Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит расторжение договора с банком на ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как вернуть ипотеку обратно в банк
- Досрочно погасить задолженность из собственных средств. При этом штрафные санкции на заёмщика не налагаются, а его кредитная история остаётся чистой. На деле такая ситуация случается крайне редко, ведь ипотека оформляется именно потому, что своих денег недостаточно для покупки квартиры, и сразу взять крупную сумму просто негде.
- Вернуть средства банку после продажи квартиры. Заёмщик обращается в банк с документами, подтверждающими его несостоятельность, и залоговая квартира выставляется на продажу. После её реализации деньги идут на погашение долга, а остаток средств поступает заёмщику. Это негативно отражается на его кредитной истории.
- Переоформить задолженность и квартиру на другого человека. Фактически это та же продажа квартиры, но на более выгодных для заёмщика условиях. Так как кредит в этом случае просто переоформляется на другого человека, то денежные потери — минимальны. Процедура возможна только с согласия банка.
- Банкротство. Это крайняя мера, на которую стоит идти только если других вариантов не остаётся. Процедура банкротства занимает кучу времени, требует дополнительных расходов и веского основания. В её ходе заёмщик лишится квартиры и, вероятнее всего, не получит вообще никаких денег.
Особенности процедуры
Возможность расторжения договора в одностороннем порядке возникает только при наступлении оговоренных в тексте обстоятельств. Это может быть:
- Должник не выплачивает проценты и сумму основного долга. Право на расторжение получает кредитор. Он может воспользоваться им, чтобы потребовать от должника досрочно выплатить сумму.
- Клиент отказался заключить новый договор страхования по окончанию предыдущего, если это условие прописано как обязательное.
- Банк отказал в досрочном погашении. Клиент вправе требовать произведения перерасчета и закрытия договора после внесения средств.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Отказ от ипотеки – когда можно это сделать?
Большое значение будет иметь стадия, на которой заемщик передумал оформлять ипотеку. В случае, если стандартный договор кредитования еще не подписан и не вступил в силу, то тут достаточно просто уведомить банк о своем решении.
Банки не взимают штрафы и не накладывают какие-либо другие санкции, если гражданин вовремя сообщил о своем решении, первый платеж еще не был просрочен, в таком случае, сложившаяся ситуация никак не отразится и на кредитной истории заемщика.
В том случае, если договор уже заключен, то тут следует более осторожно и взвешенно подойти к этому решению и тщательно продумать процесс расторжения. Возможно, здесь будет не лишним, воспользоваться услугами банковского консультанта, который может посоветовать наиболее оптимальные варианты расторжения договора с минимальными потерями. Но как бы ни было – без прямого обращения в банк, с оформленным заявлением, не обойтись.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Условия расторжения в ипотечном договоре
Кроме требований закона банки могут прописать в ипотечном договоре другие условия досрочного возврата кредита. Подпись заёмщика в документах означает его добровольное согласие с условиями ипотеки. Поэтому клиентам нужно внимательно изучать свои права и обязанности перед подписанием договора.
Банки могут выставлять любые требования, не идущие вразрез с законом. Но стандартные условия, из-за невыполнения которых деньги придётся вернуть, следующие:
- Предоставление заведомо ложных, недействительных или поддельных документов и сведений при оформлении ипотеки
- Расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости
- Передача имущества третьему лицу без согласования с банком
- Необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома
- Арест или конфискация иного залогового имущества, предоставленного в обеспечение ипотеки
- Поручительство или согласие быть созаёмщиком по другому займу без разрешения банка
- Оформление (параллельно) другого жилищного займа с одинаковым сроком возврата
- Перепланировка с нарушением закона без уведомления и согласования с банком
- Признание заёмщика банкротом
- Перед подписанием кредитной документации внимательно изучите договор по ипотеке.
- Заёмные средства используйте только на покупку жилья.
- Обязательно застрахуйте недвижимое имущество и не забывайте о ежегодном продлении полиса.
- Не совершайте никаких сделок с ипотечным жильём без согласия банка.
- Не допускайте просрочек, выплачивайте кредит по графику погашения долга.
- При возникновении финансовых трудностей сообщите об этом банку. Кредитные специалисты предложат выход из ситуации.
- Главное — не прятаться от банка и не доводить дело до суда.
Как расторгнуть кредитный договор через суд
Правовым основанием для судебной процедуры выступает пункт 2 статьи 450 ГК РФ, где говорится, что в одностороннем порядке кредитный договор может быть расторгнут:
- при его существенном нарушении одной из сторон;
- в других случаях, указанных в законе или договоре.
Существенным является нарушение договора одной из сторон, при котором другой стороне причиняется такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать при заключении договора.
Причины, по которым кредитор вправе отказаться от договора:
- Заемщик не обеспечивает возврат задолженности или утратил обеспечение, либо материальное положение заемщика ухудшилось по причинам, за которые кредитор не отвечает (если другое не установлено законом или договором). Тогда банк вправе потребовать досрочно выплатить кредит и отдать проценты.
- Заемщик нарушил условия возврата долга по частям (не внес очередной платеж). В такой ситуации банк может требовать досрочно погасить заем и заплатить проценты.
- Заемщик не дает кредитору контролировать использование целевого займа или использует средства, полученные по такому займу, в неположенных целях.
Под давлением сотрудника банка, человек может заключить кредитный договор, а уже дома обнаружить в нем много крайне невыгодных условий.
Тогда можно требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Существует два вида таких сделок:
- оспоримая, нарушающая права заемщика (в частности, заключенная на крайне невыгодных для стороны условиях, под влиянием обмана, насилия, угрозы, т.е. кабальная);
- ничтожная, нарушающая положения закона.
Если не оплатить ипотечную страховку, можно ли потерять недвижимость?
Последствия неоплаты ипотечной страховки:
- Расторжение ипотечного договора. Если страховка не оплачивается вовремя, банк имеет право расторгнуть ипотечный договор. В этом случае, квартира может быть изъята банком.
- Рост задолженности. Банк может начислять пени и проценты за просрочку платежей по страховке. Это может значительно увеличить сумму задолженности и сделать ее труднорасплатимой.
- Принудительное исполнение. Банк имеет право обратиться в суд для принудительного исполнения обязательств по страховому платежу. Это может привести к вынужденной продаже недвижимости и погашению кредита с полученных средств.
Как избежать потери недвижимости:
- Оплата страховки вовремя. Следует строго соблюдать сроки оплаты страховых взносов для избежания возникновения задолженности и проблем с банком.
- Ежемесячное отслеживание платежей. Важно вести учет оплаты страховки и своевременно вносить все необходимые платежи. Это поможет избежать просрочек и задолженностей.
- Обратиться в банк в случае финансовых трудностей. Если возникли финансовые трудности, лучше обратиться в банк и попробовать договориться об изменении условий платежей. Некоторые банки готовы идти на уступки, чтобы сохранить своего клиента и избежать сложностей с продажей недвижимости.
Важно помнить, что неоплата ипотечной страховки может серьезно повлиять на ваше имущество и финансовое положение. Следует соблюдать все обязательства перед банком и своевременно выполнять условия договора.
Не только отказ: что ещё можно сделать
Кроме отказа от кредитного договора, есть и другие варианты прекращения сотрудничества с банком. Иногда расторжение договора может быть взаимным, когда обе стороны достигли договоренностей о прекращении, и банк вернул все деньги ипотеки, а заемщик выплатил все кредитные обязательства. В таком случае договор расторгнут по взаимной договоренности без судебного порядка.
Также возможно одностороннее расторжение кредитного договора по инициативе банка. Это может произойти в случае, если заемщик нарушил условия договора или не выполнил свои кредитные обязательства. Банк имеет право привлечь заемщика к ответственности и потребовать расторжения договора. В этом случае заемщик должен вернуть все деньги, полученные по кредиту, а банк имеет право признать договор ипотеки недействительным.
Кроме того, есть также возможность расторжения договора по решению суда. Если банк нарушил условия договора или не выполнил свои обязательства, заемщик может обратиться в суд с иском о признании договора кредитной ипотеки недействительным и требовать возврата денег.
По инициативе заемщика
Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.
С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.