостатки продажи недвижимости банку представлены в таблице.
Плюсы
Минусы
Не нужно тратить время на поиск покупателя
Банк выкупает квартиры по ценам ниже рыночных
Риск оказаться жертвой мошенников сведен к нулю
Есть ограничения: отсутствие другого жилья у продавца, несколько собственников объекта и т.п.
Подготовкой документов занимается банк
Организация предъявляет высокие требования к объекту недвижимости
Часть денег сразу идет на погашение долга
В сложных ситуациях банк готов пойти навстречу клиенту и выкупить квартиру. Однако до такого лучше не доводить. Выгоднее найти покупателя, который согласится купить жилье по рыночной стоимости.
Если это ранее приобретенное имущество, не являющееся для собственника единственным пригодным местом для проживания, то такая продажа возможна.
В данном случае возможно несколько вариантов развития ситуации:
- предложение банку заключить договор о передаче доли в квартире в счет погашения суммы долга;
- обращение взыскания на долю в квартире или на всю квартиру через судебных приставов.
Важно! Банки редко соглашаются на первый вариант, поскольку для них то сопряжено с большими тратами времени, необходимостью оценивать имущество и затем реализовать имущество.
Если вы предложите банку первый вариант, то скорее всего получите отказ от банка с предложением продать принадлежащую вам долю (или квартиру) самостоятельно и вырученные средства внести на счет банка.
Вторая ситуация возникает, когда задолженность по договору взыскана и решение суда вступило в силу. Приставы возбуждают исполнительное производство и начинают отыскивать имущество, на которое может быть обращено взыскание в порядке исполнения решения суда.
На данной стадии оценкой и реализацией имущества занимаются судебные приставы.
Важно! Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном или внесудебном порядке, если это установлено договором об ипотеке.
В удовлетворении иска о реализации предмета ипотеки будет отказано, если:
- сумма долга составляет менее 5 процентов от суммы неисполненного обязательства;
- период просрочки составляет менее 3х месяце.
Во внесудебном порядке на предмет залога возможно взыскание только в том случае, если договором об ипотеки предусмотрено это.
Важно! Если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, то обращение взыскание на него во внесудебном порядке невозможно.
Пени и штрафы при невыплате кредита
При любом из перечисленных вариантов не стоит забывать о том, что в случае просрочки выплаты по кредиту на заёмщика автоматически налагаются пени и штрафы. У каждого банка свои величины пени и штрафов, об этом стоит почитать в кредитном договоре.
Учитывайте тот факт, что в ситуации, когда банк будет взыскивать через суд долго по кредиту, он приплюсует туда ещё и набежавшие пени, и штрафы. Из-за этого сумма возврата может быть больше и не покроется залогом. В этом случае арест будет наложен на другое имущество должника.
Но следует внимательно изучить претензии банка, зачастую они сильно накручивают сумму набежавших пени и штрафов. Простой гражданин может в этом не разобраться, поэтому рекомендуем воспользоваться помощью юриста.
Подводя итог, мы можем сказать, что продать долю в квартире банку напрямую невозможно (нельзя заставить банк купить то, что ему не нужно). Но можно использовать методы, перечисленные выше. Хотя и в этом случае гражданин рискует, так как существует множество юридических нюансов. Чтобы разобраться в них, обратитесь к нашим специалистам.
Звоните в любое время или пишите прямо сейчас, и наши юристы ответят на все ваши вопросы. А главное, помните – консультация юриста у нас бесплатная.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга.
Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый.
В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Продажа квартиры за долги
Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.
На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.
При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?
Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.
Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.
При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).
Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Срок кредита | Сумма кредита |
| Газпромбанк | от 9,2% | 10% | до 30 лет | от 500 тыс. рублей |
| Сбербанк РФ | от 11% | 20% | до 30 лет | от 300 тыс.рублей |
| ФК Открытие | от 12% | 20% | от 5 лет | от 600 тыс. рублей |
| Тинькофф банк | от 13,35% | 25% | до 25 лет | до 8 млн. рублей |
| Банк Образование | от 12,2% | 10% | до 25 лет | от 600 тыс. рублей |
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Как передать свой долг новому собственнику доли
Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.
Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.