Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать из приватизированной квартиры коммунальную?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Коммунальная собственность
Квартира считается коммунальной, когда в ней:
- Проживают несколько нанимателей, не являющиеся членами одной семьи. Они могут проживать в одном помещении на основании договоров социального найма или аренды.
- Несколько комнат, из которых часть является приватизированными. а одна или несколько остаются в собственности муниципалитета.
Желание сделать квартиру коммунальной может быть продиктовано несколькими причинами:
- невозможностью для бывших супругов разменять жилплощадь и вынужденных жить в одной квартире;
- отказом одного из совладельцев на обмен или продажу общей жилплощади.
В этом случае доли участников выделяют в судебном порядке и делают квартиру коммунальной.
Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.
| Действия | Результат |
| Обращение в БТИ. | Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования. |
| Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины. | Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю. |
| Обращение в организацию, содержащую дом на балансе. | Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца. |
| Обращение в организации-поставщики услуг. | Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии. |
Общая долевая собственность
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.
Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.
Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы
С 23:00 до 8:00 во всех квартирах, в том числе коммунальных, должна соблюдаться тишина. Запрещены звуки выше 20 дБ и действия, нарушающие общественное спокойствие.
Нельзя пользоваться инструментами, нарушающими тишину, пиротехнической продукцией. Нарушение этих правил влечет наложение штрафа.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире прописано в ст. 59 ЖК РФ.
В некоторых регионах России приняты целевые программы, согласно которым проблемы улучшения жилищных условий решаются посредством расселения коммунальных квартир. Жилье может быть признано ветхим или подлежащим сносу.
Расселение без согласия возможно только по решению суда. Для участия в программе требуется, чтобы лицо было признано нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Расселение собственников — это длительный процесс. Собираются документы, назначается комиссия по обследованию.
Электричество, газ и вода оплачиваются с учетом площади комнаты. Учитываются показания индивидуальных приборов учета, установленных в комнатах.
Оплата за общую территорию производится по договоренности между всеми жильцами.
Если стороны не пришли к консенсусу, действуют следующие правила:
- тепло оплачивается по занимаемой площади;
- изучается количество электроприборов в комнате;
- вода и газ оплачиваются по количеству проживающих.
В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.
С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.
В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:
- год возведения и местоположение строения,
- серия дома,
- материал стен,
- текущее состояние строения.
Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.
Законы о недвижимости: изменения 2021 года
- Квартира находится в центре города. Такая недвижимость чаще всего сосредоточена именно в центральных районах столицы РФ и культурной столицы. Из-за этого люди продолжают жить в коммуналках, испытывая неудобства.
- Владелец коммуналки хочет получить за продажу жилья больше денег. Есть некоторый процесс владельцев или нанимателей, которые выдвигают требования, которые не соответствуют возможностям и целям государственной программы (хотят получить несколько квартир, удвоенный размер субсидии и т. п.).
После того так были внесены изменения в государственную программу, уговаривать соседей согласиться нет нужды.
Под приватизацией понимают безвозмездный процесс передачи имущественных прав гражданам на жилплощадь, которую они занимают в соответствии с соглашением соцнайма.
В качестве собственника данной недвижимости выступает государство, а именно структуры местной власти. Лица, нуждающиеся в жилплощади, вправе использовать государственный фонд в соответствии с соглашением соцнайма.
По факту подписания соглашения социального найма, наниматель, а также граждане, которые проживают совместно с ним, вправе оформить собственность на такую недвижимость.
Процедура приватизации регламентируется Законом РФ №1541-1 «О приватизации российского жилищного фонда», датированного 4-го июля 1991-го года.
Под коммунальной муниципальной квартирой понимают жилое помещение, в котором параллельно со своими семьями либо самостоятельно проживают несколько нанимателей, причем у всех нанимателей есть свое соглашение соцнайма на конкретную комнату.
В соответствии с нормативами Закона №1541-1, невозможно передать в собственность исключительно часть жилого дома либо квартиры.
Процедура приватизации доли квартиры, иначе говоря комнаты, допустима исключительно при условии, если:
- квартира признана пригодной для проживания в ней;
- имеет свой отдельно оснащенный вход;
- такое помещение успешно прошло процедуру выделения.
Процедура выделения части жилплощади в обязательном порядке должна быть официально зафиксирована в БТИ, а значит для каждой комнаты должен быть оформлен свой техпаспорт.
Не смотря на то, что государство ведет активную борьбу с созданием коммунальных квартир, процедура выделения одной комнаты в обособленное жилое помещение способствует появлению коммуналок.
Те лица, которые по определенным причинам не в состоянии получить в собственность отдельное жилое помещение, подобным способом могут обойти нормы закона, получив в собственность часть жилплощади.
Законодатель разрешает оформить в собственность такую комнату, которая отмечена в соглашении либо в ордере.
В то же время места общего пользования необходимо рассматривать как собственность всех владельцев комнат. В то же время часть собственности на общее имущество прямо пропорциональна совокупной площади комнаты, которая была приватизирована.
Получить собственность на комнату в квартире коммунального типа вправе исключительно те лица, которые на постоянной основе прописаны в рассматриваемой комнате.
Пользоваться, проживать в помещении в соответствии с соглашением соцнайма вправе наниматель, а также члены его семьи, указанные в соглашении. Кроме того, они имеют постоянную прописку в комнате.
Для реализации приватизации нужно получить официальное разрешение от каждого жильца, зарегистрированного в рассматриваемой комнате. В том случае, если кто-либо из граждан выражает свое несогласие, не выйдет оформить собственность на такую недвижимость.
И все же можно оформить отказ от процедуры приватизации в пользу родственника. Граждане, которым не исполнилось 18-ти не вправе не участвовать в приватизации.
Они обязательно должны принимать участие в оформлении собственности. В целом, россияне имеют право единожды в своей жизни получить от государства жилье в безвозмездном порядке.
Единственное исключение из правила – малолетние дети, которым не исполнилось восемнадцати лет. В случае участия в программе приватизации до своего совершеннолетия, граждане сохраняют за собой право на бесплатную приватизацию, после 18-ти лет могут им повторно воспользоваться.
Кроме того, данное право сохраняется за «отказниками». В случае, если гражданин принял решение отказаться от оформления собственности на часть комнаты в пользу одного из своих родственников, он имеет право повторно поучаствовать в такой программе.
В целом, сделка по передаче коммунальной комнаты в собственность граждан реализуется исключительно при условии, если все ясно, зарегистрированные лица дают свое согласие на приватизацию, оформленное в письменной форме.
Свое согласие должны дать даже те родственники, которые отсутствуют на временной основе. До того как приступить к приватизации жилого помещения, нужно определить, может ли оно быть приватизировано.
В частности, согласно статье №2 Закона №1541-1, запрещено передавать в собственность:
- Жилплощадь, которая располагается в заповедной либо в природоохранной зоне.
- Помещение, которое расположено в поселениях закрытого типа, а также в военных городках.
- Жилплощадь, которая имеет статус аварийной, согласно действующему законодательству.
- Комнаты в общежитиях.
Один либо сразу несколько членов семьи вправе отказаться от процедуры приватизации в пользу иного родственника, который на постоянной основе прописан в указанной комнате.
Дабы оформить в собственность одну из комнат в квартире коммунального типа, доведется инициировать приватизацию.
Такая инициатива может исходить непосредственно от нанимателя либо же от любого иного члена семьи, имеющего регистрацию в указанной комнате.
Нет необходимости в получении согласия от каждого жильца помещения. Данное правило действовало до 1999-го года включительно.
После чего нужно определить возможность приватизации указанной комнаты.
При условии, если здание, в котором размещается коммунальная жилплощадь, целиком соответствует перечню, изложенному в нормативах статьи №2 Закона №154-1, это значит, что приватизация не может быть проведена.
От имени малолетних детей, возраст которых — до 14-ти лет, иск должны составить их родители. Если ребенку исполнилось 14, однако ему все еще нет 18-ти, иск составляет, подписывает самостоятельно ребенок, тогда как его родители дают на это согласие посредством проставления своих подписей.
По факту оформления заявления, нужно собрать все требуемые документы, передав их в жилищный департамент муниципального органа.
Жилищная комиссия имеет два месяца на то, чтобы как следует рассмотреть такого рода бумаги, в завершении предоставив разрешение на приватизацию.
При условии, если комиссия по тем или иным причинам предоставит негативное решение, оно должно быть аргументировано, оформлено в письменном виде.
Основаниями для отказа в приватизации являются:
- Нарушение прав несовершеннолетних детей;
- Недвижимость по закону невозможно приватизировать;
- Истцы передали документации не в ту структуру;
- Истцы сдали не полный перечень документов.
В случае получения благоприятного решения комиссии, все истцы должны посетить муниципальный орган для подписания соглашения о передаче коммунальной комнаты в собственность.
Коротко — как решить проблемы с долгами по коммуналке?
-
Когда на оплату коммунальных услуг уходит более 22% дохода семьи, запросите у государства субсидии.
-
В сложном финансовом положении разрешается оформить рассрочку по оплате через УК или ресурсоснабжающую компанию.
-
Малоимущие граждане вправе рассчитывать на социальную помощь от государства.
-
Если признаете себя банкротом, спишут долги по коммунальным услугам.
-
Когда нет работы, а долги по коммуналке за единственное жилье, задолженности списывают через суд.
-
При финансовых трудностях оформите кредит в банке, но с учетом того, что ежемесячная оплата по кредиту не будет превышать 40% от дохода.
Переоформление в судебном порядке
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.
В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:
- Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
- Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
- Составление заявления.
- Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
- Получение судебного решения.
- Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Если все соседи по коммуналке пришли к единогласному решению об установке счетчика, то провести монтажные работы может любое лицо, имеющее представление об устройстве водопровода. При этом в законе четко прописано, что монтаж водомеров производится за счет пользователя воды и его силами. То есть поставить прибор можно любым удобным способом:
- Пригласить мастера из ЖЭКа, написав заявление;
- Заключить договор с компанией-подрядчиком и дождаться мастера-установщика (кстати, в этом случае специалисты часто имеют разрешение и на пломбировку водомера);
- Воспользоваться услугами частного специалиста;
- Или установить водомер своими руками.
В любом из случаев последней стадией ввода прибора в эксплуатацию должно стать появление пломбы на нём.
Штрафные санкции в случае неоплаты за воду
Если случается, что нерадивые соседи по коммуналке отказываются платить за воду, то в этом случае отключения от коммуникации опасаться не стоит. Поскольку водоканал не имеет права отключить водоснабжение всем жильцам коммунальной квартиры из-за одного должника.
Порядок монтажа водяного счетчика в квартире
Отключение от ресурса можно производить только в том случае, если должник имеет свою ветвь коммуникации. К примеру, счетчики на электроэнергию установлены в каждой комнате муниципальной квартиры. В этом случае есть возможность отрезать от света только комнату должника.
При этом решить вопрос можно путем простого непредоставления показаний счетчика в бухгалтерию ДЭЗ. В этом случае расчет за потребленную воду будет проводиться по нормативам.
Важно: при распределении сумм расчета за потребленную воду по закону количество проживающих в квартире еще оспорить можно. А вот уже количество бытовой техники, работающей с применением воды, и частоту её использования доказать никак невозможно.