Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение проверить документы перед покупкой в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Какие документы потребуются для сделки
Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.
- Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
- Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.
Чек-лист для проверки коммерческой недвижимости
Как же осуществить проверку, чтобы ничего не забыть? С чего начать? Какая последовательность действий? Лучше всего воспользоваться чек-листом, который мы приводим ниже:
- Личность продавца. Начинать проверку лучше всего с продавца: тот ли он человек, за кого себя выдает (проверка документов, удостоверяющих личность), не числится ли он среди неблагонадежных или мошенников (наведение справок о его прошлой деятельности) и т.д.
- Право собственности на недвижимость. Нужно проверить, действительно ли продавец имеет право полностью и самостоятельно распоряжаться объектом, который он предлагает. Для этого проверятся правоустанавливающие документы, а также берется выписка из реестра собственников недвижимости (ЕГРП).
- Наличие обременений. Коммерческая недвижимость нередко может выступать в качестве залога или быть объектом спора, подвергаться арестам или другим обременениям. По закону продавать такую недвижимость нельзя, но недобросовестные владельцы могут инициировать подобные сделки. Для того чтобы проверить, нет ли обременений по выбранному объекту, понадобится выписка из ЕГРЮЛ.
- Права третьих лиц. Если у объекта несколько совладельцев, продатьего можно только с их письменного разрешения. Но иногда это требование игнорируется, что приводит к проблемам для нового владельца. Кроме того, права третьих лиц могут быть нарушены, если процедура перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями, и у граждан остались права на проживание в данном объекте.
- История операцийс недвижимостью. Даже если сделка выглядит вполне чистой, возможно, ранее недвижимость ранее продавалась не по закону или переходила от одного владельца к другому с нарушениями. В этой ситуации сделка может быть оспорена одним из предыдущих владельцев. Для проверки делается запрос выписки по всем операциям за последние 3 года в Росреестр.
- Полномочия директора в ООО. Если собственником недвижимости выступает общество с ограниченной ответственностью, нужно убедиться, что директор наделен достаточными полномочиями для совершения сделки с принадлежащей компании собственностью. Информацию об этом можно получить из устава ООО, где прописаны права всего руководящего состава.
- Соблюдение всех строительных, технических и других норм. Здание должно быть построено в полном соответствии с законодательством, иметь все необходимые разрешения на введение в эксплуатацию (особенно это касается покупки новопостроенной недвижимости). Чтобы убедиться, что все в порядке, запросите соответствующие документы у продавца (технический паспорт, разрешение на введение в эксплуатацию, разрешение на строительство и т.д.).
Обратите снимание, что для различной недвижимости могут отличаться документы, которые нужно проверять (например, требования для складских помещений одни, для офисных – другие, для торговых – третьи и т.д.). Чтобы точно быть уверенным, что учтены все моменты для вашего случая, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по недвижимости.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Как проверить продавца недвижимости
Собственник и его доверенные лица — это тот круг, который вас должен интересовать более всего. Необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта.
Естественно, максимально осторожным следует быть, если предполагается подписание договора купли — продажи от имени собственника представителем по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.
Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям её недействительности).
Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение, чтобы получить справку из ПНД и НД.
Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения недвижимости собственником и основания её приобретения.
Если недвижимость приобреталась во время брака и оба супруга имеют на неё права независимо, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами недвижимости. В противном случае нужно будет делить её с супругом продавца.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами недвижимости.
Ели приобретаемая вами недвижимость досталась продавцу по наследству, обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать для определения возможности обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство от других наследников.
В таких случаях есть смысл подписать с продавцом соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость денежной суммы.
Самая типичная мошенническая схема на рынке, как правило, предполагает «срочную» продажу «нечистой» недвижимости (соответственно выгодную цену) и душещипательную историю, объясняющую желание «продавца» быстренько избавиться от недвижимости. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В последующем выясняется, что недвижимость либо стоит под арестом (снять на время арест для продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы.
Увы, с развитием современной техники, которая позволяет делать все более качественные фальшивки, схемы с поддельными документами становятся все более распространенными — ни нотариусы, ни регистрационная служба сейчас зачастую уже не могут выявить подделку на глазок, а специальной аппаратуры у этих служб нет.
Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, а также поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем такую недвижимость или денежные средства — практически невозможно.
Объектом Вашего пристального внимания должна стать финансовое положение продавца, наличие кредиторской задолжености, взаимоотношения с кредиторами и дебиторами.
Существует риск возможного признания продавца банкротом в процессе сделки (если арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом). В этом случае завершение сделки для покупателя вряд ли произойдёт. Даже если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3).
Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов.
Полученный продавцом аванс (задаток) или предоплата по сделке могут уйти кредиторам (возможно, даже принудительно, помимо воли самого продавца), а недвижимость арестована (как следствие — невозможность завершить сделку в ближайшее время).
Арестованная недвижимость подлежит реализации с торгов с целью погашения требований кредиторов. Покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости.
Проверка других документов по недвижимости
Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.
Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.
Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).
Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.
На что еще обратить внимание?
-
проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
-
отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
-
согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
-
если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Невнимание к целевому использованию участка или здания
Вид целевого использования участка или здания, помещения играет важную роль.
Например, на землях для сельхозпроизводства можно возводить только здания для сельхозпроизводства (фермы, цеха первичной переработки), но не торговые объекты. Если же в планах именно ведение торговли, то в бизнес-плане нужно учесть расходы на изменение целевого назначения земельного участка (которое, впрочем, не всегда дозволяется, т.к. есть землеустроительные ограничения, например, запрет на чересполосицу, т.е. чередование полосами участков с разным целевым назначением).
Покупая жилой объект с целью его дальнейшего переоснащения в коммерческий, следует помнить, что придется корректировать этот момент в документах. То есть сразу стоит произвести все расчеты, оценить расходы и сравнить их с возможной выгодой.
Пример
Индивидуальный предприниматель купил нежилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, с намерением обустроить там пекарню. Однако согласно строительным нормам функционирование пекарни в жилом доме запрещено. Переоборудование в пекарню нежилого объекта — дело затратное и хлопотное, у ИП на это не было ни времени, ни денег, поэтому ему пришлось отказаться от своих планов.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Как продать долю в нежилом помещении в 2024 году?
Продажа доли в нежилом помещении может быть сложным и длительным процессом. Однако, следуя определенным шагам и обращаясь к профессионалам, вы можете успешно реализовать свою долю и получить выгоду от этой сделки.
1. Оцените свою долю и рыночную стоимость помещения.
Первым шагом является определение стоимости вашей доли и нежилого помещения в целом. Обратитесь к оценщику, который проведет оценку на основе текущего рынка и других факторов, таких как расположение и состояние помещения. Это поможет вам установить адекватную цену на продажу.
2. Подготовьте необходимые документы.
Для продажи доли в нежилом помещении вам понадобятся различные документы, такие как правоустанавливающие документы, технический паспорт на помещение, договоры аренды (если есть) и прочие. Обратитесь к юристу, чтобы убедиться, что все документы готовы и соответствуют требованиям закона.
3. Найдите покупателя.
Поиск покупателя может быть сложной задачей, особенно если вы продаете малознакомое помещение или долю. Используйте различные каналы связи, такие как реклама в интернете, объявления в газетах, сети риэлторов и специализированных онлайн-платформы для недвижимости. Также не забывайте рассказывать о своем предложении своим знакомым и деловым партнерам.
4. Проведите переговоры и заключите сделку.
После того, как нашли заинтересованного покупателя, начните переговоры по цене и условиям сделки. Обязательно обратитесь к юристу для составления и проверки договора купли-продажи. После согласования всех условий и подписания договора, сделка будет считаться закрытой.
5. Зарегистрируйте сделку в соответствующих органах.
После заключения сделки, не забудьте зарегистрировать ее в соответствующих органах, таких как Росреестр, в целях закрепления права собственности и уведомления прочих заинтересованных сторон.
Важные моменты при продаже доли
1. Определение цены доли
Перед продажей доли в нежилом помещении необходимо определить ее стоимость. Для этого можно обратиться к оценщику, который проанализирует рыночную цену аналогичных долей и составит экспертное заключение.
2. Подготовка документов
Важным шагом при продаже доли является подготовка необходимых документов. Это включает в себя: свидетельство о праве собственности на долю, договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие заинтересованность покупателя и продавца.
3. Согласование с другими собственниками
Если вы являетесь собственником доли вместе с другими лицами, необходимо предупредить их о намерении продать свою долю. В некоторых случаях согласование с другими собственниками может быть обязательным и требовать подписания соглашений.
4. Поиск покупателя
Поиск покупателя для доли в нежилом помещении может быть вызовом. В этом случае полезно воспользоваться услугами риэлторов или платформ, специализирующихся на продаже долей в недвижимости. Важно проверить квалификацию агентов и ознакомиться с условиями их работы.
Какие документы необходимы для покупки нежилого помещения
Документы – основания регистрации;• Сведения о субъекте и объекте права;• Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности);• Кадастровый номер объекта;• Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) 24 Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) Собственник Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН • Основания приобретения права собственности на объект;• Сведения о субъекте и объекте права 25 Кадастровый паспорт помещения Собственник Всегда • Кадастровый номер;• Дата внесения номера в ГКН;• назначение помещения (нежилое);• Кадастровая стоимость;• Площадь;• Предыдущие кадастровые номера объекта;• Этаж, где расположено помещение;• План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат.
Документы при покупке нежилого помещения у физического лица
Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания 34 Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию) Собственник Всегда Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах 35 Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание Любое лицо может запросить Всегда Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях 36 Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату Собственник Всегда, когда собственник — ЮЛ Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения 37 Документы, касающиеся обременений объекта Собственник Всегда Охранное обязательство, договор аренды и т.д.
В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения. Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ. Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства. Как продать нежилое помещение без налогов Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.