Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 бонусов от государства, которые помогут с ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Ктo мoжeт пoлyчить ипoтeкy c гocпoддepжкoй
Уcлoвия льгoтнoй ипoтeки вecьмa пpивлeкaтeльны, нo пoлyчить ee мoгyт нe вce. Bocпoльзoвaтьcя гocyдapcтвeнными cyбcидиями мoгyт гpaждaнe:
- пpoживaющиe в квapтиpax, в кoтopыx нa кaждoгo члeнa ceмьи пpиxoдитcя плoщaдь мeньшe yчeтнoй. B кaждoм peгиoнe paзныe нopмы yчeтнoй плoщaди – минимaльнoгo paзмepa жилплoщaди, пo кoтopoмy oпpeдeляют, cлeдyeт ли пpизнaть ceмью нyждaющeйcя в yлyчшeнии ycлoвий жилья. B Mocквe, нaпpимep, этa нopмa paвнa 10 кв. мeтpaм, в Пepмcкoм кpae cocтaвляeт 12 кв. мeтpoв, a в Caмape – 11 кв. мeтpoв;
- зapeгиcтpиpoвaнныe в oчepeди нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Кpoмe мaлeнькoй плoщaди, нeдocтaтoчнoй для пpoживaния пo ycтaнoвлeнным нopмaтивaм, ocнoвaниeм мoжeт cтaть aвapийный или пoдлeжaщий cнocy дoм;
- y кoтopыx ecть двoe и бoлee дeтeй. Ecть льгoтнaя ипoтeкa для ceмeй c двyмя дeтьми, a тaкжe пpoгpaммa мaтepинcкoгo кaпитaлa, кoтopый мoжнo нaпpaвить нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий;
- paбoтaющиe в coциaльнoй cфepe. Этo мoгyт быть yчитeля, мeдики, вoeннocлyжaщиe;
- мoлoдыe ceмьи.
Какой кредит подлежит рефинансированию
Помимо требований к заемщику, законодательно закреплены параметры рефинансируемой ипотеки:
- Целевое назначение ссуды – покупка жилья на первичном рынке. Это может быть квартира или дом с земельным участком, возводимый застройщиком.
- Рефинансировать по условиям программы возможно ссуду, полученную не раньше, если второй по счету ребенок появится на свет в период 01.07.2023 – 31.12.2023, то период для оформления льготной ипотеки продлевается до 01.03.2023.
- Покупка осуществлялась по договору долевого участия или по ДКП, заключенного с юридическим лицом. Исключение делается только для жителей ДФО – сделка может быть совершена как с физическим, так и с юридическим лицом.
- Стоимость недвижимости составляет не менее 80% от суммы ипотеки.
- В рамках программы перекредитования можно получить до 12 000 000 жителям Москвы, СПБ и соответствующих областей, 6 000 000 для остальных субъектов.
- Если новая ссуда направлена на погашение ранее рефинансируемого кредита, то дата его получения может быть любой. Согласно условиям предоставления субсидии, возможно перекредитование ссуд, по которым вносились любые изменения в кредитный договор, кроме целевого использования.
Семейная ипотека — программа льготной ипотеки для семей, где хотя бы один ребенок, в том числе усыновлённый, родившийся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. А также для семей, где есть ребенок с инвалидностью.
- Ипотечная ставка по этой программе снижена до 6%, а для жителей дальневосточного региона — до 5%;
- Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.
- Для первоначального взноса можно использовать материнский капитал и субсидии;
- Максимальная сумма кредита — 12 000 000 рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 000 000 рублей для остальных регионов;
- Семейная ипотека распространяется на покупку частного дома, земельного участка, квартиры в новостройке или на вторичном рынке в дальневосточном регионе;
- Некоторые банки могут рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит под сниженную ставку семейной ипотеки;
- Срок действия программы — до 31 декабря 2023 года.
Военная ипотека — льготный ипотечный кредит, который выдаётся российским военнослужащим на покупку жилья. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, какое у него его семейное положение, регион проживания, а также не имеет значение наличие другой недвижимости в собственности.
- Военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044,50 рублей;
- Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой;
- Стоимость приобретаемого жилья может быть любой, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Если этого не хватает для покупки жилья — военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.
Из-за большого оттока жителей из сельской местности государство ввело новую программу господдержки. Льготная сельская ипотека действует с 2020 года и направлена на повышение доступности жилья в небольших населённых пунктах.
- По программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет;
- Заёмщиком может стать любой гражданин России, проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Что именно относится к сельской местности — решают региональные власти;
- Возраст заёмщика — от 21 до 65 лет;
- Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания;
- Высота частного дома не должна превышать 5 этажей;
- Максимальная сумма кредита — 5 000 000 рублей для Ленинградской области и Дальневосточного округа и 3 000 000 рублей для остальных регионов;
- Минимальный первоначальный взнос — 10%, но банки могут изменить это условие;
- Для первоначального взноса можно использовать субсидии от государства и материнский капитал;
- Срок действия программы — до 2025 года.
Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.
Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.
Чтобы получить льготные условия кредитования по ранее оформленной ипотеке, семье, пополнившейся вторым или третьим ребенком достаточно обратиться в банк-кредитор и представить пакет документов, подтверждающий основания участия в государственной программе. Дабы избежать злоупотребления дотациями законодатели установили жесткие требования к срокам субсидирования, которые не могут превышать 3 – 5 лет, а в исключительных случаях максимальный срок может составить 8 лет (вторые роды с появление двойни, либо оформление субсидирования по рождению второго ребенка с последующим продлением программы в связи с рождением третьего). Банк может отказать претенденту, регулярно допускающему просрочки по исполнению обязательства, заемщикам, начавшим выплаты менее полугода назад или проводившим рефинансирование ранее.
Порядок получения льготной ипотеки
Для снижения процентной ставки по текущей ипотеке обращаться в социальные службы или Пенсионный Фонд не придется. Обойдется и без сбора большого количества документов. Действовать заемщику нужно следующим образом:
- после рождения 2-го ли 3-го ребенка обратиться в свой банк и составить заявку на получение льготы;
- к письменному заявлению нужно приложить документы — достаточно паспорта и свидетельства о рождении, так как оно является доказательством права на получение льготы;
- банк рассматривает заявку и выносит решение (важно, чтобы условия ипотеки удовлетворяли требованиям закона);
- при положительном ответе клиенту пересчитывают график платежей на 3 или 5 лет – разницу будет вносить государство.
Что такое реструктуризация долга?
Кредит на покупку жилья – это долгосрочное обязательство, средний срок выполнения которого составляет 15-20 лет, а максимальный – 30 лет. Вполне логично, что не все заемщики в течение этого периода смогут поддерживать высокий уровень платежеспособности. Иногда в силу разных обстоятельств уровень доходов может падать. В таких случаях должнику не стоит ждать, пока ситуация окончательно ухудшится, – необходимо сразу обращаться в банк с просьбой о реструктуризации.
Итак, давайте рассмотрим подробнее, что такое реструктуризация долга по ипотечному кредиту и на какую помощь со стороны государства могут рассчитывать заемщики.
Под понятием «реструктуризация» в банковской практике подразумевается изменение условий кредитного договора с целью облегчения обслуживания кредита.
Чаще всего банки идут на пролонгацию ипотечного договора, за счет чего уменьшается размер ежемесячных платежей (об этом ниже).
Кроме кредитора, заемщик может рассчитывать на помощь государства в выплате ипотеки. Об этом четко сказано в Постановлении Правительства РФ №373 от 20.04.2015 г. «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным кредитам». В соответствии с этим нормативным документом отдельные категории физлиц могут рассчитывать на погашение ипотеки за счет государства. На реализацию данной программы правительством было выделено 4,5 млрд рублей, и эта сумма может быть увеличена за счет доходов, полученных в агентстве ипотечного жилищного кредитования.
Нужно отметить, что денежные средства поступают не заемщику, а кредитору от агентства ипотечного жилищного кредитования и таким образом снижают размер убытков, которые он понес, заключив невыгодный для себя договор реструктуризации.
Перекредитование может оформляться двумя способами:
- посредством внесения изменений в действующий кредитный договор;
- путем заключения нового договора, в рамках которого клиент получает целевой кредит на погашение старого долга.
Кто может претендовать?
Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов распространяется на следующие категории заемщиков:
- родители или опекуны одного, двух и более несовершеннолетних детей;
- инвалиды;
- семьи с детьми-инвалидами;
- ветераны боевых действий;
- семьи, где на иждивении находятся лица в возрасте до 24 лет, которые являются студентами, аспирантами, интернами, стажерами и т.п. и получают образование на очной форме обучения.
Кроме этого, все граждане, претендующие на компенсацию, должны иметь российское гражданство. Под действие программы подпадают также солидарные должники, соответствующие вышеперечисленным критериям.
Однако этого недостаточно, чтобы получить списание ипотеки до 600 тысяч рублей. Дополнительно заемщику нужно документально подтвердить, что:
- совокупный среднемесячный доход семьи после погашения обязательного ежемесячного платежа по кредиту за последние 3 месяца не превышает двукратный размер прожиточного минимум на каждого члена семьи.
По состоянию на 1 квартал 2017 года ежемесячная величина прожиточного минимума для трудоспособного населения составляет 10 701 руб., детей – 9 756 руб., пенсионеров – 8 178 руб.
Эти данные рассчитаны в целом по стране. Для определения достаточности доходов принимаются прожиточные минимумы, установленные в каждом субъекте Федерации, и они могут отличаться от вышеуказанных;
- недвижимость, которая выступает обеспечением по кредиту, является единственным жильем заемщика и соответствует требованиям, которые установлены законом.
Можно ли сделать перерасчет ссуды?
Рефинансирование ипотеки с господдержкой вполне возможно. В этом случае в первые три года также действует ставка 6% годовых при рождении второго ребенка и еще 5 лет при рождении третьего. После окончания льготного периода процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки Банка России на дату выдачи кредита, увеличенной на 2 процентных пункта.
Оформление заявки на рефинансирование ипотеки доступно по стандартному пакету документов при условии предоставления подтверждения того, что в семье после 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок. После оформления нового кредита оплачивать его можно только аннуитетными платежами.
Сложнее обстоит дело с другими кредитами. Пока только разрабатываются механизмы рефинансирования военной ипотеки (ожидается, что программы будут запущены в 2018 году), поскольку есть сложности с двойным обременением в пользу Росвоенипотеки и банка, а также использования средств целевого жилищного займа.
Что же касается кредитов с материнским капиталом, то банки массово отказываются от их рефинансирования в связи с тем, что по закону семьи обязаны выделять долю в недвижимости несовершеннолетним детям. Квартира с таким «обременением» не самый лучший залог для банка. Однако лазейки возможны.
Можно сначала рефинансировать уже взятый кредит по более низкой ставке, а затем обналичить материнский капитал для досрочного погашения нового займа. Возможно рефинансирование ипотеки с государственной поддержкой и до момента выделения долей в недвижимости.
Займы молодым и многодетным семьям, в которых использовались субсидии государства, рефинансируются на общих основаниях (о том, можно ли рефинансировать ипотечный кредит, который взяли после рождения первого, второго или третьего ребенка, мы рассказывали в этой статье). От заемщиков требуется наличие позитивной кредитной истории, официального трудоустройства, и отсутствие выделенных детям долей в недвижимости. Ну и самое главное: семья должна быть признана нуждающейся в улучшении условий проживания.
Выгодна ли процедура рефинансирования для банка или нет, будет зависеть от конкретных условий предыдущей и последующей сделки между кредитором и должником.
Банк идет на такую процедуру добровольно, без принуждения со стороны государства, поэтому можно предположить, что для кредитных организаций она не приводит к каким-либо убыткам.
Преимуществами рефинансирования для банка являются следующее:
| Увеличение количества клиентов банка при открытии нового кредита для заемщиков других банков | Учреждение может использовать тяжелые жизненные обстоятельства, в которые попал заемщик в своих целях, предлагая ему условия, выгодные для банка |
| Сохранение своих заемщиков при заключении рефинансирования с ними | При этом процедура более быстрая и упрощенная, поскольку у банка уже имеются все данные о заемщике |
Рефинансирование является достаточно сложной процедурой, которая требует определенного времени. Как правило, на ее оформление потребуется 2-3 недели.
Процесс охватывает несколько стадий:
| Обращение с заявлением в банк | Возможно обращение как в банк, в котором взят займ, так и в другую кредитную организацию. К заявке прикладываются нужные документы. |
| Рассмотрение документов банком | Одобрение или отказ по заявке заемщика |