Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.
В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.
Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее Кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.
Пять правил для сделок с маткапиталом
В начале 2021 года программа материнского капитала обновилась. Да, «вознаграждение» за первого ребенка стали выплачивать еще в прошлом году, но теперь увеличилась и сумма выплаты.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2021 года материнский капитал был проиндексирован на 3,7%. Теперь государство выделяет 639,4 тыс. рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, в которых первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после этого срока.
Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 483,9 тыс. рублей. Еще 483,9 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка, деньги можно использовать на погашение ипотечного кредита.
Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023-го.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
При этом, если семья уже использовала часть маткапитала, то сумма остатка тоже была проиндексирована в этом году на 3,7%. Выяснить остаток можно в мобильном приложении Пенсионного фонда (ПФР), на портале госуслуг или в личном кабинете на сайте ПФР.
Еще одним нововведением стало трехкратное сокращение сроков оформления материнского капитала: теперь на выдачу сертификата отводится не более пяти рабочих дней (вместо прежних 15), а на рассмотрение заявления о распоряжении средствами — не более 10 рабочих дней вместо целого месяца.
Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и Услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.
Правило № 1. Жилье — только российское
На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.
Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.
Еще с 2020 года маткапитал разрешено использовать для строительства индивидуального жилого дома и даже на покупку недостроенного дома.
Допускается приобретение на маткапитал доли в квартире, но только в двух случаях. Первый — доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированной жилой единицей.
Понятно, что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной. Второй вариант: у семьи ранее была определенная доля в квартире, теперь покупается оставшаяся.
В этом случае вся квартира переходит в собственность покупателя.
Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).
Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.
Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал
В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.
Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.
Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.
Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.
Какие сложности могут возникнуть при выделении долей по маткапиталу
Жилищные вопросы часто сопровождаются спорами между участниками, не исключая самых близких родственников. При обсуждении размера долей важно, чтобы все члены семьи изъявили согласие с предложенным вариантом распоряжения. Идеальным вариантом станет равный раздел на всех членов семьи. Однако наделение имуществом несовершеннолетних детей влечет за собой проблемы при продаже объекта жилья в будущем.
Выделив слишком маленькую долю другим членам семьи, держатель сертификата рискует столкнуться с претензиями со стороны органов опеки или аннулированием соглашения в судебном порядке. После совершеннолетия дети вправе обратиться в суд и оспорить распределение.
Без юридической поддержки не обойтись, когда возникают споры с выделением долей несовершеннолетним или супруги не могут договориться о мирном разделе имущества при разводе. Рекомендуется привлекать к составлению документа квалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищной сфере. Юрист обеспечит соблюдение всех законных требований к заключению сделок с выделением долей в недвижимости.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Нотариальное обязательство по выделению долей детям
До марта 2020 года в число обязательных документов при подаче заявления в ПФР на использование МСК для покупки квартиры (строительства дома) входило обязательство по материнскому капиталу, оформленное у нотариуса. В этом документе владелец сертификата обязывался выделить в купленном (построенном) жилье долю супругу и детям.
В соответствии с Правилами направления МСК на улучшение жилищных условий выполнить обязательство необходимо в течение полугода (6 месяцев) после наступления следующих событий:
- при покупке — после перечисления маткапитала продавцу жилого помещения;
- при строительстве — после получения акта ввода в эксплуатацию (сейчас уведомления о соответствии построенного объекта требованиям ГрК);
- при кооперативном строительстве — после полной выплаты пая;
- при долевом строительстве — после подписания передаточного акта;
- при покупке в ипотеку — после снятия обременения с жилого помещения.
Теперь обязательство по материнскому капиталу, удостоверенное нотариусом, при подаче документов в ПФР не требуется. Однако сама обязанность выделить детские доли осталась. Эту норму прописали непосредственно в законе № 256-ФЗ (п. 4 ст.10). Таким образом, родители, не выделившие детям жилплощадь, автоматически нарушают закон. Прокуратура периодически делает проверки получателей МСК и при обнаружении таких фактов полученные средства принудят вернуть государству.
При покупке жилья с привлечением МСК супруги обычно сразу выделяют долю детям, и, следовательно, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом. Однако это практически невозможно, когда квартира за материнский капитал приобретается в ипотеку, или еще не существует (строится).
Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов, либо на обоих одновременно, и они оба являются собственниками приобретаемого жилья. Несовершеннолетние дети в договоре не участвуют. В случае с маткапиталом нельзя привлекать в качестве созаемщиков иных родственников. После полной выплаты кредита и снятия обременения с купленного жилья, необходимо оформить дарственную или заключить соглашение о выделении детям долей жилого помещения.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Размер долей по соглашению
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
Обращение к нотариусу
Как уже было сказано выше, прежде чем ПФ одобрит перевод денег на покупку жилья или улучшение жилищных условий, обладателю сертификата (как правило, это мать) необходимо оформить обязательство выделить доли своим детям.
Если родители решили купить квартиру или построить дом, то им в обязательном порядке нужно посетить нотариуса и оформить соответствующее обязательство. Соглашение о выделении долей без нотариуса будет недействительным.
В Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ч.8, пункт «г»), указано:
Нотариальное обязательство выделить доли в приобретаемом, планируемом к строительству или реконструируемом жилье входит в набор обязательных документов, которые прилагаются к заявлению о направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Не нужно обязательство, только когда жильё уже оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. На практике это возможно, когда семья планирует реконструировать имеющееся жильё, которое и так в общей долевой собственности, и всем членам семьи выделены доли.
Для оформления нотариально заверенного обязательства необходимо обратиться к нотариусу.
Какие последствия могут быть, если не выделить доли детям
Если родители не исполнили свое обязательство в надлежащий срок, то к ним могут быть применены определенные санкции. Они выражаются в том, что по инициативе органов власти с граждан в судебном порядке может быть взыскана сумма материнского капитала обратно в пенсионный фонд.
Уголовное преследование по ст. 159 УК РФ, о котором пишут на многих тематических сайтах, в данном случае маловероятно, если не имеется признаков иного состава преступления. В частности, к ним относятся действия, направленные на обналичивание средств маткапитала.
Действующее законодательство определяет, что при покупке жилья с использованием средств МК необходимо выделить доли детям. Это можно сделать как в момент заключения сделки, так и через определенное время. В последнем случае оформляется нотариальное обязательство.
Если не выделить долю ребенку
Доля в недвижимости, купленной на материнский капитал, должна быть выделена детям в обязательном порядке. Чёткой системы контроля за осуществлением процедуры нет. Всё это привело к тому, что уже известны случаи мошенничества со стороны лиц, которые не желали выполнять установленные законом правила. Подобные манипуляции уголовно наказуемы.
Аналогичное правило действует и в отношении обналичивания материнского капитала. За выполнение подобного действия нарушитель может быть лишён свободы сроком от 2 до 5 лет.
Если родители откажутся выделять долю ребёнку, может быть вынесено судебное постановление об отмене сделки купли-продажи помещения. Еще одной мерой является принудительное выделение части помещения несовершеннолетнему. Нужно помнить о том, что в некоторых регионах созданы специальные комиссии, которые будут контролировать выполнение обязательств по использованию материнского капитала. Они будут проверять, были ли предоставленные средства действительно потрачены на приобретение объекта недвижимости или использованы в иных установленных законом целях.
Особенности процедуры распределения долей
Существует два варианта закрепления долевой собственности за представителями семьи.
Это оформление:
- соглашения;
- договора дарения.
Важно знать, куда обратиться для инициирования одного из способов оформления. При необходимости нотариального заверения, вначале следует отправиться в его офис. Оформить регистрацию перераспределения права собственности следует в Росреестре или через МФЦ.
Процедура включает (пошагово):
- Наступление события, которое обязывает выделить доли детям (к примеру, покупка жилого объекта с использованием МК).
- Получение документов на приобретаемую недвижимость.
- Снятие с жилища обременения (если есть);
- Получение выписки из ЕГРН.
- Процедура совершения дарственной или соглашения.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
- Предоставление выписки из ЕГРН в ПФ.
За отмену обременения госпошлина не предусмотрена.