Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка долга между физическими лицами по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Что значит переуступка
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Зачем покупать квартиру по переуступке, если можно напрямую у застройщика
Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».
В описании квартиры обычно указано, что дом еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора может не быть, так как часто квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.
Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:
- район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
- планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
- цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.
После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.
Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке
Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.
Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:
- Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
- Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
- Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
- Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
- Между покупателем и продавцом производится расчет.
- Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.
В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Переуступка ипотеки: смена плательщика и собственника
Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита. Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке. По ряду причин дольщик не готов выплачивать кредит до конца и находит покупателя, который готов принять на себя кредитные обязательства по переуступке прав. Что должен сделать покупатель:
- подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
- согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
- оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.
Документы для оформления кредита с переуступкой
На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:
- заполненная анкета ипотечника;
- паспорт будущего заемщика;
- подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
- подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
- документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
Передача права требования долга происходит в следующем порядке:
- Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
- Заключается соглашение о переуступке.
- Должнику направляется уведомление о передаче долга.
В договоре указываются следующие сведения:
- предмет договора;
- представление сторон;
- размер долга и комиссии;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- список прилагаемых документов;
- банковские реквизиты;
- дата и подписи сторон.
Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.
Исходя из Гражданского кодекса РФ, такой переход права требования от одного кредитора к другому может быть доступен в следующих ситуациях:
- При официальной сделке, которая регламентируется ст. 388 Гражданского кодекса РФ и договором между заинтересованными лицами. Одна сторона выступает в роли передатчика, а вторая – в роли принимающего.
- При законодательном переходе, когда самой сделки, в принципе, нет. Сам процесс перехода права от одного участника к другому прописан в ст. 387 Гражданского кодекса РФ.
Закон гласит: передать долги новому кредитору можно в любых случаях, кроме моментов, оговоренных в Гражданском кодексе РФ. Например, не могут быть переданы по договору права требования, если у них есть крепкая связь с личностью самого займодавца (это могут быть права на алименты или компенсация вреда здоровью, морального).
Для передачи такого долга обычно нет необходимости в предварительном согласии должника. Но бывают иные ситуации:
- Когда передача долга разрешена только с согласия должника.
- При переходе права требования только с согласия самого дебитора, предусмотренном нормативными актами.
- При связи обязательств с личностью кредитора.
Что еще нужно знать о переуступке долга
Цессия представляет собой сделку по уступке прав требования другому лицу, не подразумевающую обязательное согласие заемщика. Такой вид договора очень популярен не только в кредитной сфере, но и на уровне физических лиц. В договоре участвует кредитор (цедент) и цессионарий (агентство).
Юридические лица прибегают к заключению цессий вследствие реорганизации. Скажем, в определенном ООО имеют место проблемы с бухгалтерским балансом, которые не подлежат исправлению. Если необходимо быстро выйти из сложившейся ситуации, можно заключить договор цессии на необнуленное сальдо. После этого изначальное название ООО изменяется на другое, но сама организация продолжает свое существование.
Единственный вариант цессии, подразумевающий смену должника, а не кредитора – перевод задолженности от юридического лица к физическому. Допустим, что какая-то компания задолжала некоторую сумму, которая постоянно возрастает.
В этом случае руководитель может заключить договор переуступки права требования долга с юридическим лицом (своей организацией). Это необходимо для последующей ликвидации компании и перевода долгов на ее главу.
Данный договор не подразумевает наличие третьих лиц и должен включать в себя реквизиты юридического и физического лиц, которые закрепляются подписью последнего, а также печатью организации.
На практике используются и так называемые трехсторонние договоры цессии. В этом случае на сделку готов пойти не только банк и коллекторское агентство, но и сам должник. Но такая разновидность уступки применяется крайне редко.
Что необходимо знать перед осуществлением переуступки долга по ипотеке?
Осуществление переуступки долга по ипотеке требует от переуступателя определенных знаний и действий. Прежде всего, необходимо изучить договор ипотеки, чтобы понять, какие права и обязанности связаны с долгом. Также следует обратить внимание на условия предоставления кредита, чтобы убедиться, что переуступка долга допускается согласно этим условиям.
Перед осуществлением переуступки долга необходимо узнать обязательные требования банка, предусмотренные для такой операции. К ним могут относиться платежи по комиссиям, взносы на страховку и другие условия, которые могут повлиять на финансовое положение переуступателя.
Также стоит проконсультироваться с юристом или другим специалистом, чтобы получить профессиональную помощь при оформлении и решении всех юридических вопросов, связанных с переуступкой долга.
Итак, перед осуществлением переуступки долга по ипотеке необходимо изучить договор ипотеки, узнать условия предоставления кредита и требования банка. Получение юридической помощи также является важным шагом при осуществлении переуступки долга.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Для полной замены стороны в договоре обязательно спрашивают согласие второй стороны. Без этого замена недействительна — в договоре остаётся всё, как было.
Например, у заказчика и исполнителя есть договор на разработку программы и продажу исключительных прав. Пока программу пишут, заказчик решает, что исключительные права лучше оформить на другую его фирму. И заплатить исполнителю со счёта этой фирмы. Чтобы поменять заказчика в договоре на разработку программы, обязательно спрашивают согласие исполнителя.
Замену стороны в договоре оформляют трёхсторонним соглашением. После подписания все права и обязанности по договору получает новая сторона. А ещё — долги, штрафы, претензии, рекламации и любые другие проблемы первоначальной стороны.